長崎県佐世保市の家を上手に売る方法徹底解説!

長崎県の北部の中心都市で、長崎県の中では長崎市に着いて二番目、九州では9番目に多い人口の佐世保市。今でも造船及び国防の町として有名です。

そんな長崎県佐世保市で家を上手に売却するためには、どのようなことに注意して売却活動を送るべきか、徹底解説します。

【目 次
  1. 佐世保市の家を上手に売るために何から始めたらいいのか
  2. 佐世保市の家を売るために佐世保を知る
  3. 佐世保市の家を売るために人気の地域を知る
  4. 佐世保市の家を上手に売るためにお勧めの不動産会社はどんなところ?
  5. 佐世保市の家を上手に売るためのまとめ

佐世保市の家を売るために注意すべきこと

佐世保市は長崎県の北部に位置し、西海国立公園『九十九島』に代表される自然豊かな街です。かつて旧海軍の軍港として栄えた歴史を持ち、現在は米海軍基地を有する国際色豊かな港町でもあります。

また全国から訪れる人気のテーマパーク『ハウステンボス』など観光都市としても知られている街です。そんな長崎県佐世保市の家を売るためには注意しなくてはならない点がいくつかあります。

まずはそこからご紹介します。

上手に売るために絶対しておかないとならない8のこと

長崎県の佐世保市と言えば、「佐世保バーガー」のイメージの強いですが、実は2018年3月に子育てしやすい街を目指して県内首長初の、「イクボス宣言」をしました。

それによって佐世保市は今後育児のしやすい、より人気の高い街になっていく可能性があります。そんな佐世保市で家を売却するためには、絶対に行わないとならないことがあります。

このポイントを押さえておけば十分に満足した売却活動を送ることが可能になります。

① 所有物件の相場を知る

佐世保市の土地1㎡あたりの価格の推移を見ていきましょう。2020年の東京オリンピック決定後、日本全国の不動産は上昇していました。

しかし佐世保市はここ10年下落を続け現在では26%程度も下がっているのです。ここ数年の佐世保市の人口は、毎年1000人規模の減少を示しており、今後もその減少は続くと言われています。

この状況を考えると、佐世保市の不動産の売却は少しでも早いほうが良いでしょう。ではどのように佐世保市の不動産の相場を知るのか、方法をご説明します。

まず売却物件がマンションの場合には、「地域・マンション名」をインターネットで検索してください。すると過去に販売された履歴が出てきます。過去に売り出した価格の記載になりますので、実際に売りだす価格の参考としてください。

次に売却物件が一戸建ての場合には、過去の売り出し価格を参考とするものが見つからないでしょう。

その場合には、「駅からの距離・築年数・広さ・駐車場の台数・施工会社のブランド」などで近時物件を見つけてください。

あくまで近時物件にはなりますが、売り出し価格の参考となるでしょう。だいたいいくらくらいで売却できそうか、予想がたてられると思います。

実際の過去の取引価格は、国土交通省の『土地情報システム』で調べることとなりますので、最終的にはここで確認すべきでしょう。

ただし佐世保市内の不動産価格は下落傾向にあると言うことは認識して下さい。

② 査定する際は複数の会社から取る

佐世保市で家を売却するために、最も大切なのが「複数の不動産会社からの査定」です。これは、日本全国どこの地域で物件を売却する際にも絶対に必要な作業です。

例えば、知り合いに不動産会社がいるとします。知り合いだから安心できるといって、1社だけで査定額を出してもらい3000万円だったとします。

もちろんその知り合いの不動産会社は悪徳不動産会社ではなく、とても良心的な不動産です。しかしいくら待ってもなかなか購入希望者は現れません。

不動産会社と相談して、2800万円まで価格を下げてやっと購入希望者が現れたとします。しかし、もう少し値引きしてほしいと言われ最終的には、2750万円にて売却完了となりました。

最初に査定してもらってから、-250万円です。ではもし、複数の不動産会社から査定をとっていたら3000万円が相場だったのか判断出来たかもしれません。

複数の不動産から査定を受けると数百万円の差が出ます。例えば先ほどの物件で考えると、3200万円~2800万円くらいの査定の幅が出る可能性があります。

しかしこれはあくまで、査定額であって売却価格ではないということを理解しておきましょう。

上記の様に、一社だけでは売却に不利になる可能性があるのです。少しでも高く売却するためには、必ず複数の不動産会社に査定依頼をしてください。

そこでとても有効なものが、インターネットの一括査定サイトの利用です。

詳細の登録方法は後程説明しますが、簡単に複数の不動産会社から査定額をとることが出来るのです。大手不動産会社から、地元に根付いている不動産会社まで幅広くとることが出来るのでとても便利です。

③ 信頼できる担当者を選定する

複数の不動産会社から査定額をとることがとても重要ということが分かったところで、不動産会社を選定することになります。

絶対にしてはならないのが、査定額で不動産会社を決定することです。②で例として挙げましたが、査定額3000万円だとしても実際の売却は2750万円というケースをお話ししました。

査定を3000万円にしたとしても、それが実際に売れる額ではないということです。ただ、いい不動産会社とは「査定額=売却価格」の会社です。

例えば、最初の査定額が2900万円で提示している不動産会社が、実際に2900万円で売却を決めてくれた場合、最終的には3000万円で査定した会社よりも150万円もたかく売却ができるのです。

このようにみていくと、査定額が高いからいいというわけではないということがお分かりいただけるでしょうか?

そこで不動産会社及び担当者を決定するためのポイントをご紹介します。

  • 不動産査定額提示時に、その査定額に至った根拠についてしっかりと説明が出来る
  • 住宅ローンの残債、物件の状態など物件に関する細かい情報までヒヤリングしてくれる。また、マイナスポイントについても聞いてくれる
  • 売却理由を確認した上で、顧客のニーズに合わせた提案ができる
  • 今後の流れや方向性を明確にしてくれる
  • 様々な説明を丁寧にした上で、媒介契約の提示をしてくれる

いい不動産会社の担当者は、いい人だけではいけません。少しでも高く早く売却させるためには、マーケティング能力が必要でニーズに合わせた動きが必要になるのです。

特に佐世保市は、人口も減ってきていますし、これから物件価格は下落すると言われています。そのためにも、スピーディーに動く必要が出てくるのです。

④ 物件の情報を細かく担当者に伝える

もしもお持ちの物件に不安要素があったとしても、隠さずに不動産会社に話してください。

例えば、マンションだとすると上階の足音がうるさい、駅からの近道は上り坂など住んでいて不便な点がいくつかあることでしょう。

しかし不動産会社の担当者はプロです。それ以上に物件の魅力を購入希望者に提案して、いかに高く売却するかを考えてくれます。

もしも売却前にマイナス点についても話しておかなかった場合、売却後瑕疵担保責任に問われる可能性もありますので、しっかり話しておきましょう。

⑤ 内覧を成功に導くカギ

内覧会と聞いて、どのようなことを想像しますか?もう住んでいない場合には不動産会社に任せて問題ありません。

しかしもしまだ済んでいながらの内覧の場合には、注意しなくてはならない点がいくつかありますので、手を抜かずに取り組みましょう。

まず大切なのは、清掃です。下記は特に注意して清掃しましょう。

  • トイレ(臭いにも気を付ける)
  • 浴室(臭いと鏡)
  • 台所のシンクとコンロ
  • 洗面所のシンクと鏡

内覧の際に特に注目するのは上記です。上記の清掃はしっかりと行いましょう。

⑥ 成功に導く交渉術

内覧会が終了すると購入希望者からは最終確認の連絡が入ります。その際に事前に決めておかなくてはならないのが、

  • 最終売却価格
  • 引き渡しの時期
  • 付帯設備

上記についてです。内覧会を終えて、最終的にいくらまでなら値引きに応じるのか決めておきましょう。

⑦ 売却契約時に備えて準備できる物を用意しておく

佐世保市の不動産の売却において、無駄な時間を過ごすことはできません。早めにできることは、早めに準備しましょう。

下記は売買契約における必要書類です。時間のかかるものもありますのでしっかりと準備しましょう。

1. 本人確認の為の証明書(免許証・保険証など)
2. 実印(印鑑証明書を登録しているもの)
3. 印鑑証明書
4. 登記済権利証又は登記識別情報
5. 検査済証
6. 建築確認通知書
7. 実測図や建築図面・建築協定書
8. 固定資産税納付書
9. 固定資産税評価証明書
10. 印紙代
11. 仲介手数料の半分(不動産会社によって異なります)

以下に関しては不動産会社が用意してくれます。ただし事前に確認はしましょう。

1. 不動産売買契約書
2. 重要事項説明書
3. 物件状況報告書・付帯設備表

⑧ 不動産売買契約でチェックすべき注意点

不動産の売買契約を交わす機会はそうそうある物ではありません。その為、長文の売買契約書を見せられてもよくわからないと言うのが正直なところだと思います。

そんな方のためにも、不動産売買契約書でチェックすべき点をまとめていますので最低でも下記の部分は正しいかどうかの確認をしましょう。

1. 売買物件の表示

該当物件の情報が記載されています。一般的には謄本などの資料を参考に記載していますので、問題ないとは思いますが面積など間違っているかどうか確認しましょう。

2. 売買代金・手付金額・支払日について

金額はとても重要です。必ず確認しましょう

  • 売買代金に間違いはないか
  • 手付金の金額はいくらになっているのか『一般的には売買代金の1割が多い』
  • 解約手付けの場合、いつまで解約を了承するか
  • 支払う期日は事前確認通りか

上記を確認して下さい。

3. 所有権移転と引き渡し時期について

一般的に緒は決済日(代金を支払う日)に所有権の移転と物件の引き渡しを同時に行います。中には、引越し期間が欲しいと言う場合もありますが、事前相談をして決めておきましょう。

4. 公租公課の精算

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • マンション管理費
  • 修繕積立費

等のことを指します。基本的には物件の決済日を基準に日割り計算されます。

5. ローン特約

多くの人が不動産を購入する際、住宅ローンを使用します。万が一住宅ローンの審査が通らなかった場合、無条件に売買契約を解除することが出来る『ローン特約』を売買契約につけることが一般的です。

6. 付帯設備について

居室内に付いているエアコンや照明器具を引きつぐ際にどの設備を引き継ぐかを明確にした物です。

7. 手付け解除

何らかの理由によって契約締結後に解除することも考えられます。その為に、手付け解除の取極めを記載します。

一般的には売買代金の20%までと決められていますが、お互いの同意があれば、手付け解除を認めないもしくは解除可能な期間を設けることもあります。

8. 契約違反による解除

買主・売り主のいずれかが債務不履行となった場合、その相手が規約を解除する取極めです。
売買価格の20%までですが、万が一のこともあるのでしっかりと確認して下さい。

9.瑕疵安保責任について

売買された物件に隠れた瑕疵・欠陥を見つけた場合に売り主がおう修理責任のことです。この取極めがあるので、物件のマイナス要素も隠すことなく明確にしておきましょう。

文字数の多い契約書をすべて確認するのはとても大変な作業です。上記のポイントさえ押さえておけば問題ないでしょう。

上手に売るために持つべき心構え

上手に売る為にやるべき8のことをお伝えしましたが、進めながら持っておくべき心構えがあります。それについてご紹介します。

不動産売買は、野菜を買うのとは全く違います。キュウリを10%高く買ってしまっても数十円ですが、不動産を10%安く売ることになってしまっては数百万円の損をするのです。

そうならないために、ポイントを押さえて行動することと、売却する立場としてしっかりと持って奥履き心構えがあります。それについてご紹介します。

そして再度認識して欲しいのが、不動産を上手に売却する定義は『高く早く売ること』です。その為に以下に関しても必ず忘れずに実行しましょう。

1.スピーディーに動く

人口の減少とともに、売却価格も下落しています。時間的猶予は全くありません。2018年にイクボス宣言がされたということはお話ししましたが、これが実際に数字で表れてくるのはまだ先のことです。

育児の理解のある上司が多くなるかもしれませんが、それによって人口が増えてくるにはまだ時間がかかります。少しでも高く売却するためには、すぐに行動することが必要になります。

2.複数の不動産会社に査定依頼をかける

絶対にこの作業だけは抜いてはいけないということです。複数の不動産会社と関係を持ち、情報を仕入れることも上手に売却するうえでとても必要です。

先ほどお話ししたポイントは一つでも抜いてはいけないということを 忘れないようにしましょう。

3.いい不動産会社と媒介契約を結ぶ

『いい不動産』はどんなところですか?

  • 親身に話を聞いてくれる会社
  • 優しそうな雰囲気を持つ会社
  • 話しやすい

上記はいい不動産会社ではありません。人のいい不動産会社なだけです。今求めている会社は、購入希望者にとっては高く売る会社なのです。

しかし腕のいい不動産会社は、いい物件をこんなにお得に売却されているというイメージで購入希望者を探します。

買う側、売る側立場が違えば、いい不動産会社は異なります。しかし私たちは少しでも高く売却してくれるm会社を『いい不動産会社』と考えるべきなのです。

4.いい不動産会社の見分け方

いい不動産会社と、人のいい不動産会社は違うということをご説明しました。では具体的に不動産会社を選ぶポイントは下記のとおりです。

① 見ればわかることだけを説明する営業マンはダメ
② 物件の周辺を熟知している
③ 同業他社の悪口を言いまくる営業マンはダメ
④ 担当エリアが広すぎる営業マンはダメ
⑤ 営業年数の長い不動産会社

1.見ればわかることだけを説明する営業マンはダメ

これから数千万円の商品を売却してもらうことになります。しかし見ればわかりようなことばかり言う営業マンにはあまり期待が出来ません。

私たちは、プロに売却を依頼したいのです。住んでいる人も気づかないような、メリットを思いついてくれるのがプロの営業マンです。

2.物件の周辺を熟知している

出来る営業マンは、周辺の情報を多く持っています。ファミリー層が多いのか、単身者が多いのか、買い物はどこが便利で、物価はどれくらいなのかこれくらいの情報は持っているはずです。

3.同業他社の悪口を言いまくる営業マンはダメ

売却希望者に、他の会社の悪口ばかり言う人には気を付けてください。自身の仕事に自信があれば、他社の悪口ばかり言う必要性はありません。

4.担当エリアが広すぎる

担当範囲が広すぎると、地元の情報をすべて把握するのが難しくなります。そのため購入希望者への説明もあいまいになってしまいます。

5.営業年数の長い不動産会社

不動産会社の信用度の目安として、営業年数があります。またそれは簡単に確認することが出来るのです。

不動産会社の宅地建物取引許可番号の( )内の数字を見てみてください。許可番号をもらったばかりの場合には、1と記載されています。そして更新が5年おきなので、(2)の場合には、6年から10年。(3)の場合には11年~15年ということが分かります。

佐世保市の家を上手に売るために何から始めたらいいのか

佐世保市で上手に売却するためにどうすべきということが少しずつ分かってきたことと思います。では1つずつ流れについて説明しましょう。

上手に売るための流れ

① 佐世保市の不動産の相場を知る

佐世保市の住宅の相場を調べます。マンションであればマンション名で過去の売り出し価格を見ることが出来ます。

佐世保は言わずと知れた港町です。海への対策についても確認しておきましょう。

② 複数の不動産会社から査定を取る

複数の不動産会社に査定依頼することはとても重要です。一括査定サイトへの登録をしましょう。

③ 訪問査定を受ける

不動産会社によっては、査定額を出すうえで訪問を要求される場合があります。その際は正確な査定をしてもらうためにも一度見てもらうのもよいでしょう。

④ 不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶうえで、絶対にしてはならないのが、査定額で決めることです。それだけは決してしないようにしてください。

重要なのは、査定額ではなく、査定額に至った根拠です。

  • 売却のターゲットは誰としているのか(住宅用か商業用か、単身用かファミリー向けか)
  • 近隣の近似物件の売却実績と、売却件数。売却相場
  • その査定額に至った具体的根拠(過去の事例から見ているのか、商用で計算しているのか)

不動産会社を決定するうえでは上記は重要ですので、必ず確認しましょう。

⑤ 専任媒介契約

不動産会社を決定したら、まずは専任媒介契約で売却を進めましょう。専任媒介契約の方が不動産会社も優先的に進めてくれ、定期的な報告も受けることが出来ます。

しかし1ヶ月~2ヶ月たっても売却が進まないようであればすぐに他の不動産会社に相談し、一般媒介契約に変えましょう。

佐世保市の不動産市場は、厳しい状況にあります。少しでも高く売却するために、無駄な時間を過ごすことは避けましょう。

⑥ 売り出し価格を決める

最初に相場を調べた際に、大体いくらくらいで取引できそうか予想していると思います。そんな中、自身の物件をいくらで売る出すのか決定します。

お勧めなのは、自分で売り出し価格を決めることです。もちろんプロの意見は重要です。しかし売り出し価格はこれからの売却活動の期間を決定づけるものとなります。

自分でも責任ある売却活動を送るためにも、最終決定は自分でしたほうがよいでしょう。

⑦ 内覧は自身が出来る唯一の営業活動

内覧会は、所有者が直接お客様と向き合う唯一の活動です。軽視せずに、しっかりとその日を迎えましょう。

人によっては、ハウスクリーニングを呼んだり内覧会のために模様替えしたりと皆さん努力をしています。この内覧会次第で価格の変動も考えられますので、最後まで手を抜かないようにしましょう。

⑧ 売買契約成立

上手に売る時にかかる費用は?

流れや、売却ポイントが分かったところで気になるのが費用面です。家を売却する際に必要なのが下記になります。

① 不動産会社に支払う『不動産仲介手数料』
② 融資を受けている人のみ、金融機関に支払う『一括繰り上げ返済手数料』
③ 税金

① の仲介手数料は成功報酬になります。そのため契約が成立しなければ支払う必要がありません。また仲介手数料に関しては、上限が定められていますので交渉次第で減してもらうことが可能です。

しかし何も言わなければ多くの不動産会社は上限額を提示してきます。

不動産売買価格 手数料の上限
200万円以下 5%
200万~400万以下 4%+2万
400万以上 3%+6万

支払うタイミングなどは会社によって変わりますので、早めに確認しましょう。

佐世保市の家を売るために佐世保を知る

佐世保市の家の上手な売り方や、費用がわかったところで佐世保市の特徴についてもご紹介したいと思います。

佐世保市の歴史

長崎市に次ぐ県下第二の都市、佐世保市も江戸期には平戸藩に属する戸数800あまりの村でした。明治16年に第三海軍鎮守府設置調査の為、突然軍艦が現れて村民を驚かせました。

その後明治22年7月に佐世保鎮守府が開庁しています。その後太平洋戦争中には、軍港や造船所ひしめく海軍の街としてますます栄え最大で30万人を超える大都市となりました。

しかし昭和20年6月28日、B29の大編隊が佐世保に焼夷弾の雨を降らせました。死者1200人に及んだ佐世保大空襲はまさしく佐世保の街を壊滅的な状況としました。

終戦直後、佐世保市は海外引揚船の基地となりました。そして今でも佐世保市は軍港の街で有り、アーケードを歩けば多くのアメリカ人や若い水兵を見ることが出来るのです。

佐世保市の名物

歴史を見てもわかるように、佐世保市は旧日本海軍の基地として栄えたため、様々なアメリカ文化がもたらされてきました。

その一つとして有名なのが『佐世保バーガー』です。その歴史は昭和25年頃、米海軍基地から直接レシピを聞き作り始めたのが始まりと言われています。

そして佐世保は『ハンバーガー伝来の地』とも言われ、当時はアメリカ人向けに販売されていました。それが佐世保流にアレンジされていき、今では地元のソウルフードとして受け継がれています。

現在の佐世保バーガーの定義は、『地元の食材を使い、注文を受けて作り始めるこだわりバーガー』であり、お店によってサイズや味わいは様々です。

色々なお店に行って自分のお気に入りの佐世保バーガーを見つけるのも良いでしょう。

佐世保市の家を売るために人気の地域を知る

佐世保市の歴史や名物がわかったところで、人気の地域や観光地についても見ていきましょう。

人気の住宅地は?

佐世保市の中で注目の駅は下記になります。

① 大学駅 賃貸でも家賃は安めの設定になっています
② 大塔駅 住みやすいと人気です
③ 早岐   ファミリーで住む人が多く、子育てしやすい地域です
④ 佐世保駅 異国情緒溢れる町並みが人気です
⑤ ハウステンボス駅 人気の観光地の近くです

全体としては、佐世保市内には大きな病院や小児科、保育園なども充実していることから、子育て世代には住みやすいと人気です。

また子育て支援センターなどの行政サポートも手厚く、民間の子育て支援サークルの数も多いと言われています。

人気の観光地は?

佐世保の人気観光地と言えば、ハウステンボスと九十九島です。特にハウステンボスは、夏の観光シーズンやクリスマス、年末もイベントが多く開かれて全国各地から多くの観光客が訪れます。

また九十九島にも水族館、動植物園などが有り、貴重な動植物を見ることが出来るのです。

佐世保市の家を上手に売るためにお勧めの不動産会社はどんなところ?

住んでいる人からは住みやすいと人気の佐世保市ですが、人口は減り不動産価格も下落傾向にある佐世保市ですが、少しでも高く売る為にはどのような不動産に依頼したらいいのでしょうか?

お勧めの不動産会社の見つけ方

先ほど複数の不動産会社に査定を出すために、一括査定サイトをお勧めしました。
では具体的にどのように登録していくのか見ていきましょう。

① 診断スタート

  • 物件のタイプを選択する
    (マンション・一戸建て・土地・ビル一室・マンション一棟・アパート一棟・ビル一棟・工場倉庫・その他・店舗・事務所・農地・畑・田んぼ・山林)
  • 都道府県は?長崎県
  • 市区町村は?佐世保市
  • エリアは?

上記を入力すると次のページに移動します。

住所の続きを入力(マンション名も含む)

  • 建物の専有面積は?
  • 間取りは?
  • 築年数は?
  • あなたと査定物件の関係は?

上記まで入力すると、次のページに移動します。

  • 物件の原状(居住中・賃貸中・空室・その他)
  • 査定理由何?
  • その他の希望はありますか?
    (査定する上でお願いしたい内容)
  • 傾向
    (例えば、時間がかかっても高く売りたいのか、安くても早く売りたいのかお客様希望を聞いてくれます)
  • 査定方法(訪問査定か、机上査定かの選択)
  • 他に要望はありますか?

上記まで入力すると、次のページに移動します。

そこで氏名・住所・年齢・連絡先など記載する部分が出てきます。

査定結果をメールや書面、電話でもらうなど様々です。希望に沿って出してもらいましょう。

以上で後は査定額を待つだけです。本当に簡単に複数社から査定依頼がとれるので、少しでも売却しようと悩んでいる場合には、まずは試してみると良いでしょう。

佐世保市の不動産はこれからも下落する可能性が考えられます。少しでも早く売却準備に入ることをお勧めします。

絶対にこんな不動産会社はダメ!!

佐世保市の不動産状況としては厳しいと言うことがわかったかと思います。売却が難しいからこそ、不動産会社の力量は本当に重要です。

査定額が高いからと言って選ぶのだけは絶対に辞めて下さい。マーケティング能力のある不動産であれば、現在佐世保市の不動産が下落傾向にあることも理解しているはずです。

1日でも早く売却をしようと動いてくれない、動きの遅い不動産会社は絶対に選ばないようにして下さい。

佐世保市の家を上手に売るためのまとめ

ハウステンボスや九十九島など、魅力ある観光地がある佐世保市。子育て世代には嬉しい行政の支援も有りながら、人口は減り不動産価格も下落傾向にあります。

しかし力量のある、いい不動産会社に出会えれば売却は難しくありません。2020年の東京オリンピックを前に、これから不動産業界は厳しい状況になる可能性があります。

1日でも早く売却活動を始めれば、上手に売却することは出来るのです。すぐに査定サイトへの登録をお勧めします。

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