北海道札幌市の家を上手に売る方法を徹底解説!

北海道札幌市は夏は湿度が少なく、とても過ごしやすい街と言われています。ただやはり雪国のため、特別に配慮しなくてはならないことが沢山あるのです。

そんな北海道札幌市に家を思っている場合、売り方にも工夫をしなくてはなりません。
そんな方のために上手に売却する方法を徹底解説します。

【目 次】
  1. 札幌市の家を売るために注意すべきこと
  2. 札幌市の家を上手に売る為に、札幌の家の特徴知っておく
  3. 札幌市の家を売るために人気の地域を知る
  4. 札幌市の家を上手に売るためにお勧めの不動産会社はどんなところ?
  5. 札幌市の家を上手に売るためのまとめ

札幌市の家を売るために注意すべきこと

札幌市は日本の最北の政令指定都市であり、全国で5番目の人口を有している都市です。

東京23区の2倍弱の面積が有り香港とほぼ同等の面積がある札幌市は、夏の平均気温は26.4℃冬はマイナス7℃まで下がります。

また年平均600センチの積雪量が観測されますが、除雪などの対策がしっかり組まれている街です。そんな札幌の家を売却するために注意しなくてはならないことをご紹介します。

上手に売るために絶対しておかないとならない10のこと

札幌市で家を売ろうと思った場合、まず何をしたらいいのでしょうか?多くの人が、インターネットで今の家がどれくらいで売れるのか、検索したり住宅ローンの残債を調べる方が多いことでしょう。

不動産に任せてしまって買主が現れるのを待つのではなく、上手に売るためにはやらなくてはならないことがあります。それを1つずつ見ていきましょう。

① 対象不動産の相場を知る

この作業は不動産を売ろうか悩んだ時に多くの人がやる作業だと思います。これもしっかりと行っておくべきことの一つです。

売却物件がマンションや同じデザインが多い戸建ての場合は簡単に売り出し価格を知ることができます。近隣の物件が過去に売り出されていれば、購入時と価格がどれくらい変わっているのか見る機会が過去にもあったことでしょう。

しかし注文住宅の場合には、今一体どれくらいで売却できるのか見当もつきません。そんな方の場合には、下記のポイントに注目して近時の物件を探しましょう。

  • 駅からの距離
  • 築年数
  • 間取りと広さ
  • 建物のブランド

上記の条件を比較のポイントとして、近時物件を探して相場を調べましょう。

② 査定する際は複数の会社から取る

物件の価格の相場が分かったところで実際に行動を起こしましょう。

まずはインターネットの無料査定サイトに登録します。その詳しい登録方法は後程ご紹介しますが、とても簡単なので査定依頼をしてください。

インターネットで査定依頼をすると、多くの不動産会社から電話がかかってくるのが嫌という方も多いことでしょう。

近年では査定サイトでも、しつこい電話の営業を懸念するサイトも増えており、そのような業者を排除する査定サイトもあります。

そのため、安心して利用できるようになっています。

では何故、一件の不動産会社行って、査定依頼をするのではなくインターネットの査定サイトの利用を進めるのかというと、『複数の不動産会社に家を査定してもらいたい』からなのです。

そして査定した結果を並べてみると、複数社に査定依頼をすべき理由がわかると思います。同じ物件を査定してもらっても、会社によってかなりの価格の差があります。

少しでも高く売却するためには、たくさんの査定額の中から一番の不動産会社を選び抜く作業が大切なのです。

③ 信頼できる担当者を選定する

複数の不動産会社から査定依頼をすべきということをご説明しましたが、査定額で選ぶのではなくその査定額を出した理由で選びます。

まず査定額を比べてみると、数百万円の違いが出てくることでしょう。そこで絶対にしてはならないのが、査定額のみで決めることです。

まずは各会社の担当者から、その査定額に至った経緯を聞くことが大切になります。

しかし何をチェックポイントとしたらいいのか難しいと思いますので、下記の4点について担当者が出来ているかどうかで判断するとよいでしょう。

  • 不動産査定額提示時に、その金額を出した根拠の説明ができるかどうか
  • 住宅ローンの残債をはじめとする資金繰りの計画にも明確に答えられる
  • 売却理由を聞いてくる
  • 様々な説明を丁寧にした上で、媒介契約の提示をしてくれる

④ 物件の情報を細かく担当者に伝える

③まで実行できていれば、上手に不動産を売却するのはもう少しです。これは先々自分を守るためにもとても大切になりますのでしっかり行うようにしましょう。

それは売却予定の物件の詳細情報を不動産会社に伝えるということです。たとえその内容がマイナス要素の話であっても伝えておくことが大切です。

例えばマンションの場合、上階の人が騒がしいという内容でもよいでしょう。とにかく不動産会社に話して、その内容を売却の際にどう購入希望者に伝えるか考えてもらったほうがよいでしょう。

⑤ 内覧を成功に導くカギ

ついに私たち自身が頑張る時期が来ます。それは内覧会です。購入希望者が写真や条件で購入検討をしてくれているので、今度は実際の物件を見て最終判断してもらいます。

内覧会は、所有者が唯一自身で直接行える活動だということを考えておいてください。そして内覧会を甘く考えてはいけません。

もともとの所有者の人柄、どれくらいメンテナンスされているのか、きれいに使われているのか確認しに来ます。少しでも良く見てもらえるように最大の努力をしてください。

清掃に自信のない人は、特に水回りを中心にホームクリーニングを依頼してもよいでしょう。部屋の広さによって金額は変わりますが、35000円~依頼することが可能です。

またインテリアに自信のない人は、ホームステージングを利用してもよいでしょう。これは家具や小物をレンタルして、室内を素敵に演出してくれます。

⑥ 成功に導く交渉術

内覧会まで終わると最終的な確認作業に入ります。

  • 最終価格
  • お引渡し日
  • 付帯設備

上記3点に関して確認が入り、最終判断がされます。

⑦ 売却時に必要な書類を知る

購入希望者が購入を決めるとすぐに契約手続きの準備が始まります。売却に慣れていない私たちにとって聞きなれないものも多くあると思いますので、早めに確認して早めに準備しておきましょう。

① 登記簿謄本
② 売買契約書(不動産会社が用意)
③ 重要事項説明書(不動産会社が用意)
④ 土地測量図・境界確認書
⑤ 図面や設備の仕様書
⑥ 固定資産税納税通知書
⑦ 維持費に関する書類
⑧ 家規約
⑨ 登記済権利書
⑩ 建築確認書及び検査済み所、建築設計図書など

購入者が決まり、売買契約をする際にも必要な書類があります。身分証明書

① 実印
② 印鑑証明書(3ヶ月以内発行のもの)
③ (売却不動産の住所と異なる場合のみ)住民票(3ヶ月以内発行のもの)
④ (売買菌を振り込んでもらうため)銀行口座の通帳
⑤ (住宅ローン利用の場合)ローン残高証明書

⑧ 不動産売買契約でチェックすべき注意点

購入希望者が購入を決め、契約に進みます。不動産会社が売買契約を作成してくれますが、私たちも契約書の中で記載事項が間違っていないかの確認はすべきだと思います。

しかしすべてを把握するのは難しいので、下記のポイントをとくに注意して確認しましょう。

① 売買物件の表示

部屋の面積・住所が記載されています。

② 売買代金、手付金などの金額や支払期日

  • 売買代金・手付の金額も確認
  • 解約手付け設定の場合の期日
  • 決済日はいつか

③ 所有権の移転と、引き渡し時期

引き渡しの日を確認

④ 公租公課の精算

多くの人が公租公課を買い主と売り主で日割りで計算します。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 家管理費
  • 修繕積立金

⑤ ローン特約

買い主がローン特約を利用する場合に、確認しましょう。

⑥ 付帯設備などの引き渡し

先々トラブルになりますので、明確にしましょう

⑦ 手付け解除

⑧ 契約違反に関する解除

⑨ 瑕疵担保責任

瑕疵の期間は設定されていませんが、多くが1年としています。

⑨ 買い取りという売却方法もあることを知っておく

物件がなかなか売却できない場合に、『買い取り』という選択肢もあることを知っておきましょう。

⑩ 雪国ならではの家の売り方

家を売る時に雪対策のされている家かどうかとても重要です。除雪車がどれくらいの頻度で回ってくるのか。

マンションの場合には、共用廊下に屋根があるかどうかも次の購入希望者にはとても大切なことです。家の雪に対する考え方をアピールできるように事前に準備しましょう。

以上の10点は、家を上手に売却する為に重要となります。必ずすべてのポイントに従って行動すると上手に売却しやすくなります。

上手に売るために持つべき心構え

高く売却するポイントが分かったところで、それを行うためには心構えが必要です。不動産会社に依頼してから任せっきりにするのではなく、納得できる売却活動を行うために持つべき心構えをご紹介します。

1.スピーディーに動く

2020年の東京オリンピックパラリンピックが決定してから、東京だけでなく日本の不動産は大注目されていました。その影響は札幌にも出始め不動産の価格は高騰しています。

東京では不動産高騰はおさまり、次はいつ下落し始めるかと言われておりますが、札幌市はまだ高騰し続けています。

特に札幌市の中央区ではまだ10%程度の上昇を続けている地域もあります。しかし東京の高騰がおさまっている以上、札幌市もいつ下落してしまうかわかりません。今のうちに少しでも高く売却すべきなのです。

よく転勤が進学などで1月から3月、6月から8月に不動産が動きやすいといわれていますが、近年では1年を通して時期にこだわる必要があまりありません。逆にいつ下落するかわからない不動産を少しでも早く売却することを一番に考えたほうがよいでしょう。

2.複数の不動産会社に査定依頼をかける

複数の不動産会社に査定依頼すべきことを何度も話しておりますが、札幌の不動産を売却するうえで絶対に怠ってはならない事項です。

極端な話をしてしまえば、この作業さえ行えば高く売る可能性が一気に上昇します。

3.いい不動産会社と媒介契約を結ぶ

いい不動産はどんな会社だと思いますか?

  • 話を親身に聞いてくれる
  • 査定額が高い
  • 感じがいい

上記は、いい不動産ではありません。不動産を高く売却するためには上記の条件は一切いらないといってもよいでしょう。

4.いい不動産会社の見分け方

いい不動産とは、上手に売るために活動してくれる人のことを言います。でもなかなかそれを見極めるのは難しいと思います。そんな方のために、いい不動産を見分けるポイントをご紹介します。下記の

5つの項目を参考に札幌の不動産を少しでも高く売るためにいい不動産会社を見極めましょう。

  • ① 不動産会社の営業年数で見分ける
  • ② 物件情報の張り紙がいつまでも同じになっている不動産会社は避けよう
  • ③ 中古家売却が得意な不動産会社にする
  • ④ 整理整頓されていない不動産会社は避けたほうがいい
  • ⑤ 電話の出方に注意する

① 不動産会社の営業年数で見分ける

いい不動産会社を見極めるポイントの一つが、営業年数の長さです。

やはり不動産会社信用がないと長く営業し続けていくことはなかなかできません。そのため長きにわたって営業している不動産会社もいい不動産会社の条件の一つと考えてよいでしょう。では何を見て営業年数を調べられるのかをご紹介します。

それは、宅地業許可番号です。まず不動産会社は宅地業免許がなくては営業することが出来ないので、必ず番号を持っています。まずこの番号を持っていない会社であれば、すぐに選択肢から外してください。

宅地業許可番号を持っていた場合、番号の中に()が記入されており、その中の数字が重要となります。1996年4月からこの免許の更新は5年おきになりました。

それ以前は3年おきです。更新をまだしたことがない会社の場合(1)となっています。(2)の場合には、1度更新をしているので、5年以上の営業年数と言えます。目安としては、(4)以上が長く営業をしていると判断してよいでしょう。

② 物件情報の張り紙がいつまでも変わらない

不動産の物件は随時更新され、動いていきます。そんな中店頭に張り出されている売り出し物件がなかなか変わっていない会社は、あまり案件が動いていないと判断してよいでしょう。

③ 中古家売却が得意な不動産会社にする

不動産会社でも、賃貸のみを取り扱う会社と、分譲のみを取り扱う会社、両方を扱う会社があります。今回は中古物件の売却を目的としていますので、賃貸のみもしくは賃貸をメインとしている会社は避けましょう。

④ 整理整頓されていない不動産会社は避けよう

不動産の売却は数千万円を動かします。そんな中、会社の中が整理整頓されていなくていいお客さんを見つけてくることは難しいでしょう。

依頼した書類がすぐに出てくる、しっかりと管理された会社を選びましょう。

⑤ 電話のでかたに注意する

売却を任せる不動産会社には、購入希望者を見つけてもらうことになります。購入希望者も、信頼できる不動産会社から購入したいと考えることでしょう。

そんな中、電話をしたときに暗かったり、はっきりとしゃべらない不動産会社から購入したいとは思いません。

電話の対応も是非チェックしてみてください。

札幌市の家を上手に売る為に、札幌の家の特徴知っておく

札幌市の家を上手に売るために、しなくてはならにポイントと、心構えをご紹介しました。次に、北海道の札幌市だからこそ認識しておかないとならない点があります。それについて確認していきましょう。

札幌の人気物件はどんな家?

札幌市では、商業エリアと観光エリアが集中し、高級住宅街の円山を含む中央区で平均6710万円。土地単価が57万円となっています。

大丸、ステラプレイス、JRタワーなども全て住所は中央区になっており、とても人気の地域となっています。下記は札幌市内の積雪量です。

区名 積雪の深さ
中央区 38cm
豊平区 40cm
南区 44cm
手稲区 47cm
白石区 48cm
清田区 50cm
北区 54cm
西区 57cm
厚別区 60cm
東区 60cm

上記の表を見てみるとわかるように、札幌の中でも人気の高い中央区は札幌市の中では積雪量がとても少ない地域なのです。

しかし38cmの積雪も十分に対策を練らないとならない量です。雪国だからこそ人気となる物件はどんな物件なのでしょうか?

北国ならではの家の選び方

雪国では冬の暖房費がかなりかかります。その為ポイントとなるのがガスです。札幌市の中でも都市ガスが来ていないためにプロパンガスを利用している地域がまだ多く存在しています。

しかしプロパンガスはガス代がかなり高額になりますので、購入者は極力都市ガス物件へと流れてしまう傾向にあります。

ただし、もしお持ちの不動産がプロパンガスだとしても、大丈夫です。物件の中には、ガス代定額制で契約できる地域があるので、今現在どのようなプランか確認しておくと良いでしょう。

高いプロパンガスでも定額制であれば安心して利用することが可能です。

上手に売るための流れ

上手に売るためには、不動産会社に任せきるにするのではなく、私たちもある程度の心構えをもって取り組まなければならないことがわかりました。

では具体的にどのように売却を進めていくのか見ていきましょう。

上手に売るための流れ

① 札幌市の不動産の相場を知る

日本の不動産は、東京オリンピックが決まってからかなりの変動をしています。もちろんそれは札幌でも例外ではありません。

また札幌はいまだに高騰を続けているといってもよいでしょう。まずは、今お持ちの物件がどれくらいの価格で売却できそうか調べましょう。

マンションであれば、住所・マンション名を検索すれば過去の売り出し価格を見ることができます。戸建てでも、近時物件で検索捨てください。

② 複数の不動産会社から査定を取る

不動産・売却とインターネットで検索をすれば、多くの査定サイトにアクセスすることができます。まずはそこで複数の会社から査定依頼祖受けてください。

そして近隣に長くから営業してそうな不動産会社にも是非査定依頼をしてみてください。同じ物件でもかなりの価格の差が出ることに驚かれると思います。

③ 訪問査定を受ける

複数社から査定額が出てきた後に、状況によっては訪問査定をしたいという会社も出てくるかもしれません。

実際には、使い方によっても価格の変動は考えられるので、実際の査定額は訪問後確定されます。訪問査定時も、ある程度の整理整頓を行い査定を受けましょう。

④ 不動産会社を選ぶ

何度もお話してきましたが、複数の会社から査定額が出てくると、同じ物件でもかなりの価格の差が出ていることを知ります。そこで絶対してはならない点があります。査定額で不動産会社を決めることです。

悪い不動産会社は、査定額を高めに出して専任媒介契約を結ぼうとします。

しかし実際は高くて購入希望者が現れず、長い期間売り出しをした挙句売り出し価格を下げることなってしまいますので、高いだけの会社は避けましょう。

先ほどいい不動産会社を選ぶポイントをご紹介しています。悪い不動産会社を選ばない為の方法となりますので、気を付けましょう。

⑤ 専任媒介契約

いい不動産会社を選んだら、専任媒介契約をします。不動産を売却するためには、不動産会社と契約をします。

種類としては、専任媒介と一般媒介がありますが、お勧めは専任媒介です。理由としては、優先的に売却活動を行ってくれるからです。

また売却状況の報告も密に行われます。ただし2カ月程度、何の動きもない(購入希望者が現れた・価格の相談が来ている)などの申し出も一切ない場合には、一般媒介に切り替えたほうがよいでしょう。契約したからと言って、完全にお任せのままではいけません。

⑥ 売り出し価格を決める

不動産との専任媒介契約をしたところで、まず初めの売り出し価格を決めます。この最初の価格は実はとても重要なのです。

もしもあなたが中古物件を探しているとします。ほしい物件が、とても高かったらあきらめてしまうでしょう。

しかし、少し高いもしくは予算内であればすぐに行動することでしょう。また、最初に価格を高く出して徐々に価格を下げていくのも印象が悪くなります。

最初の価格次第で、今後の売却活動をどのように進めていくのかを決めていく重要なもととなります。そのため売り出し価格の最終決定は自身で行うことをお勧めします。

不動産を売却する際、やり方によっては数百万円の損をする可能性があります。そうならないために、いい不動産を選びますが最終的に満足したものとするために不動産任せにするのではなく、自分でも責任をもって売り出す心構えを再認識するため、売り出し価格に責任を持ちましょう。

⑦ 内覧は自身が出来る唯一の営業活動

ここまでくるとあと少しです。

内覧会は決して甘く見てはいけません。どんなに図面上や写真で気に入っていても、実物が少しでもいやであれば購入希望者は辞めてしまいます。内覧会における必須項目を下記に記載します。しっかりと準備しましょう。

・水回りを清掃しましょう 水垢やカビが生えていないかチェックしてください
・トイレは異臭がしないか確認しましょう トイレには芳香剤を置きましょう
・玄関に土汚れがないか確認しましょう ほうきでしっかりはいて、靴を整頓しましょう
・靴箱の臭いがしないか確認しましょう 靴はどうしても臭います。無臭の芳香剤がお勧めです。
・部屋中は明るくしましょう 昼間でも電気をつけましょう。部屋内の明るい雰囲気は部屋をよく見せてくれます。
・どこを見られて大丈夫にしましょう 収納力などもチェックしますので、作り付けの収納の中はみられる可能性があります。
・風通しを良くしましょう 過剰な芳香剤や臭いは不快感を与えます。できるだけ自然な風を感じてもらえるように窓を開けましょう。
・清潔感のある服で出かけましょう しっかり対応しましょう。

上記以外にもう一点、注意しなくてはならないことがあります。それは立会いです。

お勧めなのが、奥様一人の立会いです。

実は内覧の際、多くのことを聞かれる可能性があります。特に聞かれるのは、近隣のスーパーや学校、上下階左右の方の情報がメインだと思われますが、回答を直ぐしないほうがよいことがあるのです。

それは、付帯設備と価格です。家族全員で立会いを行っていると、その場で価格交渉や付帯設備の申し出があるかもしれません。

しかし実際は、お客さんを目の前にすると断りずらく、仕方がなく了承をしてしまう場合があるのです。そうならないために、立会いは奥様一人がお勧めです。

交渉や打診があっても、『主人と相談してご回答します』と言ってしまえばその場を乗り切ることができます。

⑧ 売買契約成立

上手に売る時にかかる費用は?

不動産の上手な売却方法が分かったところで、気になってくるのが売却の際にかかる費用です。

持ち出し資金が多くある場合には売却計画を立て直さなくてはならない場合があります。」この費用面でも不動産会社に事前に相談することも可能なので、しっかりと覚えておきましょう。

まず売却時にかかる費用は下記の3点です。

  1. 不動産仲介手数料
  2. 一括借り上げ返済手数料
  3. 税金

1は成功報酬となりますので、売り出した際に必要になるわけではないので安心してください。

またこの費用に関してですが、上限が定められているだけなので交渉次第で減額してもらうことが可能です。しかし何も交渉しなければ上限を要求されることがほとんどなので、媒介契約をする前に交渉しておきましょう。

不動産売買価格 手数料の上限
200万円以下 5%
200万~400万以下 4%+2万
400万以上 3%+6万

札幌市の家を売るために人気の地域を知る

札幌市の住宅の売却について大体の流れとポイントが分かってきたと思います。では札幌の中で人気のエリアがどこになるのか、人気の観光エリアはどこになるのか見ていきましょう。

人気の住宅地は?

札幌市の住みたいランキングでいつも上位を占めるのが、札幌・円山公園・大通です。札幌は札幌駅周辺エリアのことを指し、近年大規模マンションの分譲が続いています。

地下歩道を利用すれば大通やすすきのまでのアクセスも便利で、買い物も不自由しません。2030年に新幹線が通ることを視野に入れた再開発も活発になり、これからもより発展していく街と言えます。

円山公園は、古くからの住宅街があり、落ち着いた雰囲気を持っています。都心へのアクセスも良く、オンオフをしっかりとつけやすいエリアとなっています。

そして大通は、多くの人が訪れ働く中心エリアで、話題のスポットも徒歩圏内で行けることから人気は衰えません。

人気の観光地は?

札幌ときくと、いくつかの有名な観光名所を思い浮かべることが出来ると思います。人気の観光地に近いというのも、不動産の価格には大きく影響します。

① モエレ沼公園

札幌東地区に位置する、総合公園です。基本設計は世界的な彫刻家イサム・ノグチによって作られ、『全体を一つの彫刻作品とする』というコンセプトのもと、1982年に着工して2005年にグランドオープンしました。駐車場も入場料も無料です。

② ノースサファリ札幌

70種類以上の動物と触れ合うことのできる人気動物園です。期間限定で、ウミガメと一緒に遊べたり、子供から大人まで大人気です。

③ 札幌市時計台

明治時代に誕生した2階建ての木造建築の時計台は、今はオフィスビルに囲まれて少々小さく見えますが、今でも正午には町中に鐘の音を響かせています。

④ 札幌テレビ塔

札幌市を一望できる人気スポットです。展望台からは、大通公園を会場にしたイベントがよくみえます。

⑤ 白い恋人パーク

北海道の定番お土産の白い恋人の観光スポットです。パーク内には『お菓子作り体験工房』があり、期間ごとにいろいろなイベントが行われています。

⑥ すすきの

ニッカウィスキーの看板でおなじみのススキノ。店舗巣は、4500件ともいわれ、北最大の歓楽街です。

⑦ さっぽろ羊ヶ丘展望台

羊たちが牧草を食べる北海道らしい風景が楽しめる羊ヶ丘展望台です。敷地内には『クラーク像』があり、広大な芝生の中ではジンギスカンを食べることもできます。

⑧ 大倉山ジャンプ競技場

標高300mの展望台からの眺望は、抜群の開放感と迫力を感じることが出来ます。東京オリンピックを前に、一度訪れてみてもいいかもしれません。

上記以外にも札幌市には人気の観光スポットが多く存在しています。

札幌市の家を上手に売るためにお勧めの不動産会社はどんなところ?

札幌には、とても魅力あるエリアが多く存在します。そのため、上手に売却活動を進めれば、上手に売却することは可能なのです。

そして、北海道の中では雪も少ないですが、それでも雪対策は必要です。雪とどう付き合っていくのか、とくに雪の少ない地域からの居住者にも、札幌での住み方を提案してくれる不動産を探すことが、上手に売却する近道かもしれません。

北国の家は北国の人に聞く方が良い?

先ほど不動産会社も営業所が札幌市にある会社の方がいいとお話ししました。では雪国に住む人が家を建てるときにチェックすべき項目を確認しましょう。

① 玄関・勝手口などの建物出入り口上部の落雪対策
② 隣地や道路に対する落雪対策
③ 歩道・車道の動線計画
④ 屋根の形状
⑤ 積雪に対する床の高さ
⑥ 風による吹きだまりや積雪状況の検討

雪を知らない人が、雪国で暮らすのはとても大変です。そのため、少しでも雪を知っている不動産会社の人にアドバイスをもらえたほうが安心して住むことが出来るでしょう。

札幌市の家を上手に売るためのまとめ

現在まだ価格高騰を続けている札幌市の不動産。物件がいかに、雪に対して考えられているか、という点も重要ですが、今は少しでも高く売却するために早く売却活動に入ることが重要になります。

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