売却・査定の前にある程度の不動産知識を身に付けていただくためのお役立ち情報満載です。なぜ、木下さんは短期間でしかも、ほぼ希望通りの価格で売れたのか?!続きはこちら

家の査定価格をアップするための5つのポイント

このサイトは、1円でも高く家を売りたい方のために業界歴20年の元不動産者が立ち上げたサイトです。

家は買う時よりも売る時の方が、100倍難しいです。

家を買う場合は、自分たちが気に入ってローン審査が通って、決済が完了すれば家の引き渡し(購入)が完了します。

また、家を購入する際は、suumo等の情報誌やathome、Yahoo不動産等のインターネット広告、さらに書店へいけば『失敗しないマンションの買い方』等の書籍が非常に多くあります。また、ネット情報を見れば、住みたい地域などの相場を簡単に調べることができます。

家は買うよりも売る方が100倍難しい!

一方、家を売ることになると、どうすれば高く家を売ることができるのか?や売却に適した時期さらに仲介業者の選定方法等の情報がほとんどありません。

書店に並べられている住宅関連の本は、購入に関する実用書は非常に多く見られますが『家を売る』際の実務書は皆無です。

さらに、家を売る際には、どのようにして価格を決めるのか?

等の基本的な情報も一般の人にはほとんど知られていません。

不動産会社が査定を出す際の価格の決め方としては、取引事例比較法を活用します。

これは、近隣地域および同一需給圏内地域からの取引事例を収集して価格を決めます。

実務上は、『売り急ぎ』等の特殊な都合は補正し、対象物件がマンションであれば築年数や地域要因等も加味します。

少し話が脱線しますが、取引事例比較法は不動産仲介会社の営業担当であれば知らない人は皆無という程、基本中の基本です。しかし、一般の人にはほとんど知られていません。

それだけ、こと売りに関しての情報が非常に少ないのが実情です。

これは、不動産売却は、個々の不動産会社によって力量が大きく異なるため体系化しづらいのが原因です。

つまり、裏を返すと家の売却の成否は不動産会社次第ですので、売却を依頼する際の業者選定は極めて重要です。

家を高く売るためには、高く売るための方法がある!

家を高く売るには、売却までの戦略が重要になります。

換金を目的に家の売却を急ぐのであれば買取業者を利用すれば良いです。

なお、業者へ直接売る場合には、仲介手数料はかかりません。しかし、業者価格での売却となりますので市場よりも安い価格となります。

高く家を売りたいのであれば、売りに強い不動産会社へ仲介を依頼して一般の人に絞ることが重要です。

さて私の個人的な意見になりますが、希望条件で高く売りたいのであれば、一般媒介契約は避けた方が無難です。一見、複数の業者へ依頼できそうですので「早く。しかも高く売れそう。」だと思われるかも知れませんが実際は違います。

一般媒介にすると複数の会社で売却活動を行うため他社で決まってしまう可能性が高く、仲介業者も積極的な広告宣伝活動を行わないことが多くまた営業担当者も積極的な営業を行いません。

凄腕の業者1社に任せた方が結果的に高く売れる!

やる気の無い不動産会社を10社選ぶより信頼できる、1社を選んだ方が「早く。しかも確実に売却ができます。」

また、査定価格の高さに騙されないでください。

不動産会社が相場よりも高い査定価格を付けたことが原因で売却ができないケースを私は現役時代イヤというほど見てきました。

家の価格は、適正な査定価格でないと、「反響が少なく長く売れ残る原因となります。」

一番、最悪のシチュエーションは、不動産会社に来訪した検討客に「この物件まだあるの?この前も違う不動産屋さんで紹介されましたよ。」と言われることです。

このような物件は出回り物件といって、売るに売れなくて、長い間さらし者になっている物件があります。これは、媒介契約欲しさに非現実的な査定価格を出す業者がよく使う手です。

こうなると思いきった価格改定を行わない限り見向きもされません。

よくチラシなどに「値下げしました。」と宣伝されている物件は、売れ残り感が満載ですので、買主から足元(指値交渉)を見られる可能性が高くなります。

その場合、高く家を売りたいのであれば、一旦売却活動をやめて、半年程度は様子を見てから再開するしかありません。

しかし、売却資金を次の自宅の購入資金に充当する人もいると思いますのでそんな悠長なことを言っていられないと思います。

それだけ、パートナーとなる不動産会社の選定が非常に重要です。

お勧めは100%売主のために仕事を行ってくれる不動産業者へ依頼するのがベストなのですが、一般の方が不動産業者の良し悪しを見分けるのは非常に難しいと思います。

お勧めは私が現役時代に在籍していた会社が登録されており、完全無料で利用できる一括査定サイトや、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

【参 考】

このサイトは以下の方を対象としています。

「家を売る際に1円でも高く売るための秘訣を知りたい。」

「売主として家を売った後のトラブルに巻き込まれない方法を知りたい。」

「自殺などの訳あり物件を売却するための注意点を知りたい。」

「過去に雨漏りや白蟻による浸食をうけた場合の告知義務等の注意点を知りたい。」

等々、一般の書籍には書かれておらず、通常業界人しか知り得ない情報を余すことなく解説しています。

なぜ、業界人しか知り得ない情報をこれから家を売りたい方々に公開しているかと言いますと、「売りは買いよりも100倍難しい。」ことと「売却に関する情報が極端に少ない。」からです。

不動産業者が作る広告はウソだらけ!?

例えば、皆さんの自宅にも不動産会社から「●●という地域で予算4,500万円、間取り4LDK、築10年以内の物件を探している方がいらっしゃいます。」などと記載されたチラシを一度は、見たことがある方も多いと思います。

業界では、このようなチラシを「求むチラシ」と呼んでいますが、この文言を鵜呑みにしていけません。

私の経験上、「ほぼ100%うそだと断言できます。」

なぜ、このようなうそのチラシを撒いているのか?

と言いますととにかく売却物件を集めて媒介契約(委任状)を集めて売却に結びつけよう。という思惑があるかです。

現役時代1度だけですが・・・中には、本当に買いたいという依頼を受けて作る場合もありました。

それでは、なぜこのような嘘をついてまで売却物件を集めたいかと言いますと、不動産会社の収益が仲介手数料だからです。

まずは、在庫(売り物件)をストックさせておいて、希望者(買主)と売買契約が成立するとはじめて成果に繋がるからです。

つまり不動産会社としては、常に売り物件という在庫を確保しておかなければ収益が不安定になるため、「求むチラシ」を撒かざるを得ない事情があります。

詐欺業者には要注意!これから家を売る人には情報武装が必要!

家が高く売れるのであれば、ある意味、囮(おとり)広告とも取られかねない「求むチラシ」を撒いても良いのですが、業者によっては媒介契約を締結しても「干したり」「値こなし」を行ったりして、真面目に販売活動を行わない業者もあります。

真面目に販売活動を行わないことは、安い価格で家を売らなければならないことになります。

この「干す」「値こなし」の実態は、怠慢な不動産業者は要注意!をご覧ください。

このように、「干す」「値こなし」などと言っても一般の方は、なんのことやらさっぱりわからない。と思います。

通常、業界人しか知り得ない情報を売主が知ることは非常に重要です。売主が情報武装することで売買後のトラブルを未然に防ぐことができます。

このサイトでは、家を売る際に1円でも高く売るための秘訣。売主として家を売った後のトラブルに巻き込まれない方法。

訳あり物件を売却する際の注意点等。また昨今、話題の任意売却についても解説しています。

書店やネット上では家を買うことに関する情報は豊富にありますが、こと家を売る際の情報は皆無です。

【参 考】

家の売り方には100通りあります。

工業製品と違い不動産には、同じものが存在しません。

唯一例外があるとすれば戸建住宅の上物であれば同一仕様はありますが、それでも全く同じ形状の土地は存在しません。

マンションでさえ、同一間取り、同一タイプの住戸は存在します。

しかし、同一階であったとしても、方位が異なります。

また、同様に家を売る理由も100人いれば理由は100通りです。

ポジティブな理由もあればネガティブな理由もあります。

  • 住宅ローンが支払えなくなったため任意売却で家を売ることになった。
  • 離婚に伴う財産分与のため家を売らざるを得なくなった。
  • 上階の物音がうるさいため静かな場所で住み替えを行うことになった。
  • 近隣トラブルを抱えているため、気分を一新するため新たな場所で生活することにした。
  • 田舎の親の家を相続したが住むつもりもないので、売却することにした。
  • 主人が病気になり妻の実家に家族で暮らすことになり現在の自宅を売ることにした。

等々、「家庭の事情でやむを得ず家を手放さなければならない。」そんな方も多いと思います。

このように異なる100種類の家が存在するだけではなく、家を売る理由も100通りあります。

家の購入は、正直とても簡単です。気に入った物件が見つかれば以下の流れで手続きを進めます。

  1. 買付証明者(購入申込書)を記入して申込証拠金として10万円を入金します。
  2. 住宅ローンを利用するのであれば、事前審査(1週間以内)を受けます。
  3. 事前審査通過後、物件価格の1割程度の手付金の入金を行ってから重要事項説明を行い売買契約を締結します。この時、住宅ローンの本申込みも同時に行います。
  4. 売買契約締結の約1ヶ月後に融資承認が下ります。
  5. 引き渡しの1ヶ月ほど前になりましたら住宅ローンの融資先と金銭消費貸借契約を締結します。
  6. 残金決済後に家の引き渡しを受けます。

家を購入する際の流れは、ほぼ100%上記の流れとなります。ローンが通らない場合や天災地変などが発生しない限りは、家を購入できないことは、まずありません。

「売り」は「買い」と違い、売主が希望する条件では100%うまくいかないケースがほとんど

しかし、家を売るとなると、ほぼ100%売主が希望する条件で売却を行うことはできません。

理由は、売却時の競合物件数が非常に多いためです。以下は、国土交通省の建築着工統計調査報告のデータです。平成18年度をピークに下がっています。しかし、戸建てやマンションを含む新築分譲住宅は毎年20万戸以上も供給されています。

家を売ることは、毎年20万戸も供給される新築分譲住宅が競合となるのは、当然のこと既存の中古物件との競合にもなります。

誰もが欲しがる人気エリア、人気の間取りであれば、自分が希望する価格や条件で売却することは可能です。しかし、大多数の中古物件は、言ってみれば「どこにでもある普通の物件」です。

普通の物件では、「自分達が希望する価格や条件」で売却することは、非常に困難です。これが、買いよりも売りの方が100倍難しいと解説した理由です。

日本は、明らかに住宅供給過多であり、分譲住宅が増えることは、中古住宅のストックが右肩上がりで増えていくことを指します。

このサイトをご覧の多くの方は、いわゆる「一般的な家を売る」方がほとんどだと思いますので、このサイトで高く売るための秘訣などで情報武装されることをお勧めします。

あるいは、時間の無い方は、複数の不動産会社へ査定を依頼して売りに強い不動産会社を選定しても良いでしょう。お勧めは、こちらの無料一括サイトが非常に便利です。

私が現役時代お世話になった会社も登録されています。時間が無い方は、先に査定を受けても良いと思います。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

【参 考】

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