Q1 2つ前の売主が病死した家を売る場合、告知義務に該当しますか?

地元の不動産業者から中古の家を購入しました。購入後、引越しの荷物の配置を決めるために訪問し、その際にご近所に挨拶をしたのですが、以前孤独死があった物件だと聞かされました。

警察の事情聴取によって発覚したと言います。私としては、心理的瑕疵のある事故物件とわかっていれば購入しませんでした。

取引した業者に連絡して聞いたところ、売主からそのような事実は聞いておらず、契約書にも記載されていないと言いました。

そこで、近所の方から聞いたことを説明すると、業者も調査に応じてくれまして、ガンで孤独死した男性がいたとのことです。この方は、2つ前の売主ということです。

自殺・他殺ではないにしても、人が死亡したことのある精神的瑕疵物件だとわかっていれば契約はしませんでした。

業者には契約破棄を申し出たのですが、売主から告知を受けていなかったこと、そして売主は告知義務について知らなかったこと、などが原因で取り合ってくれませんでした。

しかし、この不動産業者は「もし売却する場合、○○会社は事故物件だと知っていた旨を記載してください」と言ってきたのです。今回のケースでは、契約破棄をすることは可能ですか?

回答

訴訟を起こさないと結果はわかりませんが、おそらく損害賠償は請求できても、契約破棄となると難しいでしょう。今回の事例では、売主が事実を知っていたかどうかも問題となるでしょう。

最初から知らなかったのか?知っていたけど話さなかったのか?そして、不動産会社にも調査義務がありますので、言い逃れするのは難しいと思います。

「もし売却する場合、○○会社は事故物件だと知っていた旨を記載してください」と話していることからも、告知義務があることは認識していたはずです。

売主・不動産業者を裁判にかけて解決する方法もありますが、時間は相当にかかります。まずは売主に今回のトラブルについて話して、知っていることを教えてもらうことです。

訴訟を避けたいのであれば、物件の価格を下げて売るしかありません。もしくは、質問者様が気にならないのであれば、そのまま住むという選択もあるでしょう。自殺・他殺の場合と比べて、孤独死に関してはあまり気にしないという方も少なくありません。

Q2 家を売る際に重要事項説明では、過去に浸水は無いと記載されていましたが、浸水していた可能性が極めて高いです。この場合、告知義務違反になりますか?

浸水被害の疑いのある物件を購入してしまいました。2013年の6月に購入し、まったく欠陥など見当たりませんでしたが、9月の台風発生時の豪雨によって浸水が発生したのです。

それにより、車庫、物置、一部の部屋が浸水して、多大な損害を受けることになりました。

家財の半分は破棄して、クリーニング費用も合わせると数十万円の損害です。重要事項説明書には、浸水なしと記載されているので安心して購入したのですが。

後から近所の方に聞いたところ、ここは豪雨が多くて浸水が発生しやすいそうです。私が物件を購入する前にも、浸水が発生したときに排水作業をしていた前々の住人を見た方がいるそうです。

ただ、前住人(売主)が住んでいたときは、浸水になるほどの大規模な豪雨はなかったと言います。売主が住んでいたときには浸水被害は発生していないそうですが、売主は前々の住人から物件を購入するとき、浸水被害について聞いていたと言います。

そうであれば、説明義務を果たすことなく不動産売買を行ったことになるはずです。物件状況等報告書にも詳細が記載されていることがわかったので、売主が媒介業者に告知しなかった問題もあるでしょう。

今回の浸水により、駐車場は使うことができない状態です。付近の月極駐車場を借りることになり、さらに浸水を防ぐために外壁設置をし、相当な出費となりました。

このようなトラブルが発生するとわかっていれば購入はしませんでした。今回の問題について、売主に損害賠償を求めたいと考えているのですが。

回答

売主は告知義務違反に相当すると考えられます。仲介業者はこの事実を知っていると考えていいでしょう。地域で活動する業者ならば、災害の発生リスクは把握しているはずです。

売主と業者が共謀だとすれば、質問者様が交渉をしても問題は解決しないはずです。宅建協会に相談することも視野に入れ、損害賠償請求をするべきでしょう。

【参 考】
家を売る場合の告知義務に関するQ&A(その1)
家を売る場合の告知義務に関するQ&A(その2)

Q3 家を売る際、隣地に5階建のマンションの建築計画が出ました。告知義務に該当しますか。

主人の転勤により、今住んでいる家を出なければいけなくなりました。日当たりがよくて住みやすかったのですが、売却することにしたのです。

しかし、最近になって隣地に5階建のマンション建築の計画が出たのです。それまでは一軒家が建っていたのですが、マンションが建つことで日当たりが悪くなることは容易に想像できます。

買主の方は住宅ローン契約をして、あと残金決済や引き渡し手続きのみという状況です。マンションの建築計画については、私はまったく知りませんでした。

告知などなく、いきなり解体工事が始まったので心配になって調べてみたのです。もし買主が解約を申し出てきたらどうしよう、と悩んで夜も眠られません。

契約締結の段階では知らないのですから、告知義務は発生しないと思うのですが、実際のところはどうでしょうか?

契約後に発生した問題ですから、売主である私が事前に告知することは不可能であり、契約の破棄にはならないと思うのですが。今回のケースで最も影響を受けたのは買主ですが、タイミングが悪かったと諦めてもらうしかありませんよね。

回答

告知義務違反に問われる可能性があります。家から相当に離れているなら別ですが、隣地の状況は住民として把握できているはずです。

5階建のマンションといった大規模な建築計画についてまったく知らないと言っても、買い手は納得しないでしょう。不動産業者に依頼しているなら業者にも調査義務がありますが、業者に告知しなかった売り手にも落ち度はあります。

今回のケースでは、損害賠償や慰謝料を請求される可能性もあるでしょう。このような無用なトラブルに巻き込まれないためには、不動産一括査定サイトなどで、物件の調査能力に優れた業者へ依頼するのが良いでしょう。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

Q4 家を売る際に地震による家の傾きは告知義務に該当しますか?

地震によって家が傾いてしまいました。わずかな傾きであり、専門家は問題ないと話していますが、近々家を売る計画があるので不安です。

問題のない範囲でしたら、告知せずに売却したいと考えているのですが、告知義務は発生するのでしょうか?
また、売却するならば更地にして売るのと、中古住宅として売るのはどちらがいいでしょうか?少しでも高く売りたいと考えているので、売り手視線のアドバイスをお願いいたします。

回答

質問者様が瑕疵を把握しているのですから、告知義務は発生するでしょう。買い手から瑕疵担保責任に問われる可能性もあります。

築年数が20年超であれば、建物の価値はほとんどないと考えていいでしょう。そのため、更地にして売却するという方法も効果的です。

古屋付きの土地として売却(瑕疵担保無しの特約付)すれば、建物の問題はクリアできます。自費で傾きを修復するとなれば、数百万円というお金がかかり、自腹分の相殺すら難しくなるでしょう。

中古物件として売却できれば、土地+建物の評価額となるので、より高く売ることができます。築20年未満であれば、中古物件として売却できる可能性が高いですが、建物の程度、リフォーム歴なども考慮されるので、必ずしもこの限りではありません。しかし、家の傾きという、告知義務が発生するもの考えてください。

中古住宅の場合、告知しない状況で売却することは、後で非常に大きなトラブルになります。くれぐれもご注意ください。

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