離婚で家を勝手に売られないために出来る全てのことを徹底解説!!

もしも離婚することになったら不安なことが沢山あると思います。お金のこと、子供のこと、仕事のことなど数えきれません。

そんな中今住んでいる家はどうなるのか気になるところでしょう。離婚によって家はどうなってしまうのか徹底解説します。

【目 次】
  1. 離婚によって家を勝手に売却出来るのか
  2. 離婚によって家を売却。名義人不在だとどうなるのか?
  3. 家の名義は自分で住宅ローンは元配偶者の場合の注意点
  4. 離婚で家を売ってもローンが残る場合
  5. 離婚で家を勝手に売られない為に出来ることのまとめ

離婚によって家を勝手に売却出来るのか

離婚の原因は人さまざまです。結婚するときは離婚することになるなんて考えている人はいないでしょう。

結婚生活の中で、子供を産んだり車を買ったり、二人の財産が増えていき一緒に住む家を買うこともあるでしょう。

家を買ったときには離婚をするなんて考えていないと思いますので、名義や住宅ローンの保証人のことも説明を聞くままにサインした人もおると思います。

しかしいざ離婚することになったときに、大変な思いをする人が多いのです。

離婚が決まった方も、まだ夫婦仲が良く離婚なんて考えていない方もこれを見て、先々損をしないように知識を得ておきましょう。

まずは、2分26秒に1組が離婚している現在、最新の離婚理由は以下の通りです。

1.性格の不一致 妻・夫共にダントツに多い理由です。「結婚するときにわかるのではないか?」と思われがちですが、そう思うのは未婚の方でしょう。付き合っているときにはわからなかったことが多く出てきて、それが限界を迎えたときに離婚につながるようです。
2、浮気などの異性関係 不倫や浮気などの性的関係が原因です。近年では「昼顔」でわかるように、妻の浮気が増えているようです。
3.神的な虐待 生活費を渡さないなどの理由がランクインしています。
4.家族・親族との折り合いが悪い 親戚づきあいや、嫁姑問題が原因で別れてしまう夫婦も多くあります。
5.性的不調和 夫が妻に性生活を拒まれているケースも離婚の原因となるようです。
6.浪費が激しい ギャンブルや趣味、他にも浪費してしまう可能性は多くありますが生活を脅かすほどの浪費は十分に離婚原因となります
7.同居したくない 何らかの原因により同居を拒んだ場合も離婚の原因となります
8.異常性格 自己中心的で、貴人らないと発狂したり時には暴力をふるうことがある場合離婚の原因となります。
9.暴力をふるう 家庭内暴力はやはりまだ健在で、今は男性だけでなく女性が暴力をふるうケースも出ています。
10.家庭を顧みない 家の中のことを一切見ない、子供の面倒を見ないなどが理由です。

以上のように離婚の原因は人それぞれです。そしてこの多くの原因を見てもわかるように円満に離婚になる人はほとんどいません。

その為離婚が理由で家を売る時に、相手が勝手に不動産を売却してしまうのではと不安に思う方もいる事でしょう。

そんな人の為に、勝手に不動産を売ることが出来るのか、またそれを回避する事が出来るのか見ていきましょう。

共同名義の場合

不動産の名義が共同名義だった場合に不動産を勝手に売却することは出来るのでしょうか?
共有名義の家やマンションを売却方法は3つあります。

① 名義人全員の合意を得て売却をする

共有名義の不動産を売却する為には、共有名義人全員の承諾を得れば売却することが可能です。よって基本的には1人でも反対する人がいれば売却はすることが出来ません。

夫婦で共同名義になっていれば勝手に売却することは難しいのです。

② 自分の持ち分だけ売却する

例えば共有名義の家やマンションの売却を夫婦のどちらかが拒んだとします。それでも売却したい場合に自分の持ち分だけ売却することは可能です。

しかしこの方法には問題点があります。

  • 自分の持ち分として売却出来る状態か(不動産を分けれるようなスタイルの住まいかどうか)
  • 『共有部の分割協議』を行う必要があり、全員の同意が必要

上記の問題を解決できる家やマンションであれば持ち分のみ売却することは可能です。

③ 共有名義人から権利を買い取って売却する

②で紹介した自分の持ち分のみ売却する方法において、分割することが出来ない物件の場合にこちらの方法を利用します。

他の共有名義人の権利を買い取り、単独名義にしてから売却する方法です。

権利を買い取るためには、『共有物の分割協議』で夫婦の同意が必要になりますが、了承を得られれば単独名義となるためその後の手続きがスムーズに進みます。

以上のように共同名義になっていると勝手に売却されることはないでしょう。

単独名義の場合

共同名義だと売却出来ないと言うことがわかりましたが、単独名義の場合はどうなるのでしょうか?

結論からいうと、売却することは可能です。

ただし結婚前から所有していた物であれば相手固有の財産なので勝手に処分することが出来ますが、婚姻中に共同して取得した財産の場合には登記の名義人に関わらず共用物である可能性が生じるので『財産分与』の中に入れることになるので権利を得るのです。

勝手に売却された場合に出来ること

例えば共有名義のマンションを勝手に売却された場合、それは犯罪です。必要な書類や印鑑を勝手に使用した事になりますので注意しましょう。

そこで売却の際に必要となる書類がありますので確認しましょう。それは下記の7点です。

不動産登記済権利書 又は 登記識別情報
土地測量図
境界確認書
共有者全員の身分証明書
共有者全員の実印
共有者全員の印鑑証明
共有者全員の住民票

見てわかるように、共有名義者全員の書類が必要となり、契約書には共有者全員の記名が必要になります。共有名義者が増えれば増えるほど売却には手間がかかるので早めに準備しましょう。

離婚によって家を売却。名義人不在だとどうなるのか?

名義人全員の同意がないと売却が難しいと言うことがわかりました。では、名義人が見つからない場合はどうなるのでしょうか?

共同名義人が反対している場合どうしたらいいのか

共有名義の不動産売却でもっとも重要なのが、所有者全員の了承を得ることです。共有名義人が1人でも反対していれば売却は難しくなりますので、何とか説得するようにしましょう。

共同名義人が不在の場合はどうしたらいいのか

離婚をして元配偶者と連絡が取れなくなってしまったなど、共有名義人の行方がわからない場合があります。そのような状況ではどうしたらいいのでしょうか?

『不在者財産管理人の選任』という制度が有り、裁判所に不在者の財産を管理するための管理人を選任してもらいます。

その後に家庭裁判所にて『権限外行為許可』をもらうと任意売却で家やマンションを売却することが可能になるのです。

住宅ローンの滞納で不動産を競売にかけられてしまいそうになった場合には、このような方法がありますので安心して下さい。

ただし『不在者財産管理人の選任』には3~6ヶ月、『権限外行為許可』に3ヶ月程度かかりますので、かなり早い段階で決断をしないと間に合わない可能性がありますので注意が必要です。

家の名義は自分で住宅ローンは元配偶者の場合の注意点

基本的には不動産の名義人でないと住宅ローンは組むことが出来ません。不動産を勝手に売却されないためにも、不動産の名義と住宅ローンの連帯保証人については把握しておくべきでしょう。

まず保証人と連帯保証人の違いから確認しましょう。

保証人とは、債務者が滞りなく支払いをするよう助言する立場のことを指します。債務者に返済能力がある限り保証人は責任を持つ必要がありませんので安心して下さい

一方で連帯保証人とは債務者と同じ責任を請け負います。債務者が返済できない場合には返済を求められる可能性がある点が最大の異なる点です。

例えば別れた夫が住宅ローンの返済が滞っていた場合、連帯保証人である元妻に返済要求が来ます。

「離婚したので、元夫に言ってください」と主張してもその権利はなく、同じ責任において返済しなくてはならないのです。

ただし住宅ローンを組む際、必ず連帯保証人を立てなくてはならない法則はありません。
しかし下記のいくつかのパターンの場合に連帯保証人が必要になっていますので注意して下さい。

① 夫婦など収入を合算して住宅ローンを組む場合
② 土地や建物どちらかでも共同名義の場合
③ ペアローン、親子リレーローンなどの複数の債務者形式にしている場合
④ 自営業者もしくはそれに付随する場合
⑤ 借入金に対しての収入が少なかったり、勤続年数が少ないなどと審査の内容が厳しい状態にある場合
⑥ その他保障会社が必要と判断した場合

上記に当てはまった場合のみ連帯保証人を立てなくては住宅ローンが組めないのです。そこで問題となるのが、離婚した際にどちらか一方が連帯保証人になっているケースになります。

例え離婚しても連帯保証人は解除することが出来ません。婚姻関係はなくとも、住宅ローンを組む際契約をしている以上、ローンが完済されるまで基本的には抜けることは出来ない契約になっています。

そんな中実は連帯保証人を変える方法がいくつかあるので、それについてご紹介します。

① 住宅ローンを借り換える(他社に変える)

残債が夫婦合算ではなく夫のみで支払うことが可能な場合には妻側が連帯保証人になる必要性はありません。

② 代わりの連帯保証人を連れてくる

一定額の収入がある人に連帯保証人を変わってもらうことが可能です。

③ 住宅ローンに相当する資産を担保にいれる

一定額の試算があり、住宅ローンに相当するものがあれば可能です。

家の名義を変更出来るのか?

住宅ローンを借りていれば、金融機関の承諾を得られれば名義変更をすることは可能です。離婚してからだと手続きが色々と大変になりますので、変更するのであれば離婚前がお勧めです。

住み続ける問題点

離婚した場合、売却し発生した現金を財産分与として夫婦で分けるケースが多いようです。ただしあくまで住宅ローンの残債がない場合のみです。

不動産を売却し住宅ローンが残り、残債をすぐに精算できない場合には通常の売却方法とは異なり、『任意売却』という手法をとります。離婚後単独名義で問題になるのは売却せずに名義人以外の人が住み続ける場合です。

何故なら多くの金融機関が、住宅ローンの契約に対して名義人が継続して住み続けることを条件としているからです。

例えば夫の不倫が原因で離婚することになった夫婦が、慰謝料として妻と子供を住まわせ夫が家を出て住宅ローンを払い続けるというケースが想定されます。

このような場合には金融機関を説得し承認を得なければならないので注意しましょう。

離婚で家を売ってもローンが残る場合

不動産を売却する際にポイントとなるのが住宅ローンの残債です。残債と売却価格のバランスが重要となりますのでしっかりと理解して下さい。

売却した金額がローン残債よりも下回る場合

マンションを売却しても、ローン残債の方が残ってしまう場合には、通常の売却が出来ません。特別に『任意売買』という手段を使います。

ほとんどの方が住宅を購入の際は住宅ローンを利用しているかと思いますが、銀行に一括残債精算が出来なければ通常の売却が出来ません。

しかし離婚やローン支払いが出来なくなったなど特別な時のために『任意売却』という方法が存在します。

銀行側にも持ち主側にもメリットが出ます。支払いが出来なくなり滞ってしまい競売になるよりは、任意売却で高く売却をした方がいいのです。

メリットとしては下記の5点になります。

① 競売だと市場価格の5割~7割程度で売却される。一方任意売却は市場価格に近い価格で販売可能。
② 近隣・職場に知られずに売却できる
③ 退去日を相談できる
④ 引っ越し代を捻出できる
⑤ 残債の交渉が可能

しかしデメリットとしては個人信用情報(ブラックリスト)に載ってしまうので一定期間は金融機関の借り入れが難しくなるでしょう。

離婚で家を勝手に売られない為に出来ることのまとめ

離婚によって、単独名義の場合には勝手に売却される可能性があり、共同名義であればその心配はないと言うことがわかりました。

例え離婚してしまうことになっても、住んでいる家を急に追い出すような事にはなりたくないものです。知識を得て、損をしないように注意しておきましょう。

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