家を高く売るためには時期が重要!!徹底解説!

家を売却しようと思ったときにまず考えるのが、いくらで売れるかと言うことでしょう。住宅ローンの残債とのバランスも気になることと思います。

そして次に気になるのが、売却時期です。高く売るためには、今すぐ売るべきなのか引越しの多い時期に合わせて売り出した方がいいのか悩まれると思います。

そんな方のために、今回は家を売るタイミングに注目して徹底解説します。

【目 次】
  1. 家を売る時期を、築年数から考える
  2. 家を売る時期を、季節から考える
  3. 家を売る時期を、住み替える目的で考える
  4. 家を売る時期を、東京オリンピックから考える
  5. 家を売る時期を、最終的に決める3つのこと
  6. 家を売る時期のまとめ

家を売る時期を、築年数から考える

家を売るタイミングを考えるとき、いくつかの方法があります。まずは築年数の視点から、売却時期を見ていきましょう。

売却時期を築年数で考える場合、影響するのは税金です。売却時期を間違えてしまうと多く税金を支払うことになってしまいますので、必ず覚えておいて下さい。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

築年数によって税金が変わると言うことをお話ししましたが具体的にどのような物か見ていきましょう。

不動産は時間が経つとどんどん価値が下がるため、出来れば短期間のうちに売却したいと考えている方もいると思います。しかし税制面から考えると早ければ良いと言うことはありませんので、売却時期の判断をしっかり行って下さい。

例えば家を売却して譲渡益が出てしまった場合には、所得税及び住民税が発生します。しかもこの税率は所有期間によって異なってくるのです。

課税譲渡所得=譲渡価額 – 取得費 -譲渡費用

この計算で課税譲渡所得がプラスであれば所得税が発生します。

所得税及び住民税= 課税譲渡所得 × 税率

支払う税金の計算方法は上記のようになります。

また個人が不動産を売却した場合、所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得とされますので下記で確認して下さい。

所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得 30% 9% 39%
長期譲渡所得 15% 5% 20%

上記のように、所有期間が5年というのがポイントの年数になることがわかります。その背景には、バブル時代の土地転がしを抑制するためにこのような方式が取られました。

当時不動産を持っているだけで価値が上がっていき、少し保有するだけで利益がでていました。その為投資目的の人が多くの土地を購入してしまったために、本当に不動産を取得して有効利用したい人が不動産を購入できないと言う事態を招いてしまったのです。

それを避ける為に、短期間で不動産を売却する人には重い税金を課したのがこの制度です。また所有期間5年というのは、不動産を購入した日から5年と計算するわけではありません。

ポイントとなるのは、売却した日の年の1月1日で判定します。例えば、平成29年中の売却は、平成29年1月1日が判定の基準日になります。

つまり平成29年中の売却の場合には、取得日が平成23年12月31日以前の物であれば長期譲渡所得に該当します。また取得した日は、原則として引き渡し日となりますので注意しましょう。

10年超え所得軽減税率の特例

所有期間が5年以上で長期譲渡所有所得に適用されるとお話ししましたが、次にポイントとなるのは10年です。

所得税 住民税 合計税率
6000万円
以下の部分
10.21% 4% 14.21%
6000万円
超えの部分
15.315% 5% 20.315%

家を売る時期を、季節から考える

築年数で売却時期を見ていきましたが、次は季節から考えていきましょう。賃貸物件を探すときに、物件の多い時期と少ない時期がありますが、売却の場合はどうなのでしょうか?

1月~3月だと売りやすい?

一般的には、冬から春になる1月~3月までがもっとも家がよく売れる時期と考えられています。その背景には、職場の移動や子供の卒業、入学が大きく影響しているでしょう。

時期的なものだけを考えるのであればこの時期に売却するのが一番良いでしょう。

9月~11月も売りやすい?

次に売りやすいのが、秋口である9月~11月です。新年を新居で迎えたいという人は、この時期に家を探しています。

本当に売れやすい時期はあるのか?

1年のうち、不動産が動きやすい時期はわかりましたが、考え方としてもう一点あるのが需要と供給の問題です。

購入希望者が多くなる時期ではありますが、売却する人も増えます。ライバルが増えると言うことでしょう。

その為結局は1年を通して売りやすい時期はない現在では多く言われています。

では購入希望者はどのようなスケジュールで売却を進めるのか、売却時期を決定する上で知っておきましょう。

購入希望者の多くは『○○月までには新居で生活したい』という希望を持っている人が多いと思われます。

例えば4月の入学までに新しい生活を送りたいと考えた場合、3月中に新しいマンションに引っ越さなくてはなりません。その場合多くが下記のように行動する傾向があります。

期間(月)
6ヶ月前 インターネットや不動産会社にて物件を見始める
4ヶ月前 不動産会社に相談をする
2ヶ月前 物件の内覧や、契約準備
1ヶ月前 引っ越し準備

不動産購入者の多くは、6ヶ月前から不動産会社やインターネットを通じて物件を探し始めるのです。

家を売る時期を、住み替える目的で考える

住み替えによって家を売却する場合、『売る』と『買う』という2つの要素が、関係していきますのでタイミングはより難しくなります。

全体のリスクを考える

では『売り』『買い』について、リスクの面から考えていくと、『売り』を専攻で考えていくことをお勧めします。

それは売却によって得られるお金も把握できるので、次の家を購入するときに資金計画が立てやすいと言うのもポイントです。

ただし売却がスムーズに進み、購入希望者が早めの引き渡しを希望した場合には仮住まいをしなくてはならない場合もありますので、その点は注意が必要になります。

しかし、新しく家を買ったあとになかなか買い手が付かないという最悪の事態は免れますので、住み替えの場合は売り先行を優先するのが一番リスクを少なく出来ます。

売り先行のメリットは以下の通りです。

① 売却金額が先にわかるため、いくらくらいの新居が変えるか予め把握出来る。
② なかなか買い手が付かない場合、引越しが迫っているわけではないので焦って値引きをしなくてすむ。

売り先行のデメリット

① タイミングよく新居が見つからない場合、『仮住まい』が発生し、引越し費用や賃貸用の家賃などがかかってしまう。

ではどのような場合に『買い』先行で行くのがいいのかもご紹介します。

『買い』先行で行う場合は、現在の売却代金に頼らず新居を先行で買う方法です。条件は下記になります。

① 新居の頭金を預貯金で用意できる人
② 現在の住宅ローンと新居の住宅ローンの2つを同時に支払いできる人

となり、資金にかなり余裕のある人になります。買い先行のメリットは以下の通りです。

① 理想の新居をゆっくり探すことが出来る
② 仮住まいの必要がなく、引越しが一度で済む

買い先行のデメリット

① 売却代金に頼らず、新居の頭金を用意しなくてはならない
② 家が売れるまで2つの住宅ローンを用意しなくてはならない

買い優先か売り優先か

『買い』優先、『売り』優先どちらで考えても、共にお金がかかる為判断が難しいと思います。そこで有効利用されるのが『買い換えローン』と『つなぎ融資』という便利な住宅ローンをご紹介します。

① 買い換えローンとは

『売り』を先行で行った上で利用する住宅ローンです。自宅を売却するには、今の住宅ローンを一括で返済するのが基本です。

家が高く売れて残債がなければ問題ありませんが、残債が残ってしまう場合は自己資金を用意しなくてはなりません。

この自己資金を用意することなく、残債と新居の融資資金を合わせて借り入れできるのが『買い換えローン』です。

例えば住宅ローンの残債が2500万円の家が、2300万円で売却出来たとします。その場合、住宅ローンを完済するには200万円足りません。

新居の購入資金が3000万円の場合、残債の200万円を加算した、3200万円を住宅ローンにて借り入れするという仕組みです。

今の住宅ローン残債を完済できるので、2重ローンを防ぐことが可能です。

ただしこの買い換えローンには注意すべき点があります。それは『売る』と『買う』を同時に決済する必要があるのです。

『売る』と『買う』を計画的に進め、金融機関や不動産会社、家の購入者とのスケジュールを完璧に管理しなくては成り立ちません。

また買い換えローンは残債も上乗せして借り入れするので、借入金が多くなります。当然のことながら金融機関の審査も厳しくなって来ることも理解しておくと良いでしょう。

家を売る時期を、東京オリンピックから考える

2020年ついに日本で東京オリンピック・パラリンピックが開催されます。ここでは東京オリンピックからみた家の売るタイミングをご紹介します。

過去を振り返ると、1964年の東京オリンピック開催後の約1年間、日本は『オリンピック不況』に陥りました。

しかしその後はすぐに活気を取り戻し、オリンピック開催から4年後の1968年には、日本のGNP(国民総生産)は世界第二位まで成長しています。

その後も高度経済成長は続き、不動産価格も上昇し続けました。それは1991年のバブルが崩壊するまで続いていったのです。

その様な過去から見て、2020年の東京オリンピックで不動産はどのような動きをみせるのでしょうか?

今回は、東京都中央区の晴海エリアには選手村が作られており、オリンピック後にはおよそ6000戸規模の住宅エリアが作られています。

それはまさにリアルシムシティのような壮大なスケールで作られており、日本を代表する大手ゼネコンが参入して建設中です。

他にもオリンピックスタジアムである国立競技場や、オリンピックアクティクスセンターなど様々な魅力ある施設が、2020年7月24日の開会式に向けて建設が進められています。

また日銀の大胆な金融緩和による円安などを背景に、海外投資家達が東京の不動産を購入しており、日本国内の不動産の価格は上昇しています。

中でも中国の投資家達の影響で、東京のマンション価格は11%も上昇し、東京だけでなく大阪も含めた都市部の不動産見学ツアーも積極的に参加しているほどです。

しかし2012年のロンドンオリンピック開催で、ロンドンエリアも再開発されましたが、オリンピック終了の調査では『オリンピックと不動産価格には関連はなかった』と結論づけている状況を見ると、海外投資家達は東京オリンピック開催前に売り抜ける可能性もあります。

それを考えると、東京オリンピックを待たずして不動産の価格は下落に転じる可能性があるのです。

近年の中古物件市場について

2020年の東京オリンピック・パラリンピックの影響で、新築物件及び、中古物件の価格が上昇しているとご説明しましたがその影響はオリンピック迄続かないということがわかりました。

実際、首都圏主要都市の中古マンションの価格は0.5%程度の変動にすぎませんが下落し始めています。

逆に大阪や名古屋などの中古物件市場まではまだ影響が出ていないので、不動産を売ることを考えると今すぐに動き出さないと損をしてしまう可能性があるのです。

また2019年10月に予定されている消費税増税に向けた駆け込み需要の影響も十分に考えられますので、今が『売り』『買い』の最後のチャンスと思ってよいでしょう。

家を売る時期を、最終的に決める3つのこと

税金面、季節面、世の中の市場など様々な視点から家を売るタイミングを見てきましたが、最後は希望どおりに高く売るための『3つの視点』から見ていきましょう。

自分を知って、売るタイミングを決める

まず家を売ろうとしている理由は何ですか?転勤による売却、離婚による売却、住宅ローンが払えないことによる売却など理由は様々です。

その理由によっては、希望通りの金額でなくても絶対に売却しなくてはならないのか、住宅ローンの残債が残るくらいなら売却しなくていいのか見えてくるでしょう。

自分のなぜ、売るのか米客を決めるための条件は何かを明確にしておきましょう。

① 何故売却するのか
② いくらまでなら売却するのか
③ 引き渡し時期はいつごろにするのか

最低限上記の3つは決めておきましょう。そしてもう一つ自分を知る中で考えておくのが、売りに出す物件特徴です。

『3LDK 1戸建て、4000万円で販売中』という広告と、『小学校まで徒歩3分、公園まで5分。子育てファミリーに最適な環境の南東角地3LDK4000万円』の方が、物件の魅力を感じることができます。

自宅の特徴と、購入対象者のターゲットを把握し、的確に伝えることが高く売るためには必要です。不動産会社任せにせず、自分の家の魅力は自分で説明できるようにしておきましょう。

相手を知って、売るタイミングを決める

自分を知ったところで、次は自宅がどのようなターゲット向けなのか、どんな人が買ってくれそうかを考えます。マイホーム購入を検討するタイミングは下記のとおりです。

サラリーマン 転機、転職
若い世代 独立、結婚
ファミリー層 出産、進学
シニア層 定年退職、孫の誕生、パートナーの死
景気動向 不動産の価格上昇、下落
税制の動き 消費税増税

自宅の間取りや、駅からの距離などを考えて、ターゲットが見つかったでしょうか?次に考えるのが、『相手の動く時期』です。

例えば、転勤や進学は年度の変わり目がポイントとなります。

また結婚というライフイベントにおいても、真夏や真冬は避けられる傾向にありますので、時期を考えることが可能です。

もちろん例外も多くありますが、売るタイミングを決定する要素の一つとして考えるとよいでしょう。

世間を知って、売るタイミングを決める

3つ目は『世間を知る』ことです。先ほど東京オリンピック・パラリンピックの影響で不動産が高騰していましたが、ついに高騰の波は収まり現在は停滞状態です。

今すぐに売却を進めなくては、いつ下落してしまうかわからない状況です。少しでも高く売却するためには、1日でも早く売る準備に取り掛かる必要があります。

タイミングを決めるためにも期間を知る

下記は家を売る時の流れです。今すぐに売ることを決断しても、契約に至るまでには3か月から6か月の期間が必要になるのです。

① 売却を検討(1日~2日)

インターネットで検索をして、お持ちの物件の相場を調べます。現在では無料一括サイトも普及しているため簡単に相場価格を入手できるでしょう。

また所有している物件の魅力をご自身でも把握しておくのはこのタイミングでしなくてはなりません。ネットで相場を検索すると、不動産が高騰していたことを知ることになります。

② 複数の不動産会社から査定を取る(7日間程度)

不動産を売るために、必ずしなくてはならないことの1つに複数の不動産会社から査定を取ることがよく上げられます。

今後の下落に備えて少しでも早く進めたいとは思いますが、この複数に査定をとることを怠ってはなりません。

③ 訪問査定を受ける(2日~5日)

不動産会社の訪問査定を受けます。購入希望者の内覧時よりは配慮する必要はありませんが、室内を清掃しておきましょう。

週末しか時間がとれない場合にはより時間がかかります。ただし時間がなくても、少しでも高く査定してもらえるように心がけてください。

④ 不動産会社を選ぶ(7日間)

査定額を比較する際に重要なのは、その査定額に至った根拠です。中古物件市場が拡大している今だからこそ、具体的なマーケティングを行い、根拠ある査定額を出しているかが重要と言えます。

しっかりとマーケティングされている不動産会社は、査定額=適正価格と考えてよいでしょう。査定額を提示してきたときに下記について質問し、不動産を選択する参考にして下さい。

  • 売却のターゲットは誰としているのか(住宅用か商業用か)
  • 近隣の近似物件の売却実績と、売却件数
  • その査定額に至った具体的根拠

上記をスムーズに答えることが出来る不動産会社は、しっかりとマーケティングをして査定額を出していると思っていいでしょう。

また絶対にしてはいけないのが、査定額が一番高い不動産会社に決めることです。

もちろんその価格に根拠があれば良いですが、不動産選択は家の売却活動においてとても重要なことです。金額に惑わされずにしっかりと選択して下さい。

時間がないからと、不動産会社の決定を業者任せにするのはいけません。

不動産会社の営業の方は、多くの高額な物件を売っている営業のエキスパートです。その中で本当に査定額=販売価格にしてくれる人を選びましょう。

⑤ 専任媒介契約

まずは専任媒介契約で売却を進めます。基本的に専任媒介契約の方が不動産会社も優先的に進めてくれるでしょう。

また業務報告も頻繁に行われますので安心感もあります。しかし1ヶ月~2ヶ月たっても売却が進まないようであればすぐに他の不動産会社に相談することをお勧めします。

2020年の東京オリンピック・パラリンピックパラリンピックの影響による下落はもう目の前です。正直あまり時間がありません。

買う人が現れるまでのんびり構えることはできませんので、1か月~2カ月動きがなければ売り方を変えること考えたほうがよいでしょう。

⑥ 売り出し価格を決める

信頼できる不動産会社と契約しても、最終的な売り出し価格の決定は自分で行ってください。

もちろん特殊物件のためより専門知識の持っている不動産会社の意見は重要です。しかし不動産売却を満足した形にするのは自分自身です。

不動産会社に任せっきりにしてしまうと、売却が進まないと不信感を持ったり、焦ってしまいます。

不動産売却を納得できるものとするためには、自分で最終的な売り出し価格を決めるようにしましょう。

⑦ 内覧は自身が出来る唯一の営業活動(~3ヶ月)

不動産の売却の流れの多くの営業活動は、不動産会社が行います。その為売り主が出来る営業はとても限られており、その一つが購入希望者の内覧会です。

売り出しを開始すると内覧希望者から不動産会社を通して内覧依頼が来ます。この内覧で最終的に売却を決定することになりますのでしっかりポイントを押さえて取り組んで下さい。近年ではこの内覧会が、一組の購入希望者でも複数回行われる傾向にあります。

1度目は本人たちの内覧。2度目はホームインスペクションの方の立会いの下の内覧。3度目は両親をふくめた内覧です。

そのたびに時間を作るのは大変ですが、購入希望者も大きな買い物をするので、快く受け入れてください。ホームインスペクションについては後程ご説明します。

⑧ 売買契約成立(3ヶ月程度)

家の売却には3ヶ月~6ヶ月かかると言われています。ただしこれも適正価格で売り出すかどうかで、かかる時間は大きく変わってきますのでとにかく早く売却準備を進めるようにしましょう。

最後の途中ご説明したホームインスペクションについてですが、これは第三者の専門家の立場から、建物の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき場所や時期、そしてそれを修繕するためのおおよその費用などを診断してもらうことを指します。

実は平成30年4月より、宅地建物取引業法の改定によって、仲介会社は売り主にホームインスペクションを受けるよう勧めなくてはならなくなりました。

この先、家を売却する際には、ホームインスペクションを行っているか行っていないかで物件に対する信用度がかなり変わっていくと考えられます。

そのため、早く物件の契約を進めるために、売り出し段階でホームインスペクションを依頼して、診断を受けておくというのもスムーズに売却活動を受けるうえではいいのかもしれません。

気になる費用ですが、依頼する会社よって幅はありますが5万から10万円程度です。世の中の不動産の価格が下落してしまったら、10万程度の損失ではすみません。

早く売るためにも、できることは早めに進めたほうがよいでしょう。

家を売る時期のまとめ

家を『売る』」『買う』は人生においてもとても大きな起点です。そしてタイミングを誤ってしまうと数十万円から数百万円の損失が出てしまう可能性があるのです。

そうならないために、売却方法と売り出すタイミングが本当に重要です。

税金の問題、季節の問題、世論の問題はあるものの、今現在東京オリンピックを間近に控え大きく不動産市場が動く可能性のある時期です。

今はまだ大きく下落していないものの、東京オリンピックが終わってしまえば人口減少と住宅が余ってくることが懸念されています。

そこに巻き込まれないためにも、少しでも早く高値で売却するために行動することをお勧めします。

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