家を高く売るために絶対知るべき5つのこと!!徹底解説!!

家を売却しようと考えた時、必ず考えるのがいくらで売却出来るかと言うことでしょう。

住宅ローンの残債を残さず売却出来るのか、高く売るために時期を考えなくてはならないのか、高く売れるためにはどういう売却活動を送るべきなのか考えることが沢山あると思います。

そんな方のために、家の売却を失敗しないために必ずいしなくてはならないことを徹底解説します。

【目 次】
  1. 家を高く売るために絶対しなくてはならない5つのこと
  2. 家を高く売るために使うべき!一括査定サービス
  3. 必見!!家を高く売るために注意すべきこと
  4. 家を売るときにかかる費用は?
  5. 家を売るまとめ

家を高く売るために絶対しなくてはならない5つのこと

『家を上手に売却する』とは早く高額に売却することを指します。

ではどうしたら早く高値で売却出来るのかご紹介したいと思います。この5つのポイントを押さえればとても有利に売却活動をすることが可能になります。

家の相場を知る

家を売却する場合にまず知らなくてはならないのが、ご自身の物件が今いくらで売買出来そうか相場を知ることが大切です。

マンションの場合はインターネットでマンション名を検索するだけで、過去の販売していた価格を知ることが出来ます。

戸建ての場合は相場を調べにくくはありますが、条件が似ている売却物件を見ていきましょう。

部屋の向きや階数によって少々違いはありますが、だいたいの相場を調べることが出来ますので確認してみて下さい。

また、実際の取引価格は、国土交通省の『土地須郷情報システム』で調べることが出来ます。

査定をするときに絶対守るべきこと

お持ちのマンションのだいたいの相場がわかったところで不動産会社に査定依頼をします。その際に一番大切なのが、複数の不動産会社に査定依頼することです。

またその複数の不動産会社には、地元に昔から根付いている会社とインターネットを駆使している大手不動産会社を必ず含むようにして下さい。

その理由としては、両社とも持っているお客さんの層が異なるからです。また不動産会社の中でも、不動産売買の得意な会社を選びましょう。

その見極めのポイントは、インターネットや店頭で掲示している物件が、賃貸をメインとしているのか、売買をメインとしているのか見れば判断出来るでしょう。

家の売却を成功させるためには良い不動産会社を選定することもとても重要なのです。

不動産会社の決め方

家を売るときに重要なことの一つに不動産選びがあります。

世の中、インターネットが普及して情報がとても入りやすくなったもののまだまだ損をしてしまう可能性があります。

いい不動産会社の選択方法と不動産会社についての疑問についてご紹介します。

① 仲介手数料半額の不動産は大丈夫?

CMでもよく聞く『仲介手数料半額・無料』と宣伝している不動産会社ですが、仲介手数料貴重な収益化と思います。

しかしそれを無料にして不動産会社はどこで利益を得ているのか知りたいところです。

理由は、物件に既に広告料が含まれている為に仲介手数料を取らなくても収益を得ることが出来るからです。

仲介手数料が安く済むからと安易に物件を決めずに、本当にその物件事態が気に入ったかで判断すべきでしょう。

② 駅前過ぎる不動産

駅近には多くの不動産会社があると思います。しかし駅の目の前は家賃も高くノルマも厳しく設定されている会社が多く存在する可能性が高いです。

一概には言えませんが、家をじっくりいい条件で売却してもらうにはあまり適していないかもしれません。

③ 路上看板を置く不動産会社

歩道・公道に看板を設置するのは法律・条例違反となっています。

ルールが守られない不動産会社はお客様対応に対してもルールが守ってもらえない可能性が高いです。

大切な家の倍伽卯を任せるのですから、信頼出来る会社を選びましょう。

④ 営業年数が長いと信用しやすい

不動産会社に実際に足を運んだ際に確認すべきなのが、宅建免許の許可番号です。店内に宅建免許が飾られていなければその店舗は避けた方がいいでしょう。

宅建免許は、国土交通大臣(営業所が複数の都道府県の場合)、または都道府県知事の2種類が有ります。

番号の中には( ○ )という部分の○に数字が記載されています。

これはこの免許の更新回数を指名しており、平成8年以降は5年おきに、それ以前は3年更新でした。数字が多ければ多いほど営業年数が長いと言うことがわかります。

やはり営業年数が長い方が短いよりも信用に値するでしょう。

なかなか売れないときにすべきこと

家を売るときにはだいたいの期間の目安があります。下記に流れをご紹介します。

下記の期間を確認して、それよりも大幅に時間がかかっている場合には、売却方法を見直した方が良いでしょう。

① 売却を検討(1日~2日)

インターネットで検索をすれば、お持ちの物件の相場を知ることが出来ます。

新築物件の高騰が続いて、中古案件市場が拡大中の今だからこそ、だいたいいくらくらいで売買取引がされているのか事前に調べておくことはとても重要です。

現在では無料一括サイトも普及しているため簡単に相場価格を入手できるでしょう。

また所有している物件の魅力をご自身でも把握しておきましょう。建物の歴史や、以前はどんな人が住んでいたなどわかる範囲で確認しておくと良いでしょう。

② 複数の不動産会社から査定を取る(7日間程度)

先ほどもお話ししましたが必ず複数の不動産会社から査定を取ることが大切です。

③ 訪問査定を受ける(2日~5日)

不動産会社の訪問査定を受けます。購入希望者の内覧時よりは配慮する必要はありませんが、室内を清掃しておきましょう。

週末しか時間がとれない場合にはより時間がかかります。

④ 不動産会社を選ぶ(7日間)

査定額を比較する際に重要なのは、その査定額に至った根拠です。

中古物件市場が拡大している今だからこそ、具体的なマーケティングを行い、根拠ある査定額を出しているかが重要と言えます。しっかりとマーケティングされている不動産会社は、査定額=適正価格です。

査定額を提示してきたときに下記について質問し、不動産を選択する参考にして下さい。

  • 売却のターゲットは誰としているのか(住宅用か商業用か)
  • 近隣の近似物件の売却実績と、売却件数
  • その査定額に至った具体的根拠

上記をスムーズに答えることが出来る不動産会社は、しっかりとマーケティングをしている可能性があります。

また絶対にしてはいけないのが、査定額が一番高い不動産会社に決めることです。

もちろんその価格に根拠があれば良いですが、不動産選択は家の売却活動においてとても重要なことです。金額に惑わされずにしっかりと選択して下さい。

⑤ 専任媒介契約

まずは専任媒介契約で売却を進めましょう。基本的に専任媒介契約の方が不動産会社も優先的に進めてくれるでしょう。

また業務報告も頻繁に行われますので安心感もあります。しかし1ヶ月~2ヶ月たっても売却が進まないようであればすぐに他の不動産会社にも相談しましょう。

2020年に東京オリンピック・パラリンピックが終了すると価格が下落するとも言われています。とにかく京町家は特殊な物件ではありますが、全体的な地価の下落も考えられますので早めに動き出しましょう。

⑥ 売り出し価格を決める

信頼できる不動産会社と契約しても、最終的な売り出し価格の決定は自分でしましょう。

もちろん特殊物件のためより専門知識の持っている不動産会社の意見は重要です。しかし不動産売却を満足した形にするのは自分自身です。

不動産会社に任せっきりにしてしまうと、売却が進まないと不信感を持ってしまう可能性があります。

不動産売却を納得できるものとするためには、自分で最終的な売り出し価格を決めるようにしましょう。

⑦ 内覧は自身が出来る唯一の営業活動(~3ヶ月)

不動産の売却の流れの多くの営業活動は、不動産会社が行います。その為売り主が出来る営業はとても限られており、その一つが購入希望者の内覧会です。

売り出しを開始すると内覧希望者から不動産会社を通して内覧依頼が来ます。

この内覧で最終的に売却を決定することになりますのでしっかりポイントを押さえて取り組んで下さい。後ほど詳細をご紹介します。

⑧ 売買契約成立(3ヶ月程度)

上記のスケジュールよりも大幅に異なっている場合には、不動産会社を変えてみるのも良いでしょう。

家の売却には3ヶ月~6ヶ月かかると言われています。あまり長い期間売却活動をしていると印象も悪くなってしまいます。適正価格でスムーズに売却する方が良いでしょう。

内覧会は唯一の営業の場所

近年内覧は数回する人が増えていますのでそれも認識しておくと良いでしょう。その理由としてホームインスペクションを利用する人が増えているからです。

ホームインスペクションとは、第三者の専門家の立場から、建物の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき場所や時期、そしてそれを修繕するためのおおよその費用などを診断してもらうものです。

実は平成30年4月より、宅地建物取引業法の改定によって、仲介会社は売り主にホームインスペクションを受けるよう勧めなくてはならなくなります。

その為、今後中古マンションを売却する上で、ホームインスペクションを行っているか行っていないかで物件に対する信用度がかなり変わってくるのです。

今までは義務化されていなかったために、購入希望者が利用するケースが多かったのです。

それでは内覧の注意点をご紹介します。

清掃はぬかりなく

内覧は普通のお客様が来るのとは異なります。収納の内部・水廻りも見られることがありますので注意して下さい。

もちろん見せたくない場所は見せなくても問題はありません。しかしその場所が多いほど、購入者に対しての印象は悪くなります。

昼間でも照明はつける

室内を明るく見せるため昼間でも照明をつけてカーテンを開けて下さい。

室内の雰囲気は内覧者にとってとても重要になりますので、明るい印象を残すことを心がけましょう。

ただ自然の光を大切にしている物件の場合は例外となりますので、建物にあった光の採り方を演出して下さい。

臭いに気をつける

過剰な芳香剤は、人を不快にします。風通しを良くしておく方が好印象です。

住むことを想像してもらう

新築マンションのモデルルームで、素敵な家具が並んでいるとこんな部屋に住みたいなと思う物です。

それは中古物件でも同じです。

自身が住むことを想像してもらえるよう、出来る限りインテリアに気をつけて下さい。自信がない人は花を飾るだけでもいいでしょう。

少しの心配りで内覧者の印象は良くなります。

内覧の立ち会いは奥様1人が良い

ついつい気になって家族全員で内覧の立ち会いをしてしまいがちですが、奥様1人の立ち会いにして下さい。その理由はその場で決定しなくて済むからです。

例えば『このエアコンも置いていってもらえますか』などと言われると、『主人に確認します』と言えばそこで決断しなくてすむのです。

夫婦で立ち会うと、予想外のことを言われたときついつい断りづらくなりあとで後悔することがあります。後悔しないためにも、全員で立ち会うことは避けましょう。

家を高く売るために使うべき!一括査定サービス

インターネットの普及で、不動産の一括査定サイトはとても便利に活用されています。

不動産の匿名サイトはいくつかありますが、物件の必要情報さえ入力すれば、簡単に査定額を知ることができるでしょう。もちろんほとんどが無料で使用できるのでその点も人気の理由の一つです。

ではどのような情報で査定できるのか見ていきましょう。

  • 住所
  • 建物の種類
  • 建物面積
  • 築年数
  • 利用状況

上記の情報さえ持っていれば簡単に物件の金額を知ることができます。では一括査定サイトのメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

一括査定サービスのメリットデメリット

とても便利な一括査定サイトですがメリットとデメリットに関して見ていきましょう。

メリット

① 売却が得意な不動産会社が価格を出してくれる

不動産会社にも得意不得意があります。賃貸物件を多く扱っている会社と、ビルやテナントを多く扱っている会社など様々です。

しかし一括サイトで査定をすると、住宅の売却が得な会社が価格を出してくれるので安心して査定してもらうことが出来ます

② 手軽

不動産会社を何社も回らずに物件の価格を知ることが出来ます。実際に多くの不動産会社に足を運ぶのはとても労力がいります。

また訪問査定にしても全ての会社の対応をするのはとても苦労するでしょう。その点一括査定サイトはとても役立ちます。

③ 無料で利用出来る

一括サイトの利用者が増えている理由の一つとして、無料で使用できることです。

一方不動産会社が査定してくれて無料なことを疑問に思われている人もいることでしょう。実はこれは不動産会社が利用料を支払っているからなのです。

不動産会社にとって顧客を獲得するために一括査定サイトはとても有効なのです。何故なら不動産会社は運営サイトにお金を払ってでも査定をして、顧客を集めることを可能としているからです。

サイトに登録しているだけで、お客さんが来てくれる仕組みは不動産会社にとってもとても有意義なシステムになっています。

デメリット

① 地域によって提携業者が少ない

都心部では多くの不動産会社が参入していますが、地方の業者はまだ少ないです。その為思ったような数の不動産会社から査定額が出ない場合があります。

② 営業電話が頻繁にかかってくる

一度に多くの不動産会社から査定額を出してもらうと言うことは、それぞれの会社から問い合わせがあると言うことです。

中にはしつこく営業の電話をかけてくることもあります。しかしその様な問題に対処した一括査定サイトも存在していますので、安心して下さい。

一括査定サイトの注意点

一括査定サイトは、手軽に査定額を知ることが出来ます。しかし注意すべき点があるのも事実です。

不動産を売却しようと思ったとき、一括査定サイトに登録すると、5社から10社以上の会社が査定価格を算出してくれます。

あまりに多くの査定額が出てきてしまうので、中には情報が多すぎて迷ってしまうこともあるのです。

そんな悩みを対処するのは、『出してもらった査定額の平均を出す』ことです。それによって査定価格の平均を知ることが出来ます、

一括査定サイトで出てくる査定額のほとんどが過去の取引事例からみて価格を出しています。その為大幅な価格の違いは出ないでしょう。

多少の価格の差は、不動産会社の思いであることが多いです。

必見!!家を高く売るために注意すべきこと

家を売ると言うことは多くのプロセスを踏み契約に至ります。そのなかでも注意しなくてはならない点についてご紹介します。

瑕疵担保責任について知っておく

まずは『瑕疵担保責任』とは何か、と言う点からご説明します。

売却する物件に『隠れた瑕疵』がある場合に、買い主が売り主に対して、契約の解除又は、損害賠償の請求が出来ることを指します。

『瑕疵』とは、欠陥や傷と同等の意味を持ち、通常備わっているべき機能が付いていなかったり、一定の品質や性能が欠如していることを言います。

例えば、雨漏りや水道管からの水漏れ等がよく『瑕疵担保責任』に問われるケースがありますが、ここで注意して頂きたいのが、『隠れた瑕疵』という点です。

実は売り主がその欠陥に気付いていたもしくは可能性を知っていた場合には、別の責任が問われることになりますので注意しましょう。

『瑕疵担保責任』には以下の種類があります。

物理的瑕疵 事前調査により防げる可能性のある瑕疵です。シロアリ・建物の傾斜・構造上の主要部分の腐食・給排水管の老朽化・雨漏りなどがこれに当てはまります。
環境的瑕疵 近隣建物からの騒音・振動・異臭または日照や展望障害などの環境に問題がある場合に当てはまります。
心理的瑕疵 過去に起こった殺害事件・近隣に暴力団や宗教団体・近隣トラブルがある場合がこれに当てはまります。

瑕疵担保責任は上記の3つの種類に分けることが出来ます。

購入希望者がこれを聞いてしまっては買わなくなってしまうと隠すのではなく、正直に話して納得した買い主にマンションを購入してもらう方がトラブルなくスムーズに進むでしょう。

買い主が確認出来なかった欠陥に関して責任を負う

『瑕疵担保責任』についてご説明しましたが、あくまでが対象になります。

もしも売り主がその瑕疵の可能性を把握しているのにも関わらず買い主に告知しなかった場合は、契約書に記載した瑕疵担保責任の期間を過ぎても責任を追及されますので十分に注意して下さい。

またそれ以外にも損害賠償など請求される可能性もあるのです。

契約前に事前にチェック

家を売却すると決めたら、お持ちの物件をしっかりと見極めましょう。

例えば外部からの騒音も、長年住んでいると慣れで何と思わなくなってしまう場合があります。しかし新しく住む人にとっては慣れない音となるため、マイナス要素になります。

売買契約を結ぶ前に、しっかり物件を確認し、購入希望者に告げることをお勧めします。

契約書の内容はきちんと確認

売り主が個人の場合には、契約で瑕疵担保責任を免責することは法律上全く問題がありません。

そして多くの個人が売り主の中古物件の売買は、免責で行われています。

まずは契約書にしっかりと記載することがトラブル回避に繋がりますので、仲介業者に相談の上、確認しましょう。

どんなことまで不動産会社に話したらいいのか?

瑕疵担保責任がわかったところで、具体的にはどのような事例があったのか見ていきましょう

ケース①異音がする

入居後、マンションの上部から音が聞こえて来たそうです。

内覧の時や日中来たときには気付かない音でしたが、音の発信元を探ると、1階の飲食店の室外機が屋上に有りその音のせいで夜も騒音に悩まされてしまうと言うケースです。

この場合は、事前に買い主に話をしていれば問題なかったのですが、告げていない場合には瑕疵担保責任を問われる場合があります。

ケース②給湯器が壊れる

入居後1ヶ月後に給湯器が壊れてお湯が出なかったとします。

もちろん家の築年数にもよりますが引き渡し1ヶ月であれば売り主が修繕費を負担する可能性があります。あくまで契約書に基づいた期間になりますので注意しましょう。

ケース③床の傷

経年劣化に伴う傷は瑕疵担保の責任外になります。買い主が傷を指摘してきても慌てることなく対処しましょう。

上記は家の売却の際によくある瑕疵の例です。参考にして下さい。

家のマイナス要素は隠してもいいのか?

家の売却の際、少しでも高く売りたいためにマイナス要素を隠す場合があります。しかし絶対に隠すことはしないで下さい。

購入希望者に直接言うのではなく不動産会社に相談して、どのような対処方法があるのか、購入希望者にどのように話すべきか相談にのってくれるでしょう。

高値で売れるいえはどんな家?

2020年の東京オリンピック、パラリンピック決定後、中古マンション戸建ての市場は拡大しました。

新築物件の価格高騰が止まらず、新築を購入できない人が中古物件に流れていったからです。

そんな中やはり大人気だったのが、駅近物件です。新築マンションはすでに空いている土地に建設しているため、アクセスが期待できないところも多く存在します。

しかし中古物件の場合場所選びも十分に行えるため、中古物件でも高値で取引されるのです。

人気物件からみる売れる家とは?

アクセスのいい物件が人気と言うことがわかりましたが、実際の物件の設備に関してはどうでしょうか?人気物件の設備をご紹介します。

  • 浴室乾燥機
  • 浄水器
  • キッチンがIH
  • バリアフリー(段差なし)
  • セキュリテーが高い
  • オートロック
  • 床暖房

上記の設備のある物件は入居希望者から要望の多い設備機器です。上記を備えている物件は売却しやすいと言えるでしょう。

家を売るときにかかる費用は?

家を売却する際に必要な費用や書類についてご紹介します。多くの書類が必要になりますので、事前に確認することをお勧めします。

紛失してしまっても再発行や、代替えで可能な場合もありますので安心して下さい。

① 査定時に準備が必要な書類

  • 権利書もしくは登記識別情報

物件の権利書が必要ですが、見つからない場合には『本人確認情報』を司法書士に発行してもらうことが可能です。

  • 固定資産税の納付通知書

毎年送付されてくるものですが、ない場合には固定資産税の納税証明書を市役所に行けば発行してもらうことが可能です。

  • ローン残高証明書又はローン返済予定表

紛失している場合には、金融機関より再発行を依頼して下さい。

  • 物件購入時のパンフレット

当初のパンフレットがあると売却しやすくなります。

  • 建物図面、売買契約書、重要事項説明書、公図、測量図
  • 建築確認書、検査済証

紛失した場合には、市役所より発行される建築台帳記載事項証明書で代用することが可能です。

  • 住宅性能評価書
  • 登記簿謄本

法務局で再発行可能です。

② 媒介契約時に必要なもの

身分証明書(免許証・保険証などの公的な身分証明書)

③ 売買契約時

  • 実印
  • 印鑑証明書
    3ヶ月以内のもの
  • 評価額証明書
    物件の情報が記載されており、資産税課で発行が可能です。

必要な書類や準備するものは以上になります。それでは費用はどれくらいかかるのでしょうか?

仲介手数料

売却価格の3%+64,000円

印紙税

500万以下:2000円
500万~1000万円 :10000円
1000万円~5000万円 :15000円
5000万円~1億円 :45,000円

抵当権抹消登記の免許税及び司法書士への報酬

抹消するのに1件1000円

司法書士へ書類作成依頼をした場合に、10000円程度かかります。

不動産譲渡所得税

不動産を売却する際に発生する所得税
売却価格―(購入価格+購入時・売却時にかかった費用)× 20%又は39%

上記20%の場合は、所有年数が5年以上だと長期譲渡所得にあたり、所得税15%+住民税5%で20%の計算になります。

5年未満となると短期譲渡所得になるので、所得税30%+住民税9%となり39%になります。

家を売るまとめ

家を売ると言っても知識がないと損をしてしまう可能性があります。1つ1つの問題をクリアーしておけば上手にご自宅を売却することは可能なのです。

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