こんな不動産仲介業者に依頼したい!

媒介契約が1ヶ月更新の業者

不動産業者との媒介契約は3ヶ月(宅地建物取引業法で定められている最長契約期間)がほとんどです。しかし、不動産会社の中には媒介契約が最短1ヶ月から可能な業者があります。

短いから良いというわけでは決してありませんが、売主側で「働きが悪い。

ダメな業者だ!」と思えば1ヶ月で見切りを付けることができるのは、非常にメリットが大きいです。

また、「単に媒介期間を短くすれば、売却を依頼される可能性が高くなる。」といった安易な発想でもありません。

家を高く売るためには、開始から1ヶ月という期間が非常に重要だからです。

しかし、この1ヶ月という期間をおろそかにしている不動産会社がほとんどです。

こんな不動産仲介業者はダメ!でも解説させていただいておりますが、両手成約を狙っている不動産会社は、1ヶ月目はロクな活動を行わず「囲い込み」を行います。

しかし、売買開始から1ヶ月というのが一番高く売却できます。この期間を「怠慢に過ごす。」ましてや「囲い込みを行う。」ことなどはもってのほかです。

実際、東京カンテイという不動産専門の情報サービス会社の調査内容によると、売り出しから売買契約成立までの期間が長い程、価格乖離(かいり)が拡大する傾向が高いとのことです。

これは、どういうことかと言いますと、売り出しから成約までの期間が長ければ長くなるほど、値下げ幅が大きくなることを意味します。

1ヶ月目から高額成約する為の施策を徹底して行う必要があります。「のんびりする」などあり得ないのです。

媒介契約を1ヶ月にすることで、「売主から解除されるかも知れない。」リスクを常に負うことで、高額成約に挑戦するための姿勢を持ち続けることができます。

仲介手数料が安い!

皆さまもご存知の通り、不動産仲介会社の収益は、仲介手数料となります。

この仲介手数料は、成果報酬となりますので、売り物件であるマンションや戸建ての売買契約が成立しないと発生しません。

このサイトで何度も言及しておりますが、仲介手数料が最も多く稼げるスタイルが両手取引です。

両手取引とは、売主、買主双方から仲介手数料を獲得する不動産取引のことを指します。

双方代理となりますから、「あちらを立てると、こちらが立たず」ということになります。

両手仲介を狙う業者は、物件を囲い込んで売れないように演出して、売主がシビレを切らした頃に値下げさせるように仕向けて、値頃感が出てきた頃を見計らって、自社の顧客リストの中で買主になりそうな人を探して成約に繋げます。

このように売主の利益を最大限守ろうとしない不動産仲介会社は論外です。

しかし、中には両手物件を狙わず売主のみの手数料収益であるにも関わらず仲介手数料の値引きを行ってくれる業者あります。

仲介手数料と言いますと皆さん判で押したように「物件価格の3%+6万円」と思われている人も多いですが、これは片方から獲得しても良い手数料の上限であって、安くする分は一向にかまわないのです。当然無料でも良いわけです。

ただし、仲介手数料がいくら安くなると言いましても売却活動がおろそかにされては、元も子ありません。

例えば私が現役時代にお世話になった業者は、仲介手数料が1.5%~2%と大手の半額ながら一切の手抜きは行いません。

①個人間売買における瑕疵保険

⇒新築住宅の場合は、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)によって、引渡しから10年間は構造耐力上主要な部分(柱、基礎梁など建物を支えている部分)の瑕疵担保責任を負うことになります。

また、中古物件の売買においては、売主が不動産会社の場合は、2年間の瑕疵担保責任を負担するすることになりますが、個人間売買においては、売主側が免責となるケースもあります。

これにより、購入希望者にとっては、住宅購入にあたって大きなハードルとなっていました。

また、個人居住用不動産においては、仮に瑕疵担保責任を取り決めたとしても、新築や業者売り程、期間も短くなる傾向にあり、築年数が古くなればなる程、購入に対するリスクが高まると言えます。

例えば個人間売買の場合

  • 売主の瑕疵担保責任を免除とする。
  • 瑕疵担保責任は、引渡後1ヶ月以内とする。

などの取り決めが多くあります。

上記例の場合は、実質瑕疵担保責任が免責と言っても良く、購入後しばらくして屋根から漏水が発見されても、売主に対して責任を負うことができないため、ますます「中古物件が敬遠される。」ことになります。

そこで、私が在籍していた不動産会社では、原則、専任媒介契約を受けた売り物件は、既存住宅売買瑕疵保険を付保していました。

この保険は、検査に合格した中古住宅は、引渡しから1年または5年の瑕疵保険が付きます。

これによって、構造耐力上主要な部分などに雨水が浸入するなどした場合、保険によって補修費用を賄うことができます。

これによって、買主側のリスクが大きく軽減されるため、非常に売りやすくなります。売主様にも非常に好評でした。ちなみに、この保険は仲介会社側にて負担していました。

売主に対するリスクは100%ありませんので、100人中100人の売主様がぜひこの保険に加入したいと仰っていました。

②売主が希望する価格にて売り出し価格を決定できます。

私が在籍していた不動産会社は、「囲い込み」等、両手仲介に導く行為は行っていませんでしたので、結果が出るまで非常に早いのが特徴です。

反面、不動産売買は、相場以上の価格では、成約しづらい側面があるのも事実です。

査定価格通りに物件価格を決める必要はありませんが、やはり相場以上の価格で売るには、何かしらの付加価値が無い限り厳しいのが現状です。無理な値付けをしても、売買活動が長期化するだけです。

しかし、仲介会社の役割としては、相場価格ギリギリでの高値で売却してこそ「存在価値がある。」と言えます。そこで物件の露出を積極的に行うことが重要になります。

③豊富な販売広告量

物件情報の露出が少なければ、短期間で成約する可能性が低くなります。そこで、私が在籍していた不動産会社では、9種類の売却手法を駆使していました。

早期に成約させると言いましても「周囲に知られたくない。」方もいらっしゃいますので、個々の売主に合った売却手法を行う必要があります。

(1)インターネット広告(不動産ポータルサイト)

現在では最もポピュラーな広告です。SUUMO(スーモ)、at home(アットホーム)、Yahoo!不動産あたりが有名です。

以前は、リクルートの1強でしたが、今では50近くの不動産ポータルサイト広告があります。インターネット広告は、反響も早いため、私が現役時代はほぼ全ての広告に掲載していました。

(2)新聞折り込みチラシ

以前から使われていた広告ですが、年々反響が落ちてきている印象があります。しかし、広告の出来映え次第では、まだまだ使えます。

ネットと違い費用が最もかかる広告であるため、私が所属していた会社では他社との合同広告によって積極的に利用していました。

(3)ポスティングチラシ

売却物件のチラシを作成して、周辺に配布する手法です。昔からある広告手法で、現在でも非常に有効です。

私は現役時代に暇があれば、ポスティングを行っていました。

1日で最高5000枚近くポスティングしたこともあります。

私は主にオープンハウスでの販売を得意としていましたので、後述の現地看板と組み合わせで実施していました。

大手では成約しなかった案件でもポスティング&オープンハウスによって短期間で成約させた実績があります。

詳しくは、マンションを賢く売りたい!方へをご参照ください。

(4)FAXDM

売買では、ほとんど使うことはありませんが、長期戦or苦戦が強いられる物件の場合は、賃貸に出すことも視野に入れる必要があります。

賃貸仲介会社は、FAXで空室情報を取得していますので、賃貸業者へFAXで案内DMを送ります。

賃貸と分譲は、設備・仕様に至るまで何もかもが全く別物です。売り物件では、苦戦を強いられる場合でも賃貸に出すと「スンナリ決まる。」ケースが非常に多いため、侮れません。

(5)現地看板や捨て看板広告

オープハウスができる物件は、積極的に現地看板や捨て看板広告(通称:捨看(ステカン))を物件周辺の電信柱などに巻きつけます。

現地看板は問題ないのですが、「ステカン」は当然違法ですので、オープンルームが終わる日曜の夜には責任を持って破棄します。

現地看板は現地に看板やのぼりを設置するだけですから、大した手間がかからないのですが「ステカン」は、人手と手間が発生しますので、専任媒介契約以上の売主しか実施しませんでした。

(6)オープンハウスを開催

「早く」しかも「高く」売りたいのであれば、オープンハウスは非常に有効です。前述のポスティングチラシや現地看板や捨て看板広告を絡めて行う手法が私の得意技でした。

売主の中には、「まだ住んでいるから・・・他人に見られなくない。」と言う方もいますが、「早く」「高く」売りたければオープンハウスは実施すべきです。

中には、「どうしても嫌だ!」という方は100件に1件くらいありますが、そんな場合は「売却に対して責任が持てない。」ため一般媒介契約に切り替えていただきました。

(7)買取業者への直接売却

早く売りたい場合は買取業者への直接売却も有効です。

ただし、買い取りは、市場価格の60~70%程度でしか売れませんので、どちらかと言うと「現金化を急ぐ」「近隣に知られなくない」などの特殊な事情がある方の利用が多くなります。

あくまでも最終手段だと考えておいた方が良いと思います。高値での不動産売買を成立させるのであれば、仲介しかありません。

なお、買い取りに興味がある方は、こちらのマンション買取などの不動産買取業者を利用する際の注意点とは?とは詳しく解説しています。

100件中20件しか半年以内で成約しません

東日本不動産流通機構(レインズ)の調査によると売却開始後半年以内で成約するのは100件中20件程度という調査結果があります。

「そんなもんか!?」とお考えの人は、不動産営業マンに騙されている可能性があります。

前述の通り、家を高く売るのであれば初動が非常に重要で、1ヶ月以内に確実に売り切る覚悟で取り組む必要があります。

ちなみに、私の現役時代は、100件中95件が2ヶ月以内に成約しています。

主な担当エリアが、東京都内の中央線エリア、京王線、小田急線の各エリアとなっていまして、いづれも東京23区外となります。特段、売れやすいエリアでもありません。

当然、何も活動しなければ、売れるはずがありません。囲い込みや両手仲介などしていたら、短期成約など実現できるはずがありません。

また、レインズ(東日本不動産流通機構)の調査発表においては、仲介物件の新規登録件数、在庫件数がいずれも対前年比2ケタ増(平成28年5月発表)となっています。

以下は国土交通省のデータとなりますが、中古住宅の在庫件数だけでなく、新築分譲住宅が毎年20万戸以上、供給されています。

そうなりますと、皆さんが売却しようと住宅のライバル物件が「雨後のタケノコ」のようにあちこちに出現してくることになります。

大手仲介会社に任せているから安心などということは一切無く、自分達の目で売却に長けた不動産仲介会社を見つけてくるしかありません。

残念ながら大手仲介会社には、このページで紹介した売却手法を全て実践できる会社など皆無ですし、仲介手数料などは「ビタ一文」値引きしません。

それでも、前述の囲い込みや両手仲介などは平気で行います。

彼らにとっては、多少安く成約しようが、売主と買主双方から利益(仲介手数料)を得た方が会社も儲かりますし、営業マンの年収アップにもなります。

彼らにとっては、「売主が弱気になって価格改定してからが本当の勝負!!」となります。ぜひ、注意してください。

お勧めはご自身の目で不動産会社を選定いただきたいのですが、非常に難しいと思います。

こちらの完全無料でご利用いただける不動産売却の一括査定サイトを活用いただければ、私が現役時代に在籍していた会社が登録されていますので、活用をお勧めしたいです。

1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守るこちらの不動産業者も悪くありません。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

一括査定サイトを「けなす」サイトもありますが・・・

このサイトでは、1円でも高く家を売るためには、完全無料の不動産の一括査定サイトの利用を推奨しています。

一括査定サイトとは、利用者が地域、対象不動産の種類等を入力すると、あらかじめ登録されている複数の不動産会社から査定を受けられるサービスです。

登録会社は、大小様々な不動産会社となっており、誰もが知っている財閥系の大手から、地域密着型の地場系や広範囲のエリアを網羅しているネット系など様々です。

一括査定サイトの運営会社は、不動産売買による事業ではなく、サイトを経由して査定依頼を受けた不動産会社から紹介料という名目で収益を得ています。

中には、この一括査定サイトは、「不動産会社から紹介料をもらって成立しているため、消費者の味方ではない。何かトラブルがあっても介在してくれない。」といった批判があります。

これは、確かに事実です。不動産取引におけるトラブルの基本は、当事者同士(売主、買主)で解決するのが基本です。また、一括査定サイトは、不動産会社からの紹介料で成立しているのも事実です。

それを補って余りあるのが一括査定サイトです

正直、一括査定サイトには、このページで解説しているような

  • 「信頼できる不動産仲介会社の見分け方とは?」
  • 「ダメな不動産仲介会社とは?」
  • 「大手不動産仲介会社へは、なぜ専属専任媒介契約などの仲介活動を依頼してはいけないのか?」

などのコンテンツを掲載することはできません。理由は、不動産会社がスポンサーだからです。基本的にコンテンツを読んでも「当たり障りの無い。通り一辺倒なことしか書かれていません。」

しかし、一括査定サイトは、前述の通り大小様々な不動産会社が登録されているため、複数社に査定を依頼することで「自分にぴったりの不動産仲介会社に依頼することが可能」だからです。

これは、一昔前では考えらなかったことです。通常、不動産会社は駅前に店舗を構えて集客していますので、必然的に「大手仲介会社」への売却依頼が増えます。

地場やネット系を含む中小の不動産会社へ依頼する人など「よほどの物好き」以外は考えられないことでした。

しかし、前述の通り、大手不動産会社は、両手仲介を狙いますので、「安く売らせて、購入希望者を募ります。」しかし、「売主は1円でも高く売りたいわけです。」

いかにも「真面目そうでパリっとしたスーツを着た。」大手不動産会社の営業マンから言葉巧みに言いくるめられてしまい「何度か価格改定してやっと成約した。」そんな売主が多いのが現状です。

一括査定サイトが無かった頃は、「大手=安心」という図式が成り立っていたため、「何度か価格改定させられた。」としても「こんなものか・・・。」と自分を納得させてしまい「結果的に安く手放してしまった。」売主が後を絶ちません(現在でもそうですが・・・)。

しかし、一括査定サイトによって、大手中小を含めた業者へ依頼することが可能になりました。これによって、「売主の利益を最大限確保する。」不動産会社へ依頼することが可能になりました。

一括査定サイトが無かった頃は、それこそ「自分達の足」で探さなければ、なりませんでした。

このページ(サイト全体)で解説しているような「売主の利益を最大限確保する」不動産会社に依頼したいとお考えの方は、こちらのページから査定をご依頼ください。

私が「現役時代に在籍していた不動産会社」や「プロの目から見て信頼に足る業者」が多数登録されています。完全無料ですのでぜひ活用してみてください。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

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