離婚で家を売る場合の注意点とは?

まず、いの一番に確認しておかなければならないことは、売却代金で住宅ローン残債を全て返済できるか?が極めて重要です。

「よく売却損でますが?問題ないでしょうか?」といったご質問を受けますが、売却損が出てもローン残債が全て無くなれば問題ありません。

たとえ売却損が出たとしても、売却資金を離婚による慰謝料や財産分与に充てることが可能になります。また、養育費をどうするのか?などの離婚協議も進めることが可能になります。

しかし、ローン残債があると売るに売れません。理由は、抵当権を抹消できないからです。

抵当権抹消するためには、売却資金からローン残債を差し引いたお金を自己資金として用意するか、新たにローン名義人となってカードローンなどの保証人不要の無担保融資を利用するなどして資金を捻出する必要があります。

従って、現在住んでいる家のローン残債が残り、手持ち資金でも抵当権を抹消できない場合は、売るに売れないため「離婚後もどちらか(ご主人か奥さん)が住み続ける必要があります。」

よって、スムーズな離婚を成功させる秘訣は、「たとえ売却損が出てもローン残債が抹消できるか?」がポイントとなります。

ほとんどの人は、売却の際に、不動産会社などの仲介業者を利用するかと思いますが、不動産会社の力量によって、売却価格は大きく変わってきます。

私がお勧めする方法としては、不動産会社の一括査定サイトを利用すれば、家の売却に長けた業者を複数比較できるため、ぜひお勧めしたいです。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

離婚の場合、告知義務が発生しますか?

これもよくご相談としていただきます。

「自殺や周辺に嫌悪度の高い施設があると、事故物件や心理的瑕疵などの説明義務が発生するのは知っていますが、離婚の場合も売却理由を明示しないと説明責任を追及されますか?

説明しなかったことによって、瑕疵担保責任を追及されることはありますか?」というご質問をよくいただきますが、離婚の場合、告知義務は発生しないと考えてください。

通常、瑕疵担保責任が発生するレベルの告知義務とは、「その事実を知っていれば、買主は不動産売買を行わなかったであろう。」と思われる事実に対して告知義務が発生します。

従って、離婚による家の売却は告知義務に該当しません。転勤などの止むを得ない事情と同等とお考えください。

しかし、査定を出す不動産会社には、「離婚による売却」を伝えておいたほうが良いでしょう。理由は、「万が一の残債割れを防ぐため」や「高く売ることで財産分与に多く充てたい。」そんな人も多いと思います。

事情を説明するだけでも、「不動産会社の担当者も人の子です。」なんとか、残債割れにならないよう高値での売却活動に協力してくれる可能性が高いからです。

少なくとも私が現役時代は、「離婚などによる止むを得ない売却」の時は、なるべく「高値で売る」努力を行っていました。

連帯債務者や連帯保証人になっている人への注意点

一括査定サイトを利用して複数の不動産会社を比較したにも関わらず、どうしても「売れない。」あるいは「ローン残債が残ってしまった。」場合は、ご主人か奥さんが住み続けることになります。

その場合、住宅ローンをご主人との収入合算で借入れしている場合、奥さんが連帯債務者(連帯保証人)となって、共同でローンを返済している方も多いと思います。

また、その際、奥さんの出資分として住宅を共有名義で所有されているかと思います。

その際、よくいただく質問として、「家は主人が住み続けることになり、ローンは主人が払い続けることになります。私の連帯債務を外すことはできますか?」このような質問をいただきます。

そもそもローン申し込み時にご主人の返済能力だと借入れが難しいため奥さんを連帯債務者としている関係上、奥さんと同等レベルの連帯債務者を新たに探してこない限り、債権者である金融機関が同意するとは思えません。

また、住宅ローンの場合、連帯債務者=連帯保証人となります。従って、離婚後もご主人がローンを払えない場合、連帯保証人である奥さんへ返済義務が発生します。

従って、このページをご覧の方は、既に住宅ローンを利用している方も多いので、あまり参考にならないかも知れませんが、収入合算でローンを組んでいると離婚の際、かなりやっかいなことになります。ぜひ、ご注意いただきたいです。

私見になりますが、収入合算せずとも購入可能な身の丈にあった家に住むことが非常に重要だと考えます。今は良くても将来何があるか?わかりません。私が現役時代は、離婚による売却理由が全体の20%近くを占めていました。決して、他人事ではありません。

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