転勤の辞令を受けました。家を売るか?貸すか?あなたならどうしますか。

私は現役時代、転勤(海外転勤含む)が理由で家を売りたい方向けの売却や賃貸のお手伝いをかなりさせていただきました。

転勤と一言でいっても、辞令を受けた方の心中は複雑です。

私は必ずと言っていいほど、家を売る理由を確認していましたが、中には会社への恨み節とも取れる発言をされる方もいらっしゃいました。

多くの人にとって、住宅は一生に一度購入するか?どうかというある意味人生の集大成でもあるイベントです。

転勤が理由で家を売らざるを得ない状況になると、人生計画が大幅に狂ってしまうと言っても過言ではありません。

住み続けられなくなった時どうするのがベストなのか

家を買う際には、売却を前提で購入する人は少ないかもしれませんが、家を売りたくても売るに売れない状況というのも存在します。

そこで今日は、家を売却した方が良いケースと売却ではなく賃貸に出して家賃収入(賃貸経営)を得た方が良いケース。さらに、売却が成立してもローン残高が成約価格を上回る場合の対処法について解説したいと思います。

さて、転勤と一言で言いまして通常は以下のパターンのどれかに該当する方がほとんどだと思います。

①その住宅に戻ってくる見込みは無し。
②いづれその住宅に戻ってくる可能性がある。

さらに、その住宅が立地している場所も非常に重要です。

③大都市圏に立地している。
④地方に立地している。

旧宅が①~④のどれに当てはまるか?によって取るべき施策が異なります。

賃貸に出した方が良いケース

まず、マイホームの売却ではなく、借り手を見つけてきて賃貸に出した方が良いケースについて解説します。

前述の②と③に該当する場合は、売却よりも賃貸に出した方が良いです。

都市圏の物件は借り手を見つけやすい

理由は借り手が現れやすいからです。特に大都市圏に立地しており、駅10分以内(欲を言えば5分)のマンションでしたら、さらに好都合です。

この場合、自宅ではなく、財産と思って貸すのが良いです。

家賃設定の目安として周辺よりも若干安い設定にしておけば、借主が現れないことはまずありません。

賃貸すれば税金面のメリットもあり

また、税制面のメリットも計り知れません。確定申告することで、建物の減価償却、租税公課や住宅ローンの利息分、管理費等を必要経費として収入からマイナスできます。

会社員の方で給与所得を得ている方であれば、所得からマイナスできます。これによって、支払うべき税金を減らすことが可能になります。

さらに、リフォームや住宅設備の修理を行った際にも経費として認められます。

私の知人は、この手法で結婚後購入したマンションに2年住んだだけで10年以上賃貸に出している人がいます。特にマンションの場合、建物などは管理組合で維持管理していますので、ほとんど手がかかりません。

借り手が変わった際に、表層替えといって、目に見える部分、例えばクロスの貼り替え程度のリフォームで済みますし、またハウスクリーニングも数万円程度で実施してくれます。

住宅ローンがある人は、家賃収入で相殺できますので、②と③に該当する方は、賃貸に出すことも選択に入れられることをお勧めします。

戻る予定があるなら定期借家が便利

この時、何年か後に確実に旧宅に戻ってくる可能性が高い場合、通常の賃貸借契約ではなく、定期借家契約を結んでおくと、契約期間(期間は自由に決められます。)が満了した時点で賃貸借契約が終了します。これによって確実に旧宅の引き渡しを受けることができます。

定借の場合は、経験上、借り手が法人契約の場合、定期借家契約が好まれる可能性が高いので、法人をメインターゲットにされることをお勧めします。

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賃貸に出さざるを得ないケースもあります。

前述の②と③に該当しない人でも賃貸に出さざるを得ないケースがあります。

それは、仮に自宅の売買契約が成立したとしても住宅ローン残債が残ってしまうケースです。

手持ち資金で抹消できれば良いのですが、フルローンを組んでいる人などは、その傾向が見られます。

この場合、売りたくても売れない状況ですので、「賃貸に出さざるを得ない。」事情があります。

その際、住宅ローンの借り換えを検討してください。

借り換えによって金利負担を軽減する

今から1990年代後半から2000年代前半に家を購入した人で「住宅金融公庫」「年金福祉事業団」「銀行ローン」の3機関から借入している人は、銀行ローンに1本化することで金利負担をかなり減らすことができます。

これによって、返済にゆとりが出ることで、家賃収入と住宅ローンの支払いを相殺することが可能になります。ぜひ、借り換えも視野に入れてみてください。お勧めはこのような住宅ローンの一括比較サイトを活用すれば数百万単位でローンを圧縮することができます。ぜひ活用してみてください。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

自分が住まないことは問題になる?

また、住宅ローンを組んでいる人で賃貸に出すことを検討している人は、居住義務違反になるのでは?というご質問をいただくことがあります。確かに賃貸に出すということは、居住義務違反に該当するかも知れませんが、現実問題、転職や転勤などで転居することはよくあることです。

仮に住民票を移したとしても、金融機関へ提出しなければ、バレようが無いですし何より金融機関の担当者が旧宅へ定期的に訪問してくることはありません。自己申告しない限り、「分かりようが無い。」ため心配する必要はありません。

また現在は、ほとんどの金融機関では転勤による賃貸は、認められている場合がほとんどです。心配な人は、転勤による賃貸は可能ですか?と一度問い合せされてもよいでしょう。

売却に出した方が良いケース

これは、前述の①その住宅に戻ってくる見込みは無し。

さらに④地方に立地している。この2つの条件を満たした場合は、売却に出した方が良いでしょう。

特に地方に立地しており、戻ってくる見込みが無い場合は、一日でも早く自宅を売却されることをお勧めします。

人口が減少している地方では早期売却で下落に対応すべき

理由は、地方の場合は、人口減が確実です。将来的な下落は否めないからです。

ご自身の自宅所在地が地方都市に該当するか?否か?三井不動産販売や住友不動産販売などの大手仲介業者が出店していないエリアは地方だと考えてください。

なぜ、大手が出店していないか?というと商売にならないからです。

例えば、私は岩手県岩手市に親戚がいますが、この親戚の自宅は土地の価格が4万円です。坪単価4万円ではなく、自宅敷地の土地全部の価格が4万円とのことです。確か50坪程度あったと思います。

坪単価180万円とか200万円というのは、東京だけです。地方だと売りたくても売れない可能性が高く、運よく賃貸に出せたとしても、借り手がずっといる保証もありませんし、人口減による家賃下落の可能性が高いです。

従って、地元の業者でも構いませんので早いうちに査定に出して売却活動をはじめてください。お勧めは無料の一括査定サイトを活用すれば、地方の不動産業者も多数登録されているため、売却に強い業者が必ず見つかります。

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