家の売却理由は明確にしておきましょう。

新築住宅として購入したにも関わらず、わずか数年で売却する方は、売却理由を明確にしておいてください。家の購入希望者は、売買契約前には、必ずと言っていいほど、前所有者の「売却理由」が気になります。

例えば一般的な

  • 「仕事の関係で遠方への転勤が決まった。」
  • 「子供が生まれたので家が手狭になった。」
  • 「実家の両親と同居することになった。」

といった理由であれば、一般的ですので、問題ないでしょう。しかし、告知義務が発生する理由で売却する際は、注意が必要です。

例えば、白蟻(シロアリ)、雨漏り、家族の自殺等、通常「購入者がその事実を知っていれば売買契約を躊躇するであろうと思われる理由」の場合、告知義務が発生するので注意が必要です。

責任追及されるため要注意

もし、この事実があったにも関わらず、告知せずに売却した場合、契約の解除や場合によっては損害賠償を請求されますので、仲介業者へ伝えておきましょう。

また、マンションの場合、上下階との騒音問題がある場合も同様です。

告知義務があるか?のポイントとしては、「後でその事実を知っていれば売買契約を締結していなかった可能性が高い。」と考えられる場合は、訪問査定の際に不動産会社へ伝えておいてください。

特に築年数が浅い物件の場合、すぐに売りに出すのは事件でもあったのではないか?と内見の際に必ず聞かれます。従って、売却理由だけは、明確にする必要があります。

嘘はよくありませんが、告知義務が発生しなければ、多少の着色は、問題ないでしょう。本当は離婚が原因であったとしても、正直に話す必要はないと考えます。

近隣トラブルの場合も告知義務が発生しますか?

以前、私が担当した方で新興住宅地でのママ友との隣人トラブルを抱えていた方の訪問査定を実施しました。

その際、売却理由を確認するわけですが、近所でママ友達の井戸端会議がありますが、どうも私だけ仲間外れにされており、それが苦痛で家を売る場合、告知義務が発生するか?否か?ですが、これは、告知する必要は無いと考えます。

理由としては、この方の場合は、たまたま近所のママ友とうまくいかなかっただけで、次の購入希望者がうまくいくか?いかないか?はあくまでも本人次第だからです。

また、買主の年代が異なれば、そもそもこのママ友達との付き合いも発生しない可能性があります。

全てが告知義務に該当するわけではない

従って、この手の近隣トラブルでは、告知義務は発生しませんが、念のため不動産会社には正直に伝えておいてください。後は、不動産会社が判断してくれるでしょう。

まずは、簡易査定で告知義務が発生する物件の売却に長けた不動産会社へ依頼すれば、この手の問題に悩むことはありません。通常、3社程度比較すれば、告知義務などの訳あり物件の売却が得意な会社が見つかるでしょう。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

【参 考】
家を売る際の賢い不動産会社の選び方
家を売る際の価格交渉に応じる際の注意点

住宅ローンがある場合は特に注意してください。

築浅物件の家を売る場合で住宅ローンがある人は特に注意してください。

特に注文住宅の場合、個人の好みがプランにかなり反映されている分、購入価格以上で売ることは難しいと考えてください。

土地代に多少上乗せされる程度と考えてください。また、太陽光発電等の設備があったとしても査定額に加味されることは、ほとんどありません。

今の時代、築浅物件と言えど中古物件であることに変わりはありません。購入価格以上で売れることは、ほぼ無い(東京都内の都心物件は別)と考えてください。

特に築浅物件の場合は、売却代金で住宅ローンの残債が抹消できない人は、「人に貸す」「手持ち資金でローンを返済」あるいは「買い替えローンを利用する」この3つの選択肢しかありません。

家を売る場合、抵当権抹消が前提条件

中古戸建て等の家を売る際、住宅ローンを組むと金融機関は、必ず抵当権を設定します。この抵当権を抹消するためには、住宅ローンの完済が絶対条件です。

稀に抵当権が抹消できない家を売ることができますか?という質問をいただくことは、ありますが、契約自由の原則通り抵当権を抹消できない家を購入希望する人がいれば可能ですが、現実にはそんな買主は存在しません。

私は20年近く不動産業界に従事していましたが、抵当権を抹消できなかった家を購入した人は、一人もいませんでした。

従って、抵当権を抹消することは、売主としての義務であり、「抵当権を抹消できない。」ということは、事実上「家を売ることはできない。」と考えてください。

その場合、手持ち資金でローンを返済することで、抵当権を抹消することができるのであれば良いのですが、私の経験上、手持ち資金を用意できる人は非常に少ないです。

その場合、買い替え物件が決まっている人であれば、「レベルアップローン」と言って、残債額+買い替え物件のローンをダブルで組むという方法もありますが、ほとんどの人は利用できないでしょう。

理由としては、一般の人では、残債+販売価格のローンを組むための年収が足りない。

また、金融機関の審査も非常に厳しいため、「一部上場企業、年収1000万以上、管理職」レベルの人でないと利用は難しいと思います。

20年近く不動産業界に従事していましたが、この買い替えローンを利用できた人は、ほんの数人だったように記憶しています。

従って、ローン残債を抹消できない人が取る選択肢としては、「人に貸す。」以外の選択しかないのが現状です。

しかし、A社の査定では、ローン残債が抹消できなくても、不動産売却に長けた業者に依頼すればローン残債が抹消できる販売価格で成約できる可能性もあります。

不動産には相場があって、相場を大幅に上回る価格での売却は難しい一面はありますが、「売却に強い不動産会社」へ依頼することで、数百万円高く売れたケースは枚挙にいとまがありません。

重要なのは、不動産一括査定サイトを利用するなどして、「売却に長けた不動産会社」を複数社比較すれば、高く売れます。1円でも高く家を売りたい人は、ぜひ利用していただきたいです。

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