築後15年以内の物件は今が売り時です。

indexここからお話する内容は、首都圏の都心部(特にマンション)にお住まいの方でしたら、購入物件価格の150%で売却できることも珍しくありません。

この背景としては、アベノミクスによるデフレ脱却による金融緩和によって、大企業の業績が急回復しており給与水準が上がりました。

また、円安、ドル高を背景に株価が上昇しました。これによって、資金にゆとりを持った層が登場しました。

しかし、新築分譲マンションは建設資材の高騰や人工代などの労務費高騰による、マンション建築費の上昇によって、マンション開発業者(デベロッパー)は供給数を絞りました。これによって、新築マンションの価格上昇が見られました。

新築の価格上昇により中古物件の購入が増加

実際、不動産経済研究所によると2014年首都圏の新築マンションの平均価格は、前年比2.7%増の5,060万円となり、5,000万円の大台を突破したのは、バブル末期の1992年以来とのことです。

そこで、新築マンションは買えない(高いけど)中古ならと考える人が増加して中古マンション価格が上昇しています。

おまけに2020年の東京オリンピック頃までは、不動産価格が上昇するとみている不動産業者などの関係者が多く、1~2年待って相場が下がらなければ今が底だと考え「買おう」という判断にもなります。

従って、裏を返せばマンション売却を行いたい人にとっては、売り時であることを意味します。なお、首都圏の都心部だとマンションが中心になると思いますが、築後数年の比較的新しい物件でなくても問題ありません。

高値で売りたいのであれば、2000年前後に購入した人は、ラッキーです。理由は、当時のマンション価格はほぼ底値と言えるほど安く、今の相場で売り切れば相当な売却益を見込める可能性が高いです。

また、2000年前後の物件売却をお勧めする理由はもう一つあります。

修繕積立金が大幅に上がる前がポイントだからです。

分葉マンションに住んでいますと管理費と修繕積立金を支払っているかと思います。

この修繕積立金は、築後15年目あたりから突然上がります。

特に高層マンションは非常に顕著で、新築時は管理費+修繕積立金を足しても2~3万円程度だったのが15年目から8~10万円程度にアップすることもあります。

私は現役時代、マンション開発業者に勤務していた経験から、「なぜ15年目からアップするのか?」と言いますと15年というのは、マンションの大規模修繕工事が行われる時期の目安となるからです。

建物自体も設備機器も老朽化する

この時、分譲当時の長期修繕計画をベースに戸あたりの修繕積立金を試算すると、ちょうど大規模修繕工事を控えた15年目から負担が右肩上がりになります。理由は、建物自体が劣化するためです。

また、15年というのは、住宅内のガス給湯器や浄水器、食器洗い乾燥機などの高額な設備機器が老朽化し買い替えの時期とも重なります。

このため、場合によっては、数百万以上かけてリフォームする人も珍しくありません。

従って、修繕積立金の負担増プラス住宅の設備機器などのリフォームにかける費用と考えれば15年以内で売った方が賢明です。

また、住宅ローンを利用すると10年間の住宅ローン控除の対象となりますが、中古マンションの場合は築後25年が対象です。

そのため、15年以内を目安に売却することで、購入希望者もローン控除の恩恵を受けることができるため、購入動機にも繋がります。

今の自宅がいくらで売れるのか?あるいは、買った値段よりも高く売りたい人は、完全無料の一括査定サイトの活用をお勧めします。理由は、都心物件の売却に長けた業者がたくさん登録されているため、仲介業者を比較検討できるからです。

【参 考】

ライフスタイルは無視して相場を読んで売却もありです。

私は不動産業界歴20年の経験から言わせていただくと、「住宅は購入するのが得か?

それとも賃貸で済ませるのが得か?」といった議論が長年行われていますが、重要なのは「相場を見る」ことです。

現役時代、マンション売却のお手伝いをさせていただいたAさんの物件は、2000年に目黒区内の5000万円程度で購入したマンションでしたが、2007年のミニバブルで7000万円での売却に成功しました。

このAさんにも当然、家族がいらっしゃり小学生と保育園に通うお子さんが2人いらっしゃいました。売却を前提にマンションを購入されたわけではありませんが、2000万円の売却益が見込めることもあり、最終的にご決断いただきました。

2000万円の売却益が出ても、周辺物件も値上がりしているため、当面は奥さんの実家に住んで、相場が下落した頃を見て新しい物件を購入されました。

失敗しない不動産業者の選び方

私は当時、Aさんの売却と購入のお手伝いをさせていただいたわけですが、失敗しない不動産業者選びとしては、「不動産市場の相場をより理解している不動産会社」の選定が非常に重要です。

このAさんのように相場にうまく乗れることは、稀かも知れませんが、相場に強い不動産会社へ依頼すれば、売りと買いの両方を成功させることが可能となります。

Aさんのようにライフスタイルではなく、相場が下がるまで実家や賃貸に住むという考え方もありだと思います。

しかし、一方で人口減によって人気が全く出なくなるエリアが出てくる可能性もありますので、うっかりしていると空き家が多く出てしまい売るに売れない可能性も否定できません。

底値で売り高値で売るのは、非常に難しいかも知れませんが、少なくともご自身の自宅がいくらで売れるのか?といった相場感は常に持っていたいものです。

そのためにも、今の自宅を売る売らないに関係なく、完全無料の一括査定サイトの活用をお勧めします。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

【参 考】

都心在住者は相場による売買判断をお勧めします。

東京都の都心物件にお住まいの方は、ライフステージに合わせて売買を行うことも重要ですが、前述の通り相場を意識した売買手法も有効です。

例えば、子供が社会人になり夫婦2人では使う部屋も少ないから、ワンサイズ小さな物件に引っ越す=ダウンサイジングを選択するケースが非常に多いです。

現在、高校生や大学生でも自宅にいる時間は、減ってきている家庭もあるわけですので、現在の自宅なみの広さは必要にならない。場合もあると思います。

都心の中古マンションにお住まい方であれば、築15年以内の売却を一つの目安として、相場やダウンサイジングを意識した、売買活動が有効です。

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