売却で1円も損したくなければ、「停止条件付契約」という言葉を絶対に覚えておいて!

停止条件付不動産売買と言われても「ピン」と来ない方も多いと思います。

しかし、家を売る際には、停止条件付を知らないと不利な売買契約を締結させられる可能性がありますので、必ず停止条件付特約については、頭の中に入れておいてください。

停止条件=契約が白紙=売主として不利益を受ける

停止条件とは、一定の事実が発生すると効力が生じる売買契約のことを指します。

停止条件付き契約の例で最も多いのが住宅ローンを組む際のローン特約と呼ばれる停止条件付売買契約です。

これは、契約成立の条件が住宅ローンの融資承認が下りることで成立します。

もし、住宅ローンの承認が下りない場合は、白紙解除となり債務不履行などの契約違反に問われることはありませんし、違約金などの損害賠償を請求されることもありません。

停止条件付契約で最も多いのが住宅ローンと買い替え

現役時代で最も多い停止条件付契約は、①住宅ローンが絡む売買契約が最も多く次いで、自宅の売却資金を購入代金に充てる②買い替えの順番でした。

稀な例としては、借地権付き土地の売買契約もありました。これは、土地の売買契約にあたり地主の承諾が必要となる場合などが該当します。

この条件が成立した時に売買契約が売買契約締結の日に遡って効力が発生します。

この時、条件が成立しなかった場合の扱いですが媒介契約を締結した仲介業者へ手数料を請求されても一切支払う必要がありません。もし、請求されても請求行為自体が違法となるためです。

停止条件付売買契約を行う際の注意点とは

住宅の買い替えを検討している方から以下の相談をいただきました。土地の売買契約を解除したいとのことです。

よくよく話を伺っていると建築条件付土地の売買契約と同時に建築請負契約を結ばされた。

宅建業法違反と主張するが・・・

これは、宅建業法で言うところの建築確認前の建売住宅販売と変わらない脱法行為であり、非常に高い不信感を持ったため契約を解除したいとのことです。

まず、建築条件付土地の売買は、土地の売買契約締結後の3ヶ月以内に建物の請負契約を成立させることを「停止条件」として売買契約が締結されます。

停止条件が付いていれば買主としては安心

当然、3ヶ月以内に建築請負契約が成立しなければ土地の売買契約も効力が発生しません。

もちろん、期限までに建物の建築請負契約が成立しなければ手付金、預かり金などの名目に一切関係なく、支払済みの代金は全額返還されます。

この方の場合は、建築条件付土地の売買契約と同時に建築請負契約を結ばされたのが不信感を持っているとのことですが建築条件付土地の売買契約は、必ず「停止条件」を設けるため安全ですし、実務上も土地の売買契約後の同日に行いますので何ら違法ではありません。

詐欺まがいの業者も多いので要注意

問題なのが建築条件付土地を購入する際には、建物プランは土地買主の希望に沿って自由に設計・建築されるべきなのですが、プランがはじめから決まっていたり、選べない場合があります。

この場合は、建売住宅の変形として広告を出している可能性が高いため宅建業法に違反する行為です。

重要なのは、建築条件付の土地を購入する場合は、自分たちの希望する条件で自由にプランを組むことができるか?は確認してから購入されることをお勧めします。

売主の利益を100%守る不動産会社を選定すれば間違いない

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

停止条件付契約に対する誤った誤解

私は業界歴20年ですのでいろいろな方々と不動産取引を行ってきました。もちろん、このページで解説している停止条件付売買契約も相当数扱ってきました。

特に買い替えを希望する方で停止条件付売買契約に対して誤った認識をお持ちの方も多いため、現役時代に実際に遭遇した経験をお話します。

現役時代の体験。停止条件付契約の誤解

この方は現在分譲マンションに住んでおり、買い替えにあたっては自宅の売却が前提となっていました。とあるマンション開発デベロッパーが分譲したマンションを気に入り売買契約を締結することになりました。

売買契約を行うにあたって、自宅の売却資金を充当することが前提となるため「停止条件付」契約となります。

この時、自宅の査定をマンション開発デベロッパーの関連会社となる仲介会社へ依頼したところ「専属専任媒介契約」になるとの提示を受けましたが、一般媒介の方が多くの業者と媒介契約を締結できるため、早くしかも高く売れると考えていました。

しかし、いくらかけあっても「専属専任媒介契約でお願いします。」の1点張りのため独禁法が禁じている「抱き合わせ販売」等に抵触するのではないか?と主張しています。

業者側にとって停止条件付は百害あって一利なし

皆さんは、この方の主張が正しいと思いますか?もし、正しいと思った方は、ご自身の認識を正されることをお勧めします。

まず、業者側のリスクとしては、停止条件を付けている関係上、旧宅の売却が完了しないと契約が成立しません。

また、該当マンションを欲しいと言ってきた顧客を断ることになります。これは、業者側にとっては非常にリスクの大きい取引となります。

また、自宅の売却資金を充当する際の資金プランの面でも一般媒介を認めていたら資金ショートを起こした際のリスクが高くなります。

専属専任媒介契約によって、購入者側の資金計画を管理する必要があります。

業者としては停止条件は付けたくないのが本年

現役時代からの経験から言わせていただくとローン特約以外の停止条件は付けたくありませんでした。

特に買い替えの場合は、新築物件の引き渡し時期が決まっているため、期日までに必ず旧宅を売り切らなければなりません。

そのためには、専属専任媒介契約によって購入者側の状況を管理する必要があります。

正直、私は買い替え顧客を積極的に取り込むことはしませんでした。理由は、期日までに旧宅が売れる保証がどこにもないからです。

買い替え客お断りの物件もあり

実際、倍率の高い人気の新築マンションでしたら買い替え顧客を断っていましたし、停止条件付契約はローン特約のみに限定していました。

買い替え顧客を取り込んでいる理由としては、イマイチ売れ行きが良くないから取り込まざるを得なかったのだと考えます。

従って、独禁法云々などと言っている段階で「この人は何もわかっていない。」と担当者に思われ新築マンションの売買契約に応じてもらえない可能性が高くなるため注意が必要です。

停止条件が付いていると更新を断られるケースも

実は、私は新築マンションの販売にも携わっていたことがありますが、新築物件の引き渡しまで半年しかない場合は、停止条件付の買い替え顧客は、更新を解除して新たな顧客を取り込むようにしていました。

そうしないと業者にとって最も恐れる引き渡し前の完売ができなくなる恐れがあるためです。基本的に買い替え顧客の場合、旧宅が半年経過しても購入希望者が現れない場合は、業者側から解除されるものと考えてください。

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