「リフォームする。しない。」どちらが高く売れますか?

家を売る際によく相談される内容として最も多いのが、「高く売るためにはリフォームした方が良いのでしょうか?」という相談です。

家を売る際により有利な価格で売却するためには、「より有利に見せるか?」にポイントを置いて「リフォーム」という選択肢を挙げる方がいらっしゃいます。

以前、実際にご相談いただいた方で、以下のリフォームを実施された方がいらっしゃいます。

  • 外壁塗装
  • 床のへこみ部分の改修
  • 玄関扉(木の引戸からアルミ)
  • 4DK⇒3LDK
  • 全部屋床をフローリングに貼り替え
  • システムキッチン(食洗機付き)
  • 全室全面クロスの貼り替え
  • 洗面台の取り換え
  • トイレの取り換え(ウォシュレット付き)
  • 風呂場の取り換え

総額で約500万円かけました。もちろん、高く売るためにリフォームを実施したわけではなく、もともと築年数30年の家だったため、快適に生活するためフルリフォームされたとのことです。

さて、ここで質問です。

総額で500万円のリフォームを実施したのですから、500万円高く売れると思いますか?いかがでしょうか?

はっきり言いますとリフォームを行ったことによる、価値は微々たるもの・・・です。

理由は、築年数が関係しています。例え、リフォームを行ったからと言って住宅の基本構造の老朽化は否定できません。

現在、築年数も35年以上経過されていますので、上物としての価値は、「ほぼゼロ」です。

おまけに、1981年6月1日以前の建築確認ですから、旧耐震基準となります。この場合、上物としての価値は残念ながらありません。むしろ、マイナス評価です。

不動産業者によっては、リフォーム分を加味した査定価格を出してくる業者もあるでしょうが、しょせん微々たるものです。とてもではありませんが、500万円高く売ることは非常に困難です。

築35年以上の古家付きとして売る場合は、基本は土地のみの価格でしか売却は困難と考えてください。購入希望者が現れた場合、建て替え前提で探している人が多いため、解体費用分の値引き交渉が入る可能性があります。

極論になりますが、高く売るため500万円のリフォームをかけるくらいなら500万円下げた方が良いくらいです。売主の意図したリフォームで相場価格よりも高く購入する買主が出ることは非常に稀です。

最近ですとマンション等の場合、リノベーション物件として、購入価格+αの中古物件として不動産売却を行う業者がいます。彼らは、安く仕入れて高く売るノウハウがあります。プロだからこそなせるワザなのです。

雑誌やテレビなどでも、築数十年以上の団地をリノベーションしたことで、高値で売却されている情報を目にします。

このような情報を見て「リフォームすれば高く売れる」と思い込んでいる方もいらっしゃると思います。

しかし残念ながら売主の意図したリフォームなど、買主にとっては、関係なく、むしろ築年数と売出価格が相場よりもかけ離れていると単純に「高い」と思いますし、その逆もあるということです。

くれぐれもリフォームすれば高く売れるのは、「専門のプロ業者」でないと実現は難しい。ということをご理解いただきたいと思います。

築年数が20年を超える場合は、建物としての評価は、残念ながら「付かない。」とお考えください。

最もリスクの低い売却方法としては、「古家付き」として売却し、買主が値引き交渉してきた際に備えて「解体費用分」を上乗せしておけば良いでしょう。

マンション売却でリフォームをしても費用を回収するのが難しい理由は…

リフォームをしても費用を回収できない理由が2つあります。

①購入希望者の中には、中古の家を購入して、自分でリフォームをし、自分好みの家にしたい人が一定数います。

そういった人たちにとっては、売り主がリフォームをすると、かえって迷惑になる場合があります。リフォームが必要な分価格を下げて売却した方が購入者に喜ばれることがあります。

②しかも中古物件査定の場合、築年数が大切です。内装はリフォームすれば綺麗になりますが、建物の骨組みの構造は変わりません。

築年数が新しいほど長く安心して住める物件であり、中古物件としての価値も高くなります。

売却前にリフォームやリノベーションをしても、その部分を変えることはできません。よってマンション売却の際に、査定額がリフォーム価格を回収できるか難しいです。

家の欠陥が気になる方は、不動産会社と相談しながらリフォームを決めると良いでしょう。

マンションを売却する際に、リフォームなしで良い印象をもっともらう方法

中古物件を売却するときに大きなチャンスとなるのが「内覧」です。その際に購入希望者に家をよく見るため、掃除のコツについてまとめます。

購入希望者にとって家を購入することは大きな買い物なので、慎重になります。購入希望者の立場になって、家をきれいにしておきましょう。

家の第一印象は玄関です。

玄関は家の第一印象を決める場所です。靴や傘などは玄関収納の中にきちんと収納しましょう。

また、下駄箱などの玄関収納はニオイがこもりやすいので、ホコリを掃き出し後に消臭剤や芳香剤などを使うと良いです。

室内を広く見せるするために荷物は減らしましょう。

購入者は、物件の広さを気にします。特にリビングは、長い時間を過ごすので、リビングの印象は大事にしたいです。

そのためにも、余計な荷物は処分し、できるだけが広く見えるように整理整頓しましょう。物が多かったり、散らかっていると、狭い部屋という印象を与えてしまいます。

水回りは、良く見られます。必ずきれいにしましょう!

内覧時に気合を入れて掃除をしてほしいのは、水回りです。毎日使う場所なので水回りは汚れのたまりやすい場所です。

そしてここが汚いとそれだけで生理的に受け付けられないと考える人は多くいます。

キッチンの水アカや油汚れなどはきちんと落とし、蛇口やシンクは拭き上げてピカピカにしましょう。

バスルームや洗面台はカビや水アカを落とし、髪の毛などが落ちていないか気を付けましょう。蛇口や鏡も磨いておきましょう。

窓が汚れていると暗い印象になるので綺麗にしましょう!

窓は透明なだけ汚いと目立ちます。また外からの光が当たれば汚れが目立ちます。しっかりきれいにしておきましょう。またベランダも内覧時にみられる可能性があるのでそこもきれいにしておきましょう。

マンション売却では、リフォームよりハウスクリーニングがおすすめです。

たくさんお金をかけても売却価格が上がるわけではないですが、ハウスクリーニングをすると確実に家の印象が良くなります。

それによって家が売れ残る、売却までの時間が長くなるなどのデメリットを防ぐことが可能になる場合があります。

プロにハウスクリーニングを依頼するなら「浴室」「洗面台」「トイレ」「キッチン」「レンジフード」がおすすめです。水回りを気にする人は多いですし、これらの場所には、自分では落としにくい頑固な汚れがこびりついています。

浴室のカビ、洗面台の水垢、トイレの黄ばみ、キッチンの油汚れ、レンジフードのベタベタなどを、自分できれいにするには、大変な時間や手間が掛かります。掃除しても、汚れが落としきれず、残ってしまうこともあります。

ハウスクリーニングを依頼すれば、プロ用の洗剤や機材、プロならではのテクニックで、徹底的にきれいにしてくれます。

ただ不動産会社に相談して決めた方が、お客さんが何を求めているか、家の状況などを分かっているので、良いです。

リフォーム以外で高く売るためのコツとは?

最も費用がかからない方法で「買主に対して有利に見せる方法」として、おすすめなのが掃除です。

中には、専門のプロ業者に頼んだ方がいいのでしょうか?と相談を受けることもありますが、その必要はありません。

通常は、家の引き渡し後、買主側でプロの清掃業者へ依頼するのが一般的です。イメージでいいますと「年末の大掃除レベル」であれば、何の問題もありません。

むしろ不要な物が家の中にあると、どうしても家が狭く見えてしまい本来の物件価値を十分アピールすることができません。家を売る決断をするのであれば、不用品を処分するようにしてください。

家を綺麗に保つことは、好印象にもつながりますし、見た目による物件の価値を高めることにもつながります。

くどいようですが、高く売るためには、「お金をかけなければならない。」ということは、一切ありません。

家の清掃については、私が担当した売主様には、「案内前には、必ず家の整理整頓は心がけてください。」とよく話をしていました。

本来でしたら、売却のプロの仲介業者が情報提供するのが一番良いのですが、あまりいないのが実情です。

お勧めは、不動産の一括査定サイトを利用すれば、高く売るためのコツを教えてくれる業者が見つかります。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

リフォームの相場

リフォームは、材料や設備のメーカーや種類、依頼するリフォーム業者によっても工事費用は異なるのであくまで目安です

①キッチンのリフォーム  50万円~160万円

キッチンだけを入れ替えるなら50~100万円程度ですが、周囲の壁紙交換まで含めた工事をすれば、当然ながら価格はさらにアップします。

②浴室のリフォーム  20万円~150万円

ユニットバスの交換は100万円以下で収まることが多いですが、ユニットバスを新しく設置する場合は部屋ごとの工事になるため、100万円を超す場合も多くなります。

③フローリングの張り替え 20万円~100万円

床の張替えもフローリング、フロアタイル、クッションフロアなどでも価格は変わります。なかでもフローリングは高額になりやすいです。

④壁紙の張り替え  5万円~50万円

クロスや床の張替えの値段は、面積次第です。。

⑤トレイのリフォーム  5万円~40万円

便座交換だけの場合は数万円ですが、便器ごと交換すれば10万円前後から、天井、床、壁などの壁紙を替えれば50万円近くなることもあります。

  • フルリフォームの目安  110万円~480万円
  • フルリフォームの平均  300万円程度
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