売主が情報武装することで売買後のトラブルを未然に防ぐことができます。

このページをご覧の方は、「少しでも高く土地を売りたい。」とお考えの方も多いと思います。

いくらで土地が売れるか?については、はっきりいって不動産会社次第となりますが、土地を売った後、思いもよらないトラブルに巻き込まれる可能性があります。

一番多いトラブルとしては、「本来建てられるはずの家を建てることができなかった。」という問題が発生します。

個人間売買のほぼ100%を占める公簿売買


これは、どういうことかと言いますと、土地を売る際は、「公簿売買」もしくは「実測売買」によって売買契約を締結します。

公簿売買とは、その名の通り、「登記簿上の面積」で売買することを意味し、私が在籍していた不動産会社では、「土地売買代金固定型」と表現していました。

その反対が実際の測量による実測値で売買する「実測売買」と呼び別名「土地売買代金精算型」と呼びます。

個人間での売買取引の場合は、ほぼ100%「公簿売買」となり、契約書上では「この物件に関する売買対象面積は表記上の面積とし、実測面積との差異が発生したとしても売主・買主双方とも売買代金の精算や請求等の意義を申し立てない。」という文言が入ります。

トラブル回避のために土地売買に精通した会社を選ぶ

この「公簿売買」の説明を行わない業者が非常に多いため、特に更地でこれから戸建てを立てたい買主からクレームを受ける恐れがあります。

契約書上には、「公簿売買」と明記されているため、売主へ責任が追及されることはありませんが、後味が悪い思いをされる可能性が高いので、土地売買に精通している不動産会社へ依頼されることをお薦めします。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

数十年前の土地はほぼ確実に差異が出る

特に数十年前に取得した土地を売る際は、実測と公簿がほぼ100%の確率でズレるケースが大半です。なぜかと言いますと、「昔は測量技術が未熟だった。」からです。

数十年前の物件でしたら、縄で測っていた物件も多く、引っ張り過ぎると数センチは簡単に違ってきます。

公簿上では35坪なのが実測すると30坪だった。これによって、本来30坪の戸建てが25坪の建物しか建てられない。ということはよくあります。5坪の違いはかなり大きいです。平米に換算すると16.5平方メートルになります。畳で約10枚分程度の広さですので、結構な面積です。

なお私見になりますが、買主が物件を気に入った段階で「公簿売買」について、伝える義務があると思いますし、自分が担当した物件は、土地の面積が確定していないのが、気になるタイプでしたので、必ず測量していました。

2つの測量方法


測量には2種類あって「確定測量」と「現況測量」があります。前者は、売買対象となる土地に隣接している地権者と実際の境界を見ながら立ち合いを行い境界確定の印鑑をもらいます。

この「確定測量」を行うことで法務局(登記所)に出せる正式な書類となりますので、本来であればこちらを勧めるパターンがほとんどでした。

ただし、既に境界が確定している場合は、実際の面積さえわかればいい状態の時は、「現況測量」を採用していました。

いづれにしろ、工務店やハウスメーカーで建てる際は、必ず測量するわけですから、いずれ必ず本当の面積がバレるわけです。

さらに、担保価値も下がります。例えば将来的に土地を担保にして金融機関からお金を借りる際に、測量調査が入ればそれだけ担保価値が下がることも意味します。

トラブルのない売買を望むなら会社選びが重要

これは、不動産会社のモラルに関する問題ですが、このような業者に土地の売却を依頼するのは、別の問題でトラブルになる可能性が高いです。

従って、「売った後のトラブルが無くかつ、高く土地を売却したい。」のであれば、不動産の一括査定サイトなどで自分にピッタリの不動産会社が見つかります。

「公簿売買」と「実測売買」で大きく土地の面積が食い違う場合は、元の地主が数年毎に土地を切り売りする場合、公簿と実寸が大きくズレることがあります。

地主の場合は、業者と違って、「今回は、ここからここまでを切り売り、大体35坪くらいだから仲介お願いします。」大体こんな感じで依頼されます。

先述の通り、私は土地の面積が決まっていない売買は、トラブルの元ですので、査定の依頼を受けても「実測によって土地の面積が確定していませんと後々のトラブルとなりますので、お受けできません。」と丁重にお断りしていました。

中には、媒介契約が欲しいために引き受けている不動産会社も存在しますが、個人的には賛同したくないですね。

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