がけ条例のある土地を売却する時は注意が必要です。

高低差のある土地を売る人で注意して欲しいのは「崖(がけ)条例」に該当するか?否かです。実際に不動産売買を行う際の注意点としては、重要事項説明を行うにあたって告知義務が発生することと、不動産としての評価はそれなりに低くなります。

このページをご覧の人で、自分土地が「がけ条例に」該当しないか?以下の図を見てください。

崖からの距離に注意

崖地条例について簡単に解説しますと、将来的に崖が崩れるかもしれないので、崖の高さ2倍の距離を取ってから家を建てて下さい。という建築規制が課されます。

この条例によって崖から2倍の距離と取ると、建物が敷地からはみだしてしまう場合、当然「家を建てることができません。」

そこで、がけ部分にコンクリート造の擁壁を作ることで、崖地ではなくなるわけですが、ブロックや石積みの場合は崖扱いとなります。崖ではなく擁壁と見なされるためには、行政が認める構造を満たす必要があります。

ブロックや石積みは崖扱いになる

旧分譲地等のように区画が整理された所有地は、通常「法面」の所有権は、高台の土地を所有している人に帰属します。

従って、隣家の土地ならびに建物については、法面(崖)の存在によって維持されていますので、所有者を高台の土地所有者とするのが合理的となります。

高低差のある土地を宅地造成した郊外型物件での法面所有者は、全部一段高い高台所有者のものになります。

旧分譲地であれば、建築基準法上の構造計算もされているため、問題ないと考えますが、ブロックや石積みの場合、崖認定されてしまう可能性があります。

その場合、不動産の売買契約に関係なく、この法面の管理を怠ると損害賠償の可能性あります。

がけ条例の不動産はトラブルが多いので注意が必要です

がけ条例に抵触する場合、売買契約後のトラブルが非常に多いため注意が必要です。トラブル絡みとして多いのが明らかな買主側の無知によるところが大きいです。

そもそも、特に隣地に崖がある場合、住宅の建て替えを行う際に、がけ条例の規制がかかります。

当然、仲介業者(媒介業者)には告知義務が発生しますが、重要事故説明書に記載のみで説明は一切しないまま売買契約を締結しました。

この重要事項説明書を作ったのは、売主側の会社となりますが、実際の説明を行ったのが買主側の不動産業者となります。

パートナーに選びに失敗すると悲劇を生む


この業者は崖条例に抵触する場合「土地の評価が低くなるばかりか、土地が売れなくなる」ことを恐れて契約当日まで隠していたようです。

既にこの業者は宅建業の免許も取り消しになって、連絡が取れない状況となりました。

ちなみに、この売買で売主側の不動産業者は私だったのですが、崖条例に抵触するため、周辺物件よりも査定を安くしたのを覚えています。正直、「売れるか?どうか?」も疑問でした。

しかし、物件の告知後3ヶ月以内で売却できたので、「正直、どんな人が購入したのかな?」と疑問に思っていたのを記憶しています。「おそらく周辺相場よりもかなり割安だったから購入した可能性が高いのでは?」と想像しています。

まさか、契約当日まで、その事実を隠していたとは・・・同じ同業者でありながら恥ずかしい限りです。

後でその事実を知った私としては、非常に気の毒になりましたが、売主側の業者としては、重要事項説明の義務も果たしたわけですから、一切責任は発生しません。お気の毒という意外にはありません。

崖近くの土地売買で失敗しないためのポイント

この方の失敗点としては、①隣地が崖であり本人も気になっていたにも関わらず業者に確認するなり役所へ確認しなかったこと。②不動産業者の選定に失敗。この2点です。

確かにこの方の取引では私は売主側の仲介業者として関与していたわけで、説明責任があると思われる方もいらっしゃるかと思います。

しかし、私はこの方とは、売買契約の締結日のみしかお会いしていません。今回の崖条例を含む売主側の告知義務は、買主側の仲介業者に知らせています。

従って、この手の悪徳業者をパートナーとして選定すると悲劇を生みます。私は売主側の仲介業者でしたので、この物件を売却したことによって非常に感謝されましたが、なんとも後味の悪い取引でした。

不動産業者の選定は非常に重要

このホームページは、家を売る人のために開設していますので、「購入は関係無い。」と思われるかもしれませんが、不動産業者の選定は非常に重要だというのがご理解いただけたかと思います。

私のお勧めとしては、不動産の一括査定サイトを活用して複数業者を比較すれば、良い業者と悪い業者の区別がつき未然に防げた可能性が高いです。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

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