越境問題があると高く売ることはできません。

隣地へブロック塀などの建物が越境している不動産を売却する場合注意が必要です。

越境物件の場合、数十年前に取引された物件が非常に多く、どの段階かは不明ですが、前回売買の際に土地家屋調査士の確定測量等を行うことなく、かなりアバウトな面積(公簿売買と言います。約〇〇㎡)で売買した可能性があります。

買主側が住宅ローンを組めないことも・・・

そこで、隣地越境物問題を解消するために「更地渡し」という条件で売買することは可能ですが、現実問題として「越境という瑕疵」状態が解消されない限り、買主側の住宅ローンの利用ができません。

仮に現金買いの買主が現れたとしても、仲介業者は越境しているという重大事項を告知する義務ありますので、売却価格を大幅に下げざるを得ません。

高値売却を望むなら境界、越境問題は必ず解決すること

隣地所有者との境界確定ならびに越境問題を抱えた土地等は、どんなに立地が良くても必ず取引に支障が出ます。不動産の所有権売買の際、近隣トラブル以上に越境部分と境界線は解決しなければならない重要事項となります。

近隣相場よりも高い金額で不動産売却を成功するためには、売主としての義務と考えてください。

あいまいな境界は隣家とのトラブルの元です

まずは、以下の図面をご覧ください。これは、私の知人であるCさんがカーポートを整地するため隣家との間にある路地部分のうち、自分の敷地部分のみをコンクリートで整地しました。

ところが、隣地のDさんから「自分が所有する土地まで整地された。」というクレームが来たので、不動産会社に問い合せしました。

すると「登記簿上の面積での売買となっており、前所有者も整地部分はCさんの所有地であることは間違いない。」の一点張りで何の解決策にもなりません。結局、隣地Dさんの部分も整地することで示談としました。Cさんとしては、納得いかない状況です。

隣接地との境界標は意外と不明確の場合が多いって本当?

では、なぜこのようなことが発生したのでしょうか?上記の図面は、この物件を仲介した不動産会社から取得した図面ではありますが、あくまでも販売用図面であって、実測した図面ではありません。

Cさんのケースは、公簿上の売買だったこともあり、販売用図面だけでも売買が可能となります。従って、数センチのズレは当たり前に発生してしまうのです。

公募売買の場合は数センチのズレは当たり前

Cさんと同様のケースとしては、元々畑だった土地を文筆した場合などで、公簿面積と実際の区画面積が食い違うケースが発生します。もちろん、日常生活する分については、何の不具合もありませんが、売買の際にトラブルになるケースがあります。

私が売買契約を担当する際は、必ず土地の「筆界確認書」「地積測量図」を確認しますが、測量図も無い隣地所有者との立会い図面が無いなど、かなりアバウトな状態で取引されている事例も少なからず存在します。

信頼できる不動産会社に任せるのが一番です。

この境界や越境等に関する問題ですが、解決方法は非常に簡単です。要は、白黒ハッキリさせれば、それで終わりです。

不動産会社の中にも習慣的に口頭ベースで、「境界はここから、ここまでです。」とだけ指をさして明示するだけのいい加減な業者もいますので注意が必要です。

もし、これから家を売る際に境界が確定していない可能性がある場合、「地積測量図」と「立会図面」がないか?確認してください。

古い図面は信憑性が低いため再作成が必要

ただし、数十年前の「地積測量図」ですと測量技術が未熟であるケースが多いため、必ず隣家の人と立会いの上、再度作成した方が良いでしょう。

仮に「地積測量図」も「立会図面」がなければ、法務局が管理している「公図」を確認してください。おおまかな土地の形状、道路との関係、隣地との関係が、おぼろげながらですがわかります。

この公図をベースに隣接している土地の「地積測量図」がないかを確認します。自宅の地積測量図が無くても、隣地の土地が測量されているようであれば予測可能です。

また隣地だけでなく、道路部分を役所が管理していれば、「道路査定図」、位置指定道路であれば「位置指定図」など手がかりになるものは、全て入手することが重要です。

信頼できる不動産会社に任せることが重要

しかし、これらの調査業務は非常に専門的な分野ですので、可能であれば、信頼できる不動産会社の担当者へ相談するのが一番です。

私のお勧めは不動産の一括査定サイトを利用すれば、調査業務に長けた不動産会社が見つかります。ぜひ試してみてください。

1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守るこちらの不動産業者も悪くありません。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

境界は見える場所にあるとは限りません。

四角いコンクリート杭が一般的

境界といっても土地と土地の中心に線が入っているわけではなく、境界標が存在するだけです。

境界標にはいろいろな形があります。一般的には、十字に切った四角いコンクリート杭が一般的ですが、ただの自然石や釘のような鋲も存在します。

また、数十年前に売買された物件などは、稀に地中に埋まっている場合もあります。

売買対象を明示することは売主の義務

あくまでも私見となりますが家を売る際には、どこまで今回の売買対象となるのか?をはっきりさせることは売主としての義務だと思います。

冒頭にも述べさせていただきましたが、境界や越境問題を未解決のままでも売買は可能ですが、相場よりも相当安い金額で売らないと買い手がつきません。

このページを見ている方は、1円でも高く家を売りたいと考えている人も多いはずです。もし、これから売る家が「境界が確定していない。」「越境問題を解決する必要ある。」のであれば、一括査定サイトを利用すれば境界や越境問題に強い不動産会社が見つかるはずです。

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