土地の契約から引き渡すまでの流れ

今日は、土地を売る際の一連の流れについて解説したいと思います。

「よく不動産者で売る」と表現される方がいらっしゃいますが、正確には「不動産会社に土地売却の仲介を依頼して購入希望者へ売却する。」という表現が正しいです。

この仲介を依頼する際に媒介契約を締結します。媒介契約は3種類あり①一般媒介契約②専任媒介契約③専属専任媒介契約があります。

どの媒介契約を選択すべきかや賢い不動産会社の選定方法についてはこちらのページで詳しく解説していますので、参考にしてください。

その後の流れは以下となります。

1.買主を募集する活動を行います。

媒介契約を締結した業者がレインズという不動産業者だけが、見ることができる指定流通機構に物件情報(土地価格や面積)を登録します。

業者によっては、インターネット広告に注力している会社もありますので、土地情報だけでなく、家、中古マンション、一戸建てについてもネットでの集客も実施します。また、折込チラシやポスティングでの集客にも力を入れる業者もあります。

ここで注意いただきたいのは、業者によっては何の広告宣伝活動も行わない質の悪い業者もあります。このような業者に仲介を依頼しても売れない恐れがあります。くれぐれも注意してください。

見分け方のコツとしては、無料の不動産一括査定サイトを活用すれば、複数の不動産会社から土地の査定額を出してもらえます。

その際、いい加減な業者ほど高めの査定金額を出してきて、あたかもその金額で売買が成立するかのように装う業者もいます。

この手の業者は最初の1ヶ月は目立った宣伝活動は行わず、売却依頼を受けた物件を塩漬けします。

その後、「この売却価格では売れません。もっと下げないといけません。」とある意味詐欺的な手法で住宅価格を下げさせる手法です。(※私の経験上、某大手A社の担当はこの手法をよく使っていました。)

従って、不動産一括査定サイトを活用すれば大手中小に関係なく、様々な不動産会社が登録されていますので、ぜひ活用してください。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

2.購入希望者から買付証明書の提出があります。

購入希望者が買付証明書(購入申込書)に購入希望額を記入して不動産会社に提出します。

この時、売却代金の指値交渉(値引)が入ると不動産会社から売主に打診があります。

購入希望者が提示した契約金額を受け入れるのであれば、売買契約の締結に向けた準備に入ります。

なお、買付証明書には、購入希望価格以外にも住宅ローンなどの資金計画、手付金の額、引き渡し予定日なども記載します。

3.買主が重要事項説明書の説明ならびに交付を受けます。

売買契約の締結前に不動産会社が重要事項説明書を作成し、購入希望者に対して説明ならびに交付が行われます。

この中には、容認事項と呼ばれる内容も明記され、例えば「自殺があった。防空壕を埋め立てた。付近に精神病棟を備える病院ある。」等が明記されます。

これは後から「そんなこと聞いてないよ!」といったトラブルを防ぐためにも可能な限りその物件に対する個別の情報を盛り込むようにします。

重要事項説明書は、不動産会社の腕の見せ所であり、引き渡し後の買主とのトラブルを未然に防ぐためにも、力量が問われる重要な書類となります。

重要事項説明の不備が原因で引き渡し後のトラブルが非常に多いので、売買経験が豊富な業者であれば抜け漏れなく、作成してくれます。媒介契約を締結する際は、ぜひそのような業者に依頼してください。

4.契約締結前に購入希望者から手付金の入金があります。

「よく手付金はいくらくらいが妥当なんでしょうか?」という質問を受けますが契約の拘束力を高めるためにも最低でも物件価格の1割程度は欲しいところです。

ご存知の方も多いと思いますが、買主は支払った手付金を放棄することで契約を解除することができます。

従って簡単に契約を解除させないためにも放棄するのが惜しい金額の手付金にするよう不動産会社側に伝えるようにしましょう。

5.売買契約書に署名捺印を行い締結します。

不動産会社側から売買契約書の説明を受け署名捺印を行います。

この時、買主が住宅ローンを利用するのであれば、ローン特約(ローンを組めなかったら契約を白紙にする)や契約解除を行う際の解約手付に関する内容等も含めて非常に重要なことが記載されます。

なお、契約締結後に仲介手数料の半金分を不動産会社側に支払います。残りの半金は決済時に支払うこととなります。

※3の重要事項説明書と4の売買契約書は、購入契約において非常に重要なものです。売る側にとっても白紙解約や金銭の授受が発生する契約解除さらに売った後の瑕疵担保責任に関する内容も明記されます。不明な点があれば署名捺印する前に必ず不動産会社に確認するようにしてください。

引き渡し後のトラブルの大半は、「言った。言わない。そんなの聞いていなかったら契約していなかった。」等が非常に多いため、売主としての告知義務(自殺、過去の水漏れ、白蟻)は契約締結前に必ず不動産会社へ伝えるようにしましょう。

6.決済完了後に鍵の引き渡しを行い取引終了となります。

引き渡しが近づいてくると「付帯設備に関する注意事項」という書類にキッチンや風呂場の給湯設備がちゃんと稼働しているか?やエアコン等の残置物はどうするのか?等を記載します。

この時、必ず事実内容を記入するようにしてください。引き渡し後のトラブルの原因となります。

また、買主にとってみれば、新居に対する資産価値を大いに左右する可能性があります。必ず事実を告げるようにしてください。わからないものは「不明」と記載するようにしましょう。

さて、買主が住宅ローンを利用する方であれば、借入れを希望する金融機関の支店で決済を行います。手付金を除いた残金が売主の希望する口座に入金され、抵当権がある場合はこれが抹消されます。

その後、鍵や住宅設備などの説明書のやり取りさらに仲介手数料の残金を支払い決済終了となります。

不動産会社は入れた方が良いです。

「よく仲介手数料を節約したいので個人間売買を行いたいのですが可能でしょうか?」このような質問をいただくことがあります。

もちろん個人間でも契約自由ですので問題ありませんが、前述の通り、不動産取引は非常に複雑です。

仮に購入希望者が既に決まっており、不動産会社に売却活動を行ってもらう必要がなくても、間には立ってもらった方が良いでしょう。

理由は、売主、買主双方のためです。まず、重要事項説明書が無いと住宅ローンが組めません。なぜなら、金融機関はローン申し込みの際に重要事項説明書の提出が必要になるからです

あくまで境界が決まっていない等の物件に不備が無いことが前提ですが、百歩譲って買主が現金買いの場合であっても、最低限、重要事項説明や売買契約書の作成程度は依頼した方が良いでしょう。

仲介手数料を節約したいのであれば、値引き交渉をすれば良いのです。宅建業法で不動産会社へ支払う仲介手数料の上限(売買価格×3%+6万円税別)は決まっていますが、下限は決まっていません。

不動産会社にとっては、購入希望者を見つける活動が非常に負荷が大きいためこの活動が無ければ値引きにも応じてくれるでしょう。

しかし、大手は融通がききませんので、このような活動を依頼する際は、中小業者を選択すると良いでしょう。不動産一括査定サイトを活用すれば仲介手数料の値引きに応じる業者が見つかりますので活用をお勧めします。

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