函館や神戸明石市の不動産の鑑定査定を徹底解説!イエイのシステムを使うとお得なのか?

不動産を売却しようと思ったとき、少しでも高く売却したいと考えると思います。

しかしどのようにしたら高く売れるのか、何から始めたらいいのか悩まれていることでしょう。そんな方のために、少しでもお得に売却するための方法をご紹介します。

今回は特に北海道の札幌と、神戸の明石市にスポットを当てて見ていきましょう。

ポイントを押さえて売却活動を行えば、大満足で不動産の売却を成功させることが出来ます!

【目 次】
  1. 函館の不動産を鑑定査定するには?
  2. 明石市の不動産を査定する時に大切なこと
  3. 不動産を鑑定査定するときにお勧めなイエイのシステムは?
  4. イエイのような一括査定システムとは
  5. 上手に鑑定査定を進めるまとめ

函館の不動産を鑑定査定するには?

函館は、北海道の南部、渡島半島の南東部に位置している街です。

平均気温は9.1度と北海道の中では温暖なほうであり、50センチ以上の積雪がある日は5日ほどのためとても過ごしやすい気候となっています。

その為昭和10年までの国税調査では、札幌を押さえての道内一位の人口でしたが、現在では札幌、旭川についでの人口の多い都市となっています。

札幌よりは人気は劣りますが、函館の市場が有名なようにお四季折々の海の幸が楽しめてとても魅力ある土地です。

では函館の不動産事情を見ていきましょう。

函館の不動産の相場を知る

函館市の土地1㎡あたりの価格は毎年数パーセントの割合で下落を続けています。2006年からの10年間だけで考えても29%も下がっているのです。

下げ幅は減ってきているもののいまだに、上昇傾向は見られません。2020年の東京オリンピック・パラリンピックの影響で全国的に値上がりがしているのにも関わらず、その影響は函館には来ていないと見てとれます。

この状況を確認すると、少しでも早く売却した方がいいと言うことが言えるでしょう。損失を最小限にするためにも1日でも売却に動き出すべきです。

函館市の中でも価格の差はありますが、売却価格の参考一覧です。お持ちの不動産と比較して見てください。

~40㎡ ~50㎡ ~60㎡ ~70㎡ ~80㎡ ~90㎡ ~100㎡ 100㎡~
マンション 198万円 記録なし 記録なし 1130万円 1283万円 記録なし 1555万円 1180万円
一戸建て 記録なし 記録なし 記録なし 記録なし 記録なし 記録なし 記録なし 1476万円
土地 記録なし 記録なし 記録なし 記録なし 記録なし 記録なし 記録なし 1245万円

また函館の年間不動産取引件数は、約2000件程度でその中で、函館市市街地ではマンションの取引件数が多く、郊外では土地や一戸建ての取引件数が多くなっています。

そしてその多くが45才~65才で子供が親元を離れたことをきっかけに、広い家を売却して住み替える人が多いようです。

坪単価 平米単価
函館市 16.9万円/坪単価 5.1万円/㎡

函館の不動産を上手に売却する流れ

北海道函館の不動産売却事情は難しいと言うことがわかったところで、売却の流れについてご紹介します。

不動産売却を決断

売却しようかなと悩まれている時点で少し検討を開始しても良いでしょう。現在函館の不動産は下落が進んでいます。少しでも高く売却する為には早めの決断が必要になってくるのです。

函館市の不動産の相場を調べる

インターネットで、お持ちの不動産の相場を調べておきましょう。また住宅ローンを利用していれば残債がいくらかなのかも見ておいた方がその後がスムーズです。

売却してしまって住宅ローンだけ残ってしまう可能性もあります。ローン残債と、売却したい価格を決めておいて下さい。

不動産を査定してもらう。(土地・一戸建て・マンション)

必ず複数の不動産会社に査定依頼しましょう。

しかし複数社ならどこでもいいというわけではありません。インターネットを利用している大手不動産会社と、地元に昔からある不動産会社を含みましょう。

そして大手不動産会社に依頼する場合、必ず北海道にも営業所を持つ会社にして下さい。そしてもう一つは、必ず昔から地元に根付いている不動産会社に声をかけましょう。

一見入りにくいとは思いますが、地元とのパイプをしっかりと持っている会社は独自の顧客を持っています。

少しでも高く売却する為にその2種類の会社を必ず含んで査定に入って下さい。不動産会社の選定が、物件売却を成功に導くためにはとても重要なのです。

仲介業者決定

不動産会社を決定するポイント

① 不動産の売却を得意としている不動産会社
② 査定額に根拠がある(しっかりとマーケティングが行われているかどうか)
③ 電話の応対がはっきりしている

上記を参考として下さい。また北国ならではの注意すべき点をしっかり見抜ける不動産を選びましょう。函館の物件を遠隔で売却しようとする会社はお勧めできません。

専任媒介契約を結ぶ(専属専任媒介契約も可)

不動産会社が決定したら専任媒介契約を結びます。

媒介契約には

① 専任媒介契約
② 専属専任媒介契約
③ 一般媒介契約

上記の3種類あります。

最初は決めた不動産会社と専任媒介契約を結びましょう。優先的に売却活動を行ってくれますし、活動報告が定期的に行われますので安心して任せることが出来ます。

しかし1ヶ月~3ヶ月全く動きが見受けられない場合には、一般媒介契約に変更することをお勧めします。

リフォーム・クリーニング(マンション・一戸建てのみ)

物件の状態によっては、リフォームやクリーニングする場合があります。しかし実際はかけた費用を上乗せして売買出来るかわかりませんので、不動産会社と相談しましょう。

状況に応じて、①リフォーム費用②クリーニング費用がかかります。

売り出し

売り出し価格によって、購入希望者が現れる時期が変わります。不動産会社に全てを任せるのではなく、売り出し価格は自分の判断で提示すべきでしょう。

最終的に不動産売却を満足できるかどうかは自分次第です。相場を調べた上で、売れそうな価格設定をして下さい。

内覧

不動産会社を通して、内覧希望の依頼が来ます。室内の清掃の徹底、内覧の立ち会いなど所有者が直接できる唯一の売却営業です。しっかり行いましょう。

内覧で注意ポイントがあります。

① 内覧の立ち会いは奥様のみで行う
② 昼間でも明るい印象が持たれるように電気をつけてお迎えしましょう
③ スリッパを多めに用意する

特に北国である函館の不動産の場合には、寒さに対してどうかという点も選択ポイントの一つかと思います。床からの冷えも関係してきますので、必ずスリッパは用意しておきましょう。

内覧の際にはいくつかの質問を受けます。例えばエアコンなどの付属品をおいてもらうことが出来るのかなどの交渉が入ることがあります。

決断を送らせるために奥様だけの立ち会いにしましょう。その場で回答してしまって、後悔をされる人がとても多いのです。

お客様の前田と断りにくいと思うので、回答は先延ばしすることをお勧めします。

条件交渉

購入希望者より、価格や条件の交渉をされる可能性があります。十分に検討し回答しましょう。くれぐれも内覧の際に安易に依頼を受けないようにしましょう。

購入希望者決定・契約

購入者が決定すると、売買契約を行います。その際には③印紙代がかかります。

『売買契約書』の作成にあたりかかる税金で、売買契約の価格によって金額は変動しますので注意しましょう。売買契約が3000万円の場合には、印紙代は1万円になりますので参考にして下さい。

引越し

購入者との調整によって引き渡し日を決定します。④引越し費用がかかります

決済・引渡し

引き渡しと共に決済も行われます。終了後、⑤仲介手数料の支払いが行われます。仲介手数料は宅建行法によって上限額が定められています。

上限は決まっていますが値下げ交渉は可能と思ってもらって良いです。

仲介手数料の上限=売買価格×3%+6万円+消費税

仲介手数料に含まれるサービスに関しては、下記に記載します。

管理費・固定資産税・火災保険料・ローン保証料が返金される場合があります。

住宅ローンの残債がある場合には⑦抵当権抹消登記費用(1.5万円程度)⑧ローン返済手数料(3万円程度)がかかってきます。

翌年確定申告・納税

譲渡所得税⑩住民税⑪消費税が発生する可能性があります。

以上が函館で不動産を売却する流れとかかる費用についてです。

明石市の不動産を査定する時に大切なこと

兵庫県の南側で、淡路島の北側に明石町はあります。また平成30年4月1日から、中核市に移行しました。

その結果、今まで県に申請依頼をしていたものが市の判断で決定することが出来るようになり、今後市政への期待も膨らむ都市と言えます。

また第2子以降の保育園無料化や市内の宅地開発によって、17年11ヶ月ぶりに人口が増加し出生率も伸びていることから考えても、今後人気が出てくる都市と言えます。そんな神戸明石市の不動産に注目していきましょう。

明石市の不動産の相場を知る

子育て世代には人気が出始めている明石市ですが、住宅事情はどうなのでしょうか?

近年の動向を見ていくと不動産価格推移は下落の傾向にあります。売却する場合には損失を減らすためにも少しでも早く売却した方がいいでしょう。

下記は土地の平均価格です。

坪単価 平米単価
明石市 38.7万円/坪単価 11.7万円/㎡

駅の地価ランキングは下記になります。

1位 朝霧駅 41.5万円/坪
2位 大倉谷駅 36.8万円/坪
3位 西明石駅 36.8万円/坪
4位 西新町駅 36.5万円/坪
5位 明石駅 35.5万円/坪

明石市の不動産を上手に売却する流れ

不動産売却を決断

中核市になったことでより魅力ある街となる明石市ですが、不動産の価格には影響しておらず値を下げている状態です。

少しでも高く売却する為には早めの決断が必要になってくるのです。

神戸明石市の不動産の相場を調べる

インターネットで、お持ちの不動産の相場を調べて見て下さい。

また住宅ローンを利用している場合には、どれくらいのローンが残っているか確認しておくと、残債と売却金額を見比べることが出来ます。

不動産を査定してもらう。(土地・一戸建て・マンション)

必ず複数の不動産会社に査定依頼しましょう。

複数社ならどこでもいいというわけではありません。インターネットを利用している大手不動産会社と、地元に昔からある不動産会社を含みましょう。

瀬戸内海に面し、東西15.6キロの海岸線を有しているため、海が近いからこそ知り得る不動産情報や独自のお客さんを持っている可能性もあります。

複数の不動産会社に査定依頼をしてもらって下さい。

仲介業者決定

不動産会社を決定するポイント

④ 不動産の売却を得意としている不動産会社
⑤ 査定額に根拠がある(しっかりとマーケティングが行われているかどうか)
⑥ 電話の応対がはっきりしている

上記を参考として下さい。

不動産の売却を成功させるには、不動産会社の決定はとても重要なポイントになります。口がいいだけの営業マンではなく、根拠ある売却活動を計画してくれる担当者を選んで下さい。

専任媒介契約を結ぶ(専属専任媒介契約も可)

不動産会社が決定したら専任媒介契約を結びます。

媒介契約には

④ 専任媒介契約
⑤ 専属専任媒介契約
⑥ 一般媒介契約

上記の3種類あります。最初は決めた不動産会社と専任媒介契約を結びましょう。専属媒介契約は優先的に販売活動を行ってくれます。

そして活動報告が定期的に行われますので安心して任せることが可能となるのです。

しかし1ヶ月~3ヶ月全く動きが見受けられない場合には、一般媒介契約に変更することをお勧めします。その際他の不動産とも一般媒介契約を結び、売却の情報を広めましょう

リフォーム・クリーニング(マンション・一戸建て・土地のみ)

物件の状態によっては、リフォームやクリーニングする場合があります。しかし実際はかけた費用を上乗せして売買出来るかわかりませんので、不動産会社と相談しましょう。

高値で売却したいために全面リフォームをする人がいますが、必ずしもそれによって高額になるとは限りません。

購入者は少しでも安く買って、自分好みにリフォームしたいと考える人が多いからです。

ただし投資目的の場合はまた異なりますので、自己判断で進めず不動産会社の担当者が行ったマーケティングに沿って進めた方がいいでしょう。

ハウスクリーニングはとても多くの会社が存在します。水廻りの汚れはプロに依頼するととても綺麗にしてくれますのでお勧めです。

1カ所(キッチン・台所・洗面所など)2万円程度の会社が多いようです。いくつかを組み合わせれば値引きとなりますので確認しましょう。

売り出し

売り出し価格はとても重要です。明石市のように子育て世代が好む地域では、新学期・新年度に引越ししたいと考える人が多いので、時期を考えて売り出し価格を設定しましょう。

また価格の最終決定は自分でして下さい。最終的に不動産売却を満足できるかどうかは自分次第です。

不動産売買を満足した物とするためにも自分で決めた方が最終的な満足度が高いです。

内覧

不動産会社を通して、内覧希望の依頼が来ます。室内の清掃の徹底、内覧の立ち会いなど所有者が直接できる唯一の売却営業です。しっかり行いましょう。

明石市の物件での内覧において注意ポイントがあります。

④ 内覧の立ち会いは奥様のみで行う(これは全国どこでも共通です)
⑤ 昼間でも明るい印象が持たれるように電気をつけてお迎えしましょう(こちらも全国共通です)
⑥ スリッパを多めに用意する

内覧の際にはいくつかの質問を受けます。近隣の学校やスーパーのある場所なども聞かれることでしょう。

またエアコンなどの付属品もマンション購入したら付いてくるのか等の交渉が入ることがあります。決断を送らせるために奥様だけの立ち会いにしましょう。

条件交渉

購入希望者より、価格や条件の交渉をされる可能性があります。十分に検討し回答しましょう。くれぐれも内覧の際に安易に依頼を受けないようにしましょう。

購入希望者決定・契約

購入者が決定すると、売買契約を行います。その際には③印紙代がかかります。

『売買契約書』の作成にあたりかかる税金で、売買契約の価格によって金額は変動しますので注意しましょう。売買契約が3000万円の場合には、印紙代は1万円になりますので参考にして下さい。

引越し

購入者との調整によって引き渡し費を決定します。④引越し費用がかかります

決済・引渡し

引き渡しと共に決済も行われます。終了後、⑤仲介手数料の支払いが行われます。マンションの売却の中で一番費用がかかるのが仲介手数料です。

仲介手数料は宅建行法によって上限額が定められていますが、最低額も決まっていません。少しでも安くなるよう交渉しましょう。

仲介手数料の上限=売買価格×3%+6万円+消費税

仲介手数料に含まれるサービスに関しては、下記に記載します。

  • マーケティング・ターゲティング
  • 広告活動
  • 内覧などの段取り・手配
  • 条件交渉の代行・仲立ち
  • 融資サポート
  • 契約書及び重要事項説明書の作成
  • 登記手続きの手配
  • 引越しサポート
  • 確定申告のためのサポート
  • その他個別に必要なサポート

管理費・固定資産税・火災保険料・ローン保証料が返金される場合があります。

住宅ローンの残債がある場合には⑦抵当権抹消登記費用(1.5万円程度)⑧ローン返済手数料(3万円程度)

がかかってきます。

翌年確定申告・納税

譲渡所得税⑩住民税⑪消費税が発生する可能性があります。

以上が兵庫県明石市で不動産を売却する流れとかかる費用についてです。

不動産を鑑定査定するときにお勧めなイエイのシステムは?

マンションや一戸建ての物件を売却しようと思ったときに、インターネットで検索をすると沢山の無料検索比較サイトが出てくると思います。

あまりに沢山出てくるので、どれを使っていいのか悩まれることでしょう。途中で費用が発生してしまうのではないか、個人情報が漏れてしまうのではないかと思うことでしょう。

そんな方のためにお勧めの検索サイトをご紹介します。今回ご紹介したいのは『イエイ』です

不動産鑑定査定サイトイエイの評判は?

多くの人がインターネットの無料査定サイトを使用している中、イエイの評判を調べてみました。すると下記のような口コミが出てきました。

マイナスな口コミ

  • 営業の電話がしつこい

プラスの口コミ

  • 査定額が出るまで作業がとても楽だった
  • 査定額と売却額が同じだった
  • 不動産会社がしつこい場合に、『お断り代行』してくれる

イエイの高評価は何?

先ほど口コミをご紹介しましたが、実際にイエイを使用している人の高評価はどのようなものなのかご紹介します。

ケース①時間を削減できた

中古マンションを少しでも高く売却したく、複数の会社に査定を取ろうとしたけれどなかなか何件も回るのが面倒だったのでイエイに依頼することにしました。

すると翌日に大手不動産会社と地元の小さい不動産を含んだ6社から査定額が出てきて、とてもスムーズでした。査定依頼も必要事項を記入するだけなので、無駄な時間も削減できました。

ケース②高く売却出来た

複数の不動産会社から査定額が出てきて、最終的には営業マンの熱意がある人に決定しました。

そこは査定額も高く、実際にその金額で売却出来るのか不安でしたが、結果査定額=売却金額になり、大満足のマンション売却でした。

ケース③老人にも優しい

1人暮らしの母が高齢者マンションに移るというので実家の一戸建てを売却に出すことになりました。

営業マンが自宅に押しかけてくるのではと心配していましたが、イエイはイエローカード制というサービスを展開しており、不動産会社も信頼の置ける会社しか入っていないため常識的な人が多かった気がします。

最終的には母の精神的苦労なく売却することが出来ました。

イエイの悪い評価は何?

先ほど口コミのところでもご紹介しましたが、悪い評価の中に『不動産会社からの営業電話がしつこくて困る』という物がありました。イエイは基本的にしつこい不動産会社や悪徳業者を徹底的に排除するようなシステムにしているので、このような業者に出会ってしまうことは数少ないと思います。

しかし全くゼロというわけにも行かず、何社か出てきてしまうようです。しかし一度その様な迷惑行為をすると、イエイから登録不動産会社解除の通告が行くためその様な業者は数少ないと言えます。

またもしもしつこい電話がなくならない場合には、イエイが代わりに断ってくれるサービスをしているので安心して査定できるサイトと言えます。

イエイを上手に使用する方法

では実際にイエイの利用方法についてご紹介します。

① 診断スタート

物件のタイプを選択する

(マンション・一戸建て・土地・ビル一室・マンション一棟・アパート一棟・ビル一棟・工場倉庫・その他・店舗・事務所・農地・畑・田んぼ・山林)

  • 都道府県は?
  • 市区町村は?
  • エリアは?

上記を入力すると次のページに移動します。

住所の続きを入力(マンション名も含む)

  • 建物の専有面積は?
  • 間取りは?
  • 築年数は?
  • あなたと査定物件の関係は?

上記まで入力すると、次のページに移動します。

物件の原状(居住中・賃貸中・空室・その他)

  • 査定理由何?
  • その他の希望はありますか?
    (査定する上でお願いしたい内容をヒアリングしてくれます)
  • 傾向
    (例えば、時間がかかっても高く売りたいのか、安くても早く売りたいのかお客様のニーズに合わせられるようヒアリングしてくれます)
  • 査定方法(訪問査定か、机上査定かの選択)
  • 他に要望はありますか?

上記まで入力すると、次のページに移動します。

そこで氏名・住所・年齢・連絡先など記載する部分が出てきます。査定結果をメールで欲しい人は必ず、メールアドレスを記載するようにしましょう。

以上で後は査定額を待つだけです。本当に簡単に複数社から査定依頼がとれるので、少しでも売却しようと考えている人には本当にお勧めなのです。

イエイを使用したことで成功した売却

40代男性 両親が他界したことによる一戸建ての売却(物件は大阪)

両親が他界しましたが、実家に住む人がいないので仕方がなく売却を検討していました。しかし男性が住むのは東京、実家があったのが大阪の為なかなか売却準備が出来ていませんでした。

すると空き屋になっていることを知った近隣の不動産会社から問い合わせがあり売却の準備を進めることとなったのです。

最初は話を持ってきてくれた不動産会社と専属媒介契約を結び売り出しを開始しました。

しかし買い手が付く様子もなく時間だけが過ぎてしまし、2ヶ月程度で不安に思い始めていました。

誰も住んでいないので期間も決めていませんでしたが、売り出しているからには近隣からの目もあるので早く売却を完了させたかったのです。

結局3ヶ月内覧希望者も出ないまま過ぎてしましました。

友人から無料の査定検索サイトイエイの存在を聞き、すぐに査定依頼をかけました。すると今売り出している価格よりも高く査定してきた会社もあるほど、価格に開きがありました。

いくつか出てきた査定額の中で、二番目に高く査定してくれた不動産会社の担当者がとても親身に対応してくれた為、そこに依頼することを決定。

最終的にはイエイに鑑定依頼してから1ヶ月で、売却完了することが出来ました。やはり数多くの案件を取り扱っている不動産会社の方が、売却のための宣伝も素早かったお感じました。

最初からイエイを利用していれば、無駄な時間を過ごすことはなかったのにととても後悔しています。

イエイをお勧めするのはどんな人?

イエイをお勧めしたい人は、不動産の売却を成功させたいと思う人にお勧めしたいです。

複数の不動産会社から鑑定査定依頼をした方がいいと言うことがわかっていても、何件も依頼をかけて回るのはかなり難しいと思います。

しかし多くの物件を扱ってきたイエイなら、最低限の情報で的確な査定額を出してくれる不動産会社と出会わせてくれるのです。

このサービスを使わない手はありません。不動産を売却しようと思っている全ての人に、イエイの利用をお勧めしたいと思います。

イエイのような一括査定システムとは

イエイのような不動産査定一括サイトはいくつか存在します。

机上査定 会社を選ぶ 買い取り
査定
賃貸査定 お断り代行
イエイ × ×
マンションnavi × × ×
すまいValue × × ×
イエウール × × ×
HOME 4U × × ×
不動産エージェント × × × ×
スマイスター × × × × ×

上記を見てもわかるように、多くの比較サイトはある物の、お断り代行を行っているのはイエイだけなのです。

簡単に複数社に依頼が出来る

インターネットで検索をすれば、簡単に無料査定比較サイトにアクセスすることが出来ます。しかし会社によってサービスや、査定できる内容が異なるので注意が必要です。

上手に鑑定査定を進めるまとめ

函館や明石市など不動産を売却するには、注意すべき点がいくつかありました。

そのことを知らないまま売却を進めてしまうと、損をしてしまう可能性があるのです。イエイの魅力あるサービスを利用して、満足できる売却をしましょう。

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