マンションを上手に売却する為の注意点

マンションを上手に売却するとは、『スムーズに高値で売却』することを言います。

ただ、マンションの売却は人生の中でもそんなに多く経験することではありません。その為に売却時に損をしてしまったり、なかなか売却出来ずに悩まれている人もいることでしょう。

そんな方のために、マンション売却の為の注意点と成功するコツをご紹介します。

ポイントさえ押さえれば、マンション売却を成功させることが出来るのです。是非知識を持って、マンション売却満足できるものにしましょう!!

【目 次】
  1. マンションを上手に売却する為の注意点と成功のカギ
  2. マンションを上手に売却する為の注意点と高値で売却可能な物件
  3. マンションを上手に売却する為の注意点と売却に困難な物件
  4. マンションを上手に売却する為の心構えと注意点
  5. マンションを上手に売却する時に大損しないための注意点
  6. マンションを上手に売却する為に注意点とまとめ

マンション売却を成功させる10の注意点

まずマンションの売却を失敗しないために、大きく注意すべき点が10あります。売却予定の方は必見です。

① 対象不動産の相場を知る

マンションを売却する場合にまず知らなくてはならないのが、ご自身のマンションが今いくらで売買されているのか相場を知ることが大切です。

インターネットでマンション名を検索するだけで、過去の販売していた価格を知ることが出来ます。部屋の向きや階数によって少々違いはありますが、だいたいの相場を調べることが出来ますので確認しましょう。

また、実際の取引価格は、国土交通省の『土地須郷情報システム』で調べることが出来ますので是非利用して下さい。

② 査定する際は複数の会社から取る

お持ちのマンションのだいたいの相場がわかったところで不動産会社に査定依頼をします。その際に一番大切なのが、複数の不動産会社に査定依頼することです。

またその複数の不動産会社には、地元に昔から根付いている会社とインターネットを駆使している大手不動産会社を必ず含むようにして下さい。

その理由としては、両社とも持っているお客さんの層が異なるからです。また不動産会社の中でも、マンション売買の得意な会社を選びましょう。

その見極めのポイントは、インターネットや店頭で掲示している物件が、賃貸をメインとしているのか、売買をメインとしているのか見れば判断出来るでしょう。マンション売却を成功させるためには良い不動産会社を選定することもとても重要なのです。

③ 信頼できる担当者を選定する

信頼出来る不動産の選定は、担当者の選定でもあります。担当者を選ぶ際のポイントは下記の通りです。

  • 査定提示時に、その金額の根拠についてしっかりと説明が出来るか
  • 住宅ローンの残りの金額、物件の状態など物件に関する細かい情報までヒヤリングしてくれるか
  • 売却理由を確認した上で、顧客にあった売却プランを提案してくれるか
  • 確認事項や不明点などの説明は的確か
  • 様々な説明を丁寧にした上で、媒介契約の提示をしてくれるか

複数社からマンションの査定を出してもらうと、価格に差があることを知るでしょう。そこで必ずしてはならないのが、価格によって不動産会社を決定することです。

選ぶポイントとしては、提示している価格に根拠があるかと言うことです。しっかりとマーケティングされて査定している場合には、査定額=販売価格と考えていいでしょう。

しかし中には、媒介契約をしたいために、高額に査定してくる会社もあります。絶対にそのような不動産会社と媒介契約は行わないで下さい。

その様な不動産会社は、数ヶ月間待たせてマンションが売却出来ずにいた場合平気で価格を下げようと提案してくる可能性があります。そして最終的には安い価格で契約となってしまい損をしてしまうのです。

適正価格で売り出すことが、マンション売却を成功させるポイントの一つでもあるのです。

④ 物件の情報を細かく担当者に伝える

マンションの良さ悪さを担当者に伝える際、ついついマイナスのことを言うのは言いづらいかもしれません。

しかしこれは包み隠さず正確に伝えましょう。売却が完了した際に、トラブルに発展する可能性があります。

信頼出来る不動産会社の担当者を選んでおけば、マイナスの情報をうまく購入希望者に伝えてくれる可能性があります。

情報はきちんと伝えておきましょう。

⑤ 売却にかかる費用を理解する

マンション売却に向けて少しずつ話が進んでくると気になるのが、売却時にかかる費用についてです。マンション売却には大きく3つの費用がかかります。

① 不動産会社に支払う『不動産仲介手数料』
② 融資を受けている人のみ、金融機関に支払う『一括繰り上げ返済手数料』
③ 税金
① の仲介手数料は成功報酬になりますので、取り引きが成立しなければ支払う必要がありません。
またこの費用に関しては、上限が定められていますので交渉次第で減してもらうことが出来るでしょう。何も言わなければ多くの不動産会社は上限額を提示してきます。

不動産売買価格 手数料の上限
200万円以下 5%
200万~400万以下 4%+2万
400万以上 3%+6万

この支払時期は、売買契約締結時に50%。物件引き渡し完了時に残りの50%で支払う不動産会社が多いです。

⑥ 内覧を成功に導くカギ

内覧は所有者が直接できる唯一の営業活動です。その為内覧会を甘く見てはいけません。成功させるポイントは下記の通りです。

  • 水廻りも含め徹底的に清掃する
  • クローゼット内部・シューズクローゼットも見てもらうことが可能な状態にする
  • 住みたいと思わせるインテリアと空間
  • 明るく見えるよう昼間でもカーテンを開けて照明をつける
  • 直前には空気の入れ換えを行い、不快な臭いがしないようにする

室内のクリーニングに自信がない人は、専門業者に頼んでも良いでしょう。

しかしあまりに費用をかけすぎても、売買価格にはあまり影響が出ないのでその点を理解した上で依頼して下さい。

またインテリアに自信がない人は、家具をレンタルしてトータルコーディネートしてくれるホームステージングというサービスもあります。

購入希望者の最終判断は内覧によって決まりますので手を抜かずにしっかりとこなして下さい。また内覧における大切なポイントがもう一つあります。

内覧の立ち会いは奥さんのみで行う

これにはとても重要な理由があります。内覧の際、購入希望者は多くのことを直接質問してきます。

その内容は周辺環境から、マンションの設備の使い方まで人それぞれですが、一番注意しなくてはならないのが付帯設備に関してです。

例えば部屋に設置されているエアコンを、残して欲しいと内覧者に言われたとします。夫婦で立ち会っている場合には、購入して欲しい気持ちが先走り了解してしまい後で後悔することがあります。

しかし奥さんが1人で立ち会っていると、『主人に確認します』と決断を後回しにすることが出来るのです。後で後悔する判断をしないためにも、立ち会いは奥さん1人で行う方がいいのです。

⑦成功に導く交渉術

内覧が終了し、内覧者が購入に前向きな場合下記の2点の確認が入ります。

① 売却価格
② 引き渡し時期

価格に関しては、安売りする必要はありませんが、自分が妥協できる範囲の中で交渉するようにしましょう。事前にそれはいくらなのか決めておいた方がいいでしょう。

⑧ 売却時に必要な書類を知る

上手に売却する為には、売却をスムーズに進めるため必要書類を事前に準備しておくことも大切です。

① 登記簿謄本
② 売買契約書
③ 重要事項説明書
④ 土地測量図・境界確認書
⑤ 図面や設備の仕様書
⑥ 固定資産税納税通知書
⑦ 維持費に関する書類
⑧ マンション規約
⑨ 登記済権利書
⑩ 建築確認書及び検査済み所、建築設計図書など

購入者が決まり、売買契約をする際にも必要な書類があります。事前に把握しておくとスムーズに進みますのでチェックしておきましょう。

① 身分証明書
② 実印
③ 印鑑証明書(3ヶ月以内発行のもの)
④ (売却不動産の住所と異なる場合のみ)住民票(3ヶ月以内発行のもの)
⑤ (売買菌を振り込んでもらうため)銀行口座の通帳
⑥ (住宅ローン利用の場合)ローン残高証明書

⑨ 不動産売買契約でチェックすべき注意点

購入の為の交渉が進むといよいよ売買契約に進みます。必要書類は先ほどご紹介したので問題ないと思いますが、売買契約にもしっかりと目を通す必要があります。

下記に関しては特に確認するようにしましょう。

① 売買物件の表示

部屋の面積など細かい数字にも十分注意しましょう。

② 売買代金、手付金などの額や支払う日付

  • 売買代金に間違えがないか
  • 手付金の金額も間違えはないか
  • 解約手付けの場合、いつまで解約することが出来るのか
  • 決済日はいつか

③ 所有権の移転と、引き渡し時期

引き渡しの日が正しいか確認しましょう

④ 公租公課の精算

多くの人が公租公課を買い主と売り主で精算することが多いです。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • マンション管理費
  • 修繕積立金

多くが決済日から日割り計算で精算します。その点も注意深く確認して下さい。

⑤ ローン特約

買い主がローン特約を利用する場合に、影響する点がないか確認して下さい。

⑥ 付帯設備などの引き渡し

マンション室内の細かい点まで引き継ぐ付帯設備はなにか明確にしておきましょう。後々トラブルになるケースがあります。

⑦ 手付け解除

契約締結後の解除される場合のために、手付け解除の取極めがされます。売り主は手付金の倍返しで解約することが出来ます。

手付金は一般的に売買代金の20%までとされています。

しかし当事者の同意があれば、手付け解除を認めない・手付け解除が可能な期間など自由に決めることも出来るのです。事前に確認するとトラブル回避に繋がるでしょう。

⑧ 契約違反に関する解除

何らかの理由で、買い主又は売り主のどちらかが債務不履行となった場合、相手方が契約を解除するときの取極めです。

一般的には契約違反により解除した場合、違約金は売買価格の20%までで設定されることが多いです。

⑨ 瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、売買されたマンションに隠れた瑕疵が見つかった場合に売り主が負い修理責任のことを指します。瑕疵の期間は設定されていませんが、多くが1年としています。

⑩ 買い取りという売却方法もあることを知っておく

マンションを現金に換える方法は売却だけではありません。『買い取り』という選択肢もあるのです。時間に余裕がない、他人に知られず売却したいと思う方にはお勧めです。

以上の10点は、マンションを上手に売却する為にはとても重要なポイントになりますので覚えておいて下さい。

マンションを上手に売却する為の注意点と成功のカギ

マンション売却で大切なポイントの一つとして、見極めがあります。マンション売却を成功へと導くために見極めるポイントをご紹介します。

売却価格にこだわりすぎないこと

マンションを希望の売却価格で決めたいと思うのは当たり前のことだと思います。しかしそれが相場でなければいくら待っても購入希望者は現れません。

その為時期が来たら値下げも視野に入れておくべきでしょう。

売却価格にこだわりすぎてしまうと本当に買ってくれる人が誰もいなくなってしまいます。それを避ける為にもある程度の値下げのタイミングを知っておきましょう。

売却の計画は3段階で考えるとよいでしょう。

第一段階→売れたらいいなの価格 『希望価格』
第二段階→この価格であれば売れるだろうと言う価格『相場価格』
第三段階→これ以上は値下げすることは出来ない限界価格『最低価格』

この3段階を頭の中に入れておくと良いでしょう。また第一段階から第二段階に進むのはだいたい3ヶ月程度と思っていて下さい。

不動産会社の多くは媒介契約を3ヶ月としています。この第一段階で全く動きがなければ不動産会社との媒介契約を解約して第二段階に進みましょう。

第二段階の期間は約1ヶ月程度です。それでもダメな場合には、第三段階に進んで下さい。
そしてこのスケジュールは決して不動産会社に言ってはいけません。

値下げをするタイミングを購入希望者に言われてしまう可能性がありますので、あくまで頭の中にとどめておくようにしましょう。

査定の時に不具合や問題点を隠すこと

上手にマンションを売却するためには、正確な情報を不動産会社と買い主に伝える必要があります。

しかしどこまでを言うべきなのか、近隣トラブルや騒音問題についても告知した方がいいのか迷われることでしょう。

結論としては、不動産会社に包み隠さずお話しして下さい。状況によっては不動産会社が上手な言い回しで、買い主に説明してくれることでしょう。

売り主がマンションの知り得る情報や瑕疵(欠陥)を伝えることを『告知義務』と言います。
瑕疵は4種類に分けられます。

物理的瑕疵 雨漏り・シロアリ被害などの物質的欠陥のことを指します
法律的瑕疵 使用収益に法律的制限があることを指します
環境的瑕疵 近隣の騒音や振動など、周辺の環境に問題があることを指します
心理的瑕疵 自殺や殺人、孤独死など心理的嫌悪感を感じてしまう状況があることを指します

ついつい高値で売却したいと思い、瑕疵について隠してしまう場合がありますが、国土交通省の調べによると不動産取引のトラブルのうち約半分は告知義務によるものです。

トラブル回避のためにも、わかることは全て話しておくべきでしょう。そのことが先々ご自身を守ることに繋がります。細かく思い出して『告知義務』を果たしましょう。

マンションを上手に売却する為の注意点と高値で売却可能な物件

上手にマンションを売却するには、売却しやすいマンションを知ることも大切なことです。少しでも高値で契約できるよう、確認しましょう。

より駅から近いほど高く売れる

高値で取り引きされるマンションの多くは駅から近い物件です。近年中古マンションが人気となっている理由は施設の新しさよりも駅までの距離を優先させる人が増えたからです。

そしてその目安としては駅から10分以内が境目となるようです。最近では駅直結マンションも増えて来ていますので、駅までのアクセスは人気マンションにとって重要なポイントかもしれません。

緑が豊富で閑静な住宅地なら高く売れる

周辺環境もマンションを高値で売却可能なポイントの一つです。緑が豊富で閑静な住宅街に建つマンションは中古マンション市場でも人気が衰えることがありません。

特に子供のいる世帯は駅が近くて騒がしい場所よりは、周辺環境を重視する傾向にあるので環境はとても重要なのです。

要はどのような顧客をターゲットにしているか、そのマンションがそのニーズに合っているかも重要なポイントとなっています。

大規模・高層マンションは高く売れる

マンションの規模も価格に大きく影響します。それは規模が大きいマンションほど共用施設が豊富で敷地がゆったりしている物件が多いからです。また外観も目立つため地域のランドマーク的な存在として人気が高まるのです。

管理の良いマンションは高く売れる

マンションを選ぶ上で管理状態はとても大切です。購入希望者が内覧をしたときにエントランスや廊下にゴミが落ちていたり、壁や柱にひびが入ったまま放置されていては購入する気になりません。

また念のため管理組合の総会議事録をチェックして、活動状況を確認しておくと安心して売却活動を進めることが出来るでしょう。

購入時の価格が高いと高く売れる

自分が購入したときに高値で購入した場合、それには理由があったと思います。それは次に購入しようとしている人も同様に感じてくれるはずです。

高く購入した物件は高く売却出来る可能性が高いと考えて良いでしょう。

家賃相場の高いマンションは高く売れる

2020年の東京オリンピック・パラリンピック決定から海外の投資家からも大注目の日本のマンションは、投資目的で購入する人も少なくありません。

家賃が高くとれれば、購入資金を回収することはそう難しいことではありません。近隣の家賃がどれくらいなのか調べるとよいでしょう。

マンションを上手に売却する為の注意点と売却に困難な物件

2020年の東京オリンピック・パラリンピックの影響で値上がりを続けている中古マンション市場ですが、売りにくい物件も存在します。

売りにくい物件の理由はいくつかありますが、その代表として間取りが上げられます。売却しづらい間取りはどのようなタイプなのでしょうか?ご紹介したいと思います。

売却しづらい4LDK

マンション購入者にとって、広いということはとても魅力的だと思います。しかし実は4LDKは売却しづらい間取りなのです。

理由は価格が高くなってしまうからです。広ければ売れると言うわけではなく、予算の中で極力広い部屋に住みたいというのが購入者の希望です。

その為かえって4LDKは売却しづらい間取りになってしまうのです。

売却しづらい2LDK

広ければ人気物件になるわけではないと言うことがおわかりいただけたかと思いますが、2LDKの間取りはどうなのでしょうか?

実は2LDKが売却しづらいかどうかは、地域によります。例えば都心部のマンションであれば、ご夫婦の2人暮らしや、1人暮らしの人も多いため、2LDKが一番の人気間取りとなる場合があります。

一方ファミリー層の多い地域では3LDKの間取りが人気となっており、その地域にあった間取りが売却しやすいことがわかります。

お持ちのマンションはどのような地域の中にあるのか調べてみると部屋の間取りが売却しやすいかしづらいのかわかるでしょう。

マンションを上手に売却する為の心構えと注意点

マンションを上手に売却するために守らなくてはならない注意点や人気不人気物件についても十分おわかりいただけたかと思います。

では次に売却者としてどのような心構えが必要かについてご紹介しましょう。

売り主としての心構え

第一に、不動産業者任せにしないという点です。もちろん不動産会社の人は、専門知識を持ったプロです。

しかしあなたのマンションの良さや悪さを熟知しているのはあなたなのです。そこを十分理解した上で、マンション売却に望んで下さい。

また不動産会社の人も人間です。広告や契約書の内容が間違っていないかもしっかりチェックするようにしましょう。また世の中には悪徳業者も存在します。マンション売却の知識を得て、判断する力を養いましょう。

損しても売却してもいいときがある

マンションの売却は運とタイミングも必要です。希望の価格に到達しないからと売却を先延ばしにしても、希望価格で購入してくれる人が現れるとは限りません。

年数が経っていくとマンションも劣化が進みますので、少し希望価格に到達しなくても売却を見極めることも大切なのです。

マンションを上手に売却する時に大損しないための注意点

売却する為に必要な心構えを知ったところで、悪徳業者についてご紹介します。多くの人がマンションの売却は初めてだと思います。

悪い業者の手口を知らないと、騙されてしまい安く売却されてしまう恐れがありますので、十分注意して下さい。

両手仲介に注意が必要

マンションの売り主と買い主双方から手数料を取ることを『両手仲介』と言います。本来不動産会社は売買物件の仲介をすることでその分の仲介手数料を受け取ります。

例えば1社の不動産会社が頑張って買い主も探してくれたとします。すると売り主と買い主両方から仲介手数料を受け取ることが可能になるのです。この行為を『両手仲介』と言います。

一見問題ない行為と思われがちですが、この両手仲介を目的として売却活動を進めない業者が出てくるのです。

不動産会社にとって両手仲介は金額的にも倍の収入となるため、とてもメリットの多い状況となります。問題点は、この両手仲介を意図的に作り上げる業者が出てくると言うことです。

例えば、4000万円で売却出来そうな物件があるとします。信頼出来る不動産会社であれば査定額=売却価格となるので、4000万円で購入してくれるお客さんを見つけ出してくれるでしょう。

しかし両手仲介を狙う不動産会社は早く自社経由で売却したいので、下記のように言ってくるのです。

『今 3500万円で購入を希望している人がいます。予定よりも少し安めですが、このお客様を逃すとなかなか売却出来ないですよ。今が最後のチャンスかもしれません。』

売り主は売れないよりは少し安いが仕方がないと了承してしまうのです。この時点で500万円の大損をしてしまいます。

しかし現在の法律では両手仲介は違法行為ではありません。その為私たち自身が、不動産会社をチェックしてしっかりと売却活動を行っているか確認しなくてはならないのです。

もしも1ヶ月経っても何の動きもない場合には、早急に媒介契約を解約することをお勧めします。もしかしたら両手仲介を狙う悪徳業者の可能性もありますので、しっかり不動産会社の動きを見ておきましょう。

不動産会社の査定価格に注意が必要

何度もご説明していますが、マンション売却においていい不動産とはしっかりとマーケティングしている会社のことを言います。

しっかりと根拠ある価格提示をしているため、査定額=売却金額となるわけです。ですから査定額の際に一番高値だからと言ってその不動産会社と契約することだけは辞めて下さい。

動産会社の営業マンはとても口が上手です。媒介契約をして買い主が現れないからと価格を下げてくる手口があります。

それを避ける為、不動産会社を選択する際は下記をチェック項目として選択するとよいでしょう。

  • 売却のターゲットは誰としているのか
  • 近隣のマンションの売却実績と、売却件数
  • その査定額に至った具体的根拠

上記を不動産会社に質問をして、明確な回答が出るかどうか確認して下さい。具体的回答がない場合には、マンションの査定額に根拠ないかもしれません。いい不動産会社を選択するために上記をチェックして決めましょう。

売却にはタイミングが重要

新築マンションは購入すると6割~7割に価格が下がってしまいます。これは実際の不動産価格に広告宣伝費が上乗せされているからです。

購入して数年で売却してしまうと損が出る可能性が大いにありますので売却時期も見極めましょう。

よく言われる適切なタイミングは、10年~15年と言われています。15年以上のマンションは大規模修繕が開始され、修繕積立費が上昇する可能性が出てきます。

損をしない売却時期を見極めて、お得に売却をすすめましょう。

ただし忘れてはならないのが今の世の状況です。現在は2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けてマンション価格は新築・中古共に価格が上昇していますがこの状況はそう長くは続かないでしょう。

ろそろ価格上昇がストップする時期と言えます。また2020年を超えてしまうと、価格が下落してしまう可能性があるのでマンション売却は急いだ方がいいでしょう。

マンションを上手に売却する為に注意点とまとめ

マンション売却を成功させるためには重要なポイントがいくつかあることがおわかりいただけたかと思います。

知り合いの不動産会社に任せたから大丈夫などと言うことはありません。最終的には満足できるマンション売却になったかと言うことだと思います。

皆さんは、夕飯の買い出しをするときに100グラム200円のお肉が190円で購入できたら嬉しいですよね。その為に少し足を伸して買いに行くこともあるでしょう。

1キログラム買ったら100円安く買えたことになります。しかしマンションの場合はどうでしょう。

4000万円のマンションを5%安く売却することになった場合、200万円もの損をするのです。

しかし不動産取引において数百万が一気に値下げされることはそう珍しいことではありません。

だからこそ少しでも高く売却する知識が必要になってくるのです。少しでも高く売却する為に見極める力を持って、マンション売却を成功させましょう。

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