マンションは売却・賃貸どちらがお得?売却・賃貸のメリット&デメリット

所有したマンションから引越しを検討する際、

「今住んでいるマンションを売却するべきか?」
「それとも賃貸として貸し出すか?」

誰もが一度は悩むことでしょう。

この問題は目先の利益を目的とせずに、将来性も含めて検討しなくてはならないため非常に難しい問題となります。

今回はマンションの売却・賃貸のどちらがお得なのか?そして、それぞれのメリット・デメリットを用いてご説明していきます。

マンションを売却?賃貸?どちらがお得?徹底比較!

マンションの売却と賃貸で比べてみると、売却した方が断然お得になるケースがほとんどです。

とはいえ最初に売却にするか、賃貸にするかを悩んだ時、賃貸にした方が不労所得となり利益になるのではないか?と誰もが考えることでしょう。

しかし、多くの方が想像する以上に賃貸経営とは困難を極めます。なぜかというと、大前提として賃貸借契約というのは貸す側より借りる側の方が手厚い法律で守られているからです。

例えば、貸しているマンションへ都合のいいタイミングで戻りたいと思っても、借りている人へ次の契約更新で出て行ってもらうことを強制できないため、貸主の都合で貸し出しているマンションへ転居することができません。

賃貸として貸し出すことをいつでもやめられると考えるのは大間違いなのです。

また「賃貸経営=簡単」に収益を得られると考える人も多いようですが、近年の賃貸経営はサービス業であると認識するべき時代に突入しています。

高齢化社会とともに就労人口の減少を迎えている日本では、住宅を含む全ての賃貸経営の競争が激しくなる未来はそう遠くはありません。

そしてその競争に勝つには、顧客満足度を高めるためのサービス提供が必須になります。ここで改めて賃貸経営はサービス業であることを再認識しましょう。

長期的に取り組まなくてはならないのが賃貸経営であり、貸主になる方が不利な条件のもと運用しなくてはならないケースがほとんどなのです。

賃貸にするメリット

ここからは賃貸経営をする上でのメリットを、下記の項目ごとに詳しくご紹介していきます。

  • 家賃収入(不労所得)が得られる
  • 経費計上ができる費用がある
  • 周辺の家賃相場より高く貸せる可能性アリ

家賃収入(不労所得)が得られる

売却せずに賃貸経営をする上での最大のメリットは、家賃という不労所得が得られる点でしょう。

困難を極める賃貸経営の難しさがあったとしても、毎月決まった額の家賃収入が入ることは資産運用の手段としても非常に魅力的です。

1つの副業ビジネスとしても有効な手段となります。

しっかりと経営者・大家として運営ができれば、ビジネスとしての面白みを感じられますし、その分の成果として絶対的に得られる家賃収入は非常に大きいです。

経費計上できる費用がある

賃貸として貸す前に支払っていた固定資産税と住宅ローンの金利は、不動産所得になると経費として計上できます。

この2つを確定申告の際に経費計上すると、所得から免除され税金を安く抑えることができます。

また管理費、修繕費、地震保険、火災保険も経費として計上することが認められているので、年間でどのくらい支払っているのかを確認しておくと良いでしょう。

周辺の家賃相場より高く貸せる可能性アリ

分譲用マンションと賃貸用で設営されたマンションの大きな違いは、分譲マンションの方が構造や設備のクオリティが高く、賃貸用マンションより高く貸せる可能性があります。

部屋ごとの壁が厚く騒音対策をされている分譲マンションがほとんどなので、居住者間のトラブルも少なく、モラルやマナーが良い傾向にあるのも大きなメリットの1つです。

賃貸にするデメリット

ここまで賃貸にするメリットをご紹介してきました。しかし大きなメリットに比例してデメリットも多くあります。ではデメリットはどれほどになるでしょうか?

ここからは賃貸経営をする上でのデメリットを、下記の項目ごとに詳しくご紹介していきます。

  • 想定外の費用がかかる
  • 不動産会社への支払いが多額になる
  • 空室だった場合のハイリスク
  • 手間と時間がかかる
  • 収益物件として資産運用するには安い
  • トラブルが多発
  • 新居との苦しい二重ローン
  • 貸家は家が傷む
  • 価値が下がり続ける
  • 事故物件になる可能性
  • 居住用財産の特例控除を受けられない

想定外の費用がかかる

賃貸として貸し出す大前提に、内装を綺麗にしなければ内覧に訪れた入居予定者へ印象が悪くなります。

必要であれば壁紙の張り替えやハウスクリーニングをするなど、最低限で10万円〜の修繕費用がかかることになります。

またこれは入居者が変わる度に行う必要があるため、定期的かつ長期的に発生する費用と考えておいた方がいいでしょう。

不動産会社への支払いが多額になる

賃貸として貸すことになると、不動産会社との提携が欠かせません。その不動産会社への支払いとして、新規事務手数料、広告費、仲介手数料などその都度支払いが発生します。

一度に多く支払うというより、不定期に発生する5万円〜10万円前後の支払いとして考えておくべきです。

空室だった場合のハイリスク

賃貸という以上、空室の期間が発生するハイリスクを背負わなくてはなりません。

不労所得=家賃収入が得られるのは入居者が住んでいればの話であって、入居者が見つからない限り損失ばかりが重なります。

また空き家状態でもマンションの管理費は支払う義務があり、そこに住宅ローンの残りが重なった場合、確実に赤字経営になってしまうのです。

手間と時間がかかる

賃貸経営の管理業務とは、借りている人のタイミングで発生する場合が多いので想像以上に時間と手間がかかります。

  • 室内の定期的なメンテナンス
  • 家賃の回収
  • 滞納の催促
  • 契約更新の手続き
  • 近隣トラブルの対応
  • 退去後のハウスクリーニング

この全てが賃貸経営では欠かせない管理業務となります。個人で全てやることもできますが、管理会社へ委託することもできます。

その場合、管理費=5%程度を支払う必要があります。

また、不動産所得として確定申告も必要となりますので、毎年非常に手間が取られてしまいます。

収益物件として資産運用するには安い

将来的に売却を予定している場合、売却するタイミングで居住者がいると収益物件として売り出すことになります。収益物件として売り出すと一般的なマンションより売却金額が安くなる傾向がありますので注意が必要です。

おおよそ居住用マンションと比べて、収益物件は20%〜30%は安く売り出されます。

トラブルが多発

新規入居者が貸主にとって良い人であるとは限りません。貸主が入居者を選べない点も大きなデメリットとなります。

そのため、入居者が近隣住民とトラブルを起こすことも想定しなくてはなりません。

例えば騒音問題、ゴミ出し問題、近隣住人との不仲など、全ての責任が大家である貸主に問われることになります。

その都度、適切なクレーム処理が必要になり、場合によっては現場である貸し出しているマンションまで出向かなくてはならないケースもあります。

そして、よくあるトラブルの代表が家賃の滞納です。

滞納期間が長引けば貸主にとっては金銭的に厳しい時期が訪れてしまいます。長期にわたる家賃滞納を理由に退去してもらってとしても、最終的に滞納分を返却してもらえないケースさえあります。

新居との苦しい二重ローン

ご自身で購入したマンションであれば住宅ローンの支払いが残っている可能性が高いです。

そうなると新居と賃貸経営用の2つの住宅ローンを同時に支払うことになってしまい、金銭的に苦しい時期を迎える可能性もあります。

また、賃貸として貸し出すマンションのローン返済状況が新居のローン審査に影響するため、同時に2つのローン(ダブルローン)を組むのは審査的にかなり厳しく現実的ではありません。

貸家は家が傷む

賃貸経営用とはいえ気に入って購入した大事なマイホームの1つですから、家が傷むことはなるべく避けたいはずです。

しかし入居者によってはたった2年間で家を傷ませる場合もあります。

掃除をしなかったり、壁や扉に大きな穴を開けたりなど、極端なケースも実際にあるのが現実です。

また一度貸し出したら基本的に部屋の中を覗けないので、どんな使われ方をしているかを確認する手段がありません。

そういった点も考慮した上で、退去時のハウスクリーニングは必須の事項として考えておくべきでしょう。

価値が下がり続ける

マンションが資産運用として稼働させる代わりに、築年数の経過とともに建物の老朽化は避けられません。

売却せずに賃貸経営をすると決めたその瞬間から価値が下がり続ける、という意識を持って経営することが必然となります。

数年後、もし売却しようと検討しても、築年数と建物や室内の劣化により査定金額がとても安くなっているのが現実です。

事故物件になる可能性

前途で記述した通り、貸主として入居者を選べません。

どんな人物が借りて問題になったとしても、その大半が大家である貸主の責任になるケースがほとんどです。

入居者がどんな人物で、どんな人間関係であるか、不透明なまま貸し出しすることになるので、マンションの中でトラブルが起こりうることを考えておきましょう。

万が一のケースとして、入居者が賃貸マンション室内で亡くなってしまった場合、事故物件となってしまうのです。

一度事故物件になってしまったらその事実を変えることはできず、新規入居者が決まりにくくなるのはもちろんのこと、将来的に売却する時にも事故物件として取り扱われることになります。

居住用財産の特例控除を受けられない

所有マンションを売却する場合、売却益は所得となります。

その所得は金額に応じて所得税と住民税を課せられることになり、売却金額に利益が出ると税金の支払いが必要です。

しかし、その税金を節税する方法が1つあります。

その方法とは購入金額と売却金額の差額が3,000万円以内なら所得税がかからないという特例で、マンション所有者として売却するならぜひとも利用したいはずです。

ただし住まなくなった日〜3年目の12月31日までに売却するのが条件になります。

一度賃貸として貸し出してしまうと退去を強制できない時点で、この特例は受けられないと考えておく方が良いでしょう。

賃貸中のマンションの売却の注意点

賃貸中のマンションを売却する場合、まず現状貸し出している賃貸借契約の内容を確認しましょう。

賃貸借契約には”定期借家契約”と”普通借家契約”の2種類があります。

もし”定期借家契約”でしたら契約期間の満了とともに退去の要請ができます。

しかし”普通借家契約”の場合、契約期間が満了しても入居者が希望すれば更新が可能となり、貸主から更新を断ることが難しいとされています。

更新を断る上で最も重要とされるのが、正当な事由の説明となります。しかし正当な事由の中に売却は含まれておらず、売却を理由として入居者に退去の要請ができないのです。

一度賃貸として貸し出した物件を売却するには、貸主であるマンションオーナーの都合で進められないということを十分に理解しておきましょう。

3つの可能性を考えてみましょう

売却・賃貸経営のどちらを選ぶ?と考えた時、ご自身の将来設計によって異なります。

ここからは売却・賃貸経営を予定しているマンションと、ご自身の将来設計を組み合わせて考えてみましょう。

賃貸として貸し続ける

賃貸として貸し続ける決断をするには、現在所有しているマンションに戻る可能性がゼロの確信がある場合のみ有効です。

ただし、前途で記述した通り賃貸経営とは想像以上に難しい経営の1つですから、ビジネスとして捉えられる場合のみ有効な手段です。

ダブルローンの危険性、想定外の費用、不動産会社への出費、税金など全てにおいて一般の方々には苦しい状況も生みかねないハイリスクであることも十分に考慮した上で決断したいところです。

将来的に売却するが、しばらくは賃貸として貸し続ける

この選択肢が一番危険です。この選択を選ぶ大抵の人が「とりあえず貸しておこう」と考えている人が多い傾向にあります。

まず賃貸経営者としてこの思考では長続きしないでしょうし、そんなことをしている間にマンションの価値は築年数とともにどんどん下がっていきます。

最終的に売っても安い、貸しても安いという一番最悪なパターンになりかねません。賃貸経営か、売却か、この二択に絞って検討することをオススメします。

将来的にまた住む

こちらの考え方を検討する人といえば、一時的な転勤などでいずれ同じ地域に戻ることが近い将来考えられる人でしょう。

しかし賃貸借契約とは前途の通り、入居者の方が有利になるよう作られています。

この場合、”定期借家契約”を利用するのがオススメです。

定期借家契約とは入居者にあらかじめ貸し出す期限を設けて契約を結べるので、契約期間満了とともに退去の要請ができます。

戻ってくる時期が確定しているなら、その期間で定期借家契約を結ぶと良いでしょう。

家賃収入(不労所得)は得られるのか?

色々と例に挙げてご説明しましたが、果たして売却価格より上回る家賃収入が得られるのか?という点で検討するのもオススメです。

具体的な数値の試算として”マンションPER”、”表面利回り”と”実質利回り”の数値を算出してみましょう。

マンションPERとは、何年貸し出せば購入価格を回収できるのかを表す数値です。

マンション購入価格 ÷ (月額賃料 × 12ヶ月) = マンションPER

上記の算式で計算し、PER20以下が賃貸として出しても良いボーダーラインとなります。

PER20より上回ってしまった場合、賃貸経営は諦めた方が良いでしょう。

次に”表面利回り”と”実質利回り”を計算していきましょう。

”表面利回り”とは購入価格に対して、1年間でどのくらいの収益が出るのかを測る数値です。

しかし”表面利回り”には運用経費が含まれていませんので、運用経費を含んだ数値が”実質利回り”となります。

年間家賃収入 ÷ マンション購入価格 ×100 = 表面利回り
(年間家賃収入 − 運用経費) ÷ マンション購入価格 × 100 = 実質利回り

上記の算式で計算し、実質利回りが7%〜10%前後ですと賃貸経営として運用ができるでしょう。

しかしこの数値だけでは見えない考慮する点はいくつかあります。

売却より賃貸の方が難易度は高い

単純に事務的な工数、定期的な出費だけで考えても、売却する方が断然難易度が低くなります。

まず売却することで長期的な運用を考えなくて良い点は非常に大きいでしょう。

極端な話ですが、ご自身がどんな年齢になってもどんな病気になったとしても、賃貸経営者はそのまま長期的に運用するしかありません。

不動産会社に委託するとしても、お金がかかるのはもちろんのこと、そこでも事務的な作業は最低限やらなくてはなりません。

賃貸経営とはそれほどに難しい選択なのです。

駅から遠い物件は売却しよう

1つの目安として、駅から遠い物件は売却を決断しましょう。

賃貸経営がうまくいく物件の必須条件として、最優先に挙がるのが駅近であることです。

売却予定のマンションの大きさによりけりと言いたいところですが、人々がマンション購入ではなく賃貸に求める条件として、どうしても駅近は外せません。

さらに賃貸経営がうまくいくエリアは非常に狭く限られた地域のみになります。世の中の需要と供給に適したマンションであるかを再認識しましょう。

売却するなら効率的に査定しよう!

これまで賃貸経営に着目して色々と解説してきましたが、一度売却の査定をお願いしてみるのも良いでしょう。

賃貸経営で具体的な数字=利益の結果と、売却した場合いくらで売れるのかの数字=利益で比べて見ることもとても重要です。

また現代では大手不動産会社に査定をお願いしたからといって、高額査定になるケースはほとんどありません。

その代わり一度に数社の査定を受けられる不動産一括査定も展開されていますので、ご自身の足で何社も不動産会社を回る必要がなく、簡単に査定が受けられます。

まとめ:マンションの住み替えは売却がオススメ

これまで売却と賃貸についてどちらがお得なのかを徹底的に検証してきました。

素人である一般の方々が資産運用として賃貸経営を活用するにはハードルが高すぎる点を考慮した上で、やはり売却するのがオススメです。

住居用マンションの所有者は不動産に関して何も知らない方がほとんどでしょう。

ビジネス目線で運用するプロとは違い、全て一人でこなすにはハードルが高すぎるし不動産会社に委託するには費用がもったいないと感じる方がほとんどです。

またビジネスとして賃貸経営を運用している人や不動産会社が所有している物件と競っても、なかなか勝ち目がないのが実態です。

しかし賃貸経営とは別の土俵である売却でしたら、住居用マンションも非常にニーズが高く不動産について知識がない方でも簡単に利益を発生させることができます。

マンションの住み替えをするなら、まず売却することに着目して計画を進めていくことをオススメします。

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