マンションを売却するなら引越し前がお得!高く売るコツとは!?

もし、家を売りたいと考えたら「できる限り高く売りたい」と、みなさん思いませんか?

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人生における様々な転機で生じる持ち家の売却ですが、有名な不動産会社と契約したからといって、それだけで高く売れるとは限りません。

Uターン・Iターンでの地方移住のニーズも増え、インターネットが普及したことですぐに申し込み・査定ができるサイトもある便利な時代です。

だからこそ、大手の不動産会社を選ぶのは最善とは言えません。

また、不動産売買は知らないだけで損をしたケースが多発しています。一見難しそうに見える不動産売買ですが、知ってるだけで数百万円の損失を防ぐことができます。

こちらでは「マンションを高く売るために必須な情報・お得な情報」をご紹介いたします。

引越し前にマンションを売却した方がお得!?

マンションの売却をするには、以下4つの工程があります。

①マンション売却査定
②内覧
③売買契約
④引き渡し

例えば、3月末には転居をしたいと想定するのであれば、それまでにこの4つの工程を全てこなす必要があります。さらに転居先の内覧や契約なども同時にこなさなくてはなりません。

この4つの工程と転居先の選定には、移動時間や不動産会社との交流などで、想定してた以上に拘束される時間が多くなるケースがほとんどです。そしてほとんどの方が仕事をしながら平行して行わなくてはならない。

「思っていたより安いけど、これ以上忙しくできないしこの金額で良いか……」と諦めてしまうでしょう。

とはいえ、忙しい中でも時間と労力の余裕を確保する唯一の方法があります。

それは”引越し前にマンションの売却の手順”をやっておくことです。

売り急いでしまうと、結果的に無理な値引き交渉にも応じなければならなくなります。また、買主を選ぶこともできず、後々トラブルの原因にもなりかねません。

短い期間でマンションを売却することは、一番リスキーな選択であることをここで覚えておきましょう。

その代わり余裕を持って売却に取り組むことで、ご自身にマッチする不動産会社をゆっくり探すことができますし想定した金額で売ることができるので良いことだらけなのです。

退去するタイミングは自分で決められる

所有しているマンションを売りに出したら、その瞬間から不動産の商品となります。しかし商品になったからといっても、住みながらマンションの売却活動をすることは十分に可能です。

基本的なマンションの売買契約には2つの工程があります。

①契約する日
②引き渡す日が決定する

①〜②の期間は、売主と買主で相談して決めることができます。一般的には1ヶ月前後で設定されますがこれはあくまで一般的な場合ですので、次のお住まいを探すために数ヶ月期間を設けることも可能なのです。

半年〜1年の期間を希望するのは問題に発展する可能性がありますので、1ヶ月〜3ヶ月くらいを目安に検討すると良いでしょう。

マンション売却から引越しまで

先ほど述べた通り、契約日〜引渡し日までに退去しなくてはなりません。その際は引渡し日までに全ての荷物がなくなるよう、数日前から引越し準備に取り掛かるのがベストです。

また、重要な要点を以下4つに分けてまとめましたので、ご覧ください。

  • 精算金の確認
  • マンション確認の立会い
  • 鍵とマンションの書類
  • 引越し

精算金の確認

管理費や固定資産税を日割りで行うのが一般的です。マンションの引渡し以降の支払いは買主が行うので、買主と売主の双方が確認した上で収納する精算金を計算し、領収書を不動産会社で準備してもらいましょう。

マンション確認の立会い

売却するマンションは現地で買主と売主によって最終確認を行います。

しかし、万が一の手段として不動産会社や仲介業者に委託し、代理で立会いをお願いすることも可能ですので、覚えておきましょう。

鍵とマンションの書類

玄関の鍵・共同の鍵など全ての鍵はもちろんですが、マンションの書類は想定よりも多くなりますし、抜けがある可能性が高いので注意しましょう。

管理規約やパンフレット以外にも、設備として保有していたエアコンやユニットバス、ガス給湯器などの取扱説明書類を全て準備します。

失くしてしまってるケースもありますので、引越し準備前に探すことから取り掛かりましょう。

もし失くしてしまっているならメーカーに問い合わせして、取扱説明書を取り寄せる、取扱説明書の代理品としてメーカーからPDFファイルのダウンロードして紙ファイルにしておくなど、入念にやることが大切です。

引越し

売却と同時に転居先の確保と引越しの手配をします。1年間で最もハイシーズンなのが、3月前後です。引越しの手配、業者への問い合わせなどは早めに取り掛かり、ご自身が希望するスケジュールで行えるように準備しましょう。

また買主が決まった後、早めに引越しを済ませることで忘れ物の荷物なども減らすことができます。

さらにあまり汚れが目立たないようであれば、クリーニング業者ではなくご自身で掃除することもできて節約につながります。

売却にかかる費用を計算しよう!タイミング別まとめ

売却するにあたり費用はそれぞれ時期とタイミングが異なります。不動産売却と聞くと一度に大きな出費を想像しがちですが、実はタイミングごとに数万円〜数十万円を支払うことになります。

以下にタイミング別に分けてまとめましたので、ご覧ください。

売却前

売却前にやっておくべきものとして、リフォームとクリーニングがあります。こちらの2つは絶対というわけではありません。

最低限の目安として、内覧に訪れた方々が「汚い」「古い」といったマイナスイメージを与えない位が良いでしょう。

ご自身でできる限りの掃除をしてみてから、リフォーム・クリーニングが必要かどうか検討することでも節約へ繋がります。

以下2つに分けてまとめましたので、ご覧ください。

  • リフォーム費用
  • クリーニング費用

リフォーム費用

リフォームに関しては、家全体・または必要箇所のみに限定してやることもできます。

家全体のリフォームをすることももちろん可能ですが、そこまでやると相当額の出費になってしまうケースもありますので、注意しましょう。できる限り最小限に留めておくのも、利益を生むコツです。

  • リビング/ダイニングなど部屋 20万〜100万円
  • 玄関 10万〜20万円
  • キッチン 60万円〜90万円
  • 浴室 60万円〜80万円
  • トイレ 20万円〜30万円
  • 洗面 20万円〜30万円

こちらがリフォーム費用のそれぞれ目安となります。

この目安の通りに家全体をリフォームするとなると350万円前後〜となり相当大きな出費となります。ですから必要箇所だけに絞ることに重点を置いて検討するのが良いでしょう。

クリーニング費用

ハウスクリーニングの相場は、間取りや平米が大きく関わります。

  • 1R/1K 2万円〜
  • 1〜2LDK 3万5千円〜
  • 3〜4LDK 7万円〜
  • 5LDK〜 10万円〜

おおよそのハウスクリーニングの相場は、上記になります。また、居住中と空室で値段が少し変動します。

売却開始

いよいよ売却開始となった物件は商品として広告が始まります。ではその広告費とは一体どのくらいになるのかを、以下でご説明していきます。

広告費

広告費は基本かかりません。ないものとして考えて良いでしょう。

しかしあまりにも反響がなかった場合には、広告費を出してチラシを配るという選択肢もあります。こちらは売主が行うものではなく、物件の反響に応じて不動産会社や仲介業者などから提案を受けます。

もし少ない予算で売却したい場合には、提案を断ればそのまま広告費がかからないで済みますが、いつまでも買い手がつかない一つの原因にもなりうるので、売りたい時期を見て検討しても良いでしょう。

売買契約

売買契約時に発生する可能性があるのは、仲介手数料のみです。あくまで可能性であり断定できない理由として、仲介業者によって支払い方法が異なります。

仲介手数料の半額

必ずかかる費用の内の一つに仲介手数料があります。物件の売買の間に立つ仲介業者に支払う費用で、売買が成立することで発生します。

仲介手数料には上限が定められており、”売買価格×3% + 6万円(+消費税)”となります。こちらの計算式が”宅地建物取引業法”によって定められた上限額となりますので、これ以上を請求されることは絶対にありません。

仲介手数料は業者によって支払い方法が異なります。

①決済時にまとめて支払
②契約時に半額・決済時に残金

この2つの場合があります。②のパターンで支払うのであれば、契約売買時に半額を仲介業者に支払うことになりますので、契約時にもお金が必要だと認識しておいた方が良いでしょう。

決済・引き渡し

決済・引き渡し時はタイミング別の中で一番出費が多くなります。重要な要点を以下4つに分けてまとめましたので、ご覧ください。

  • 仲介手数料の残金
  • 登記費用
  • 印紙税
  • 一括繰上返済手数料

仲介手数料の残金

仲介業者への支払い方法として契約時と決済時の2回に分けて支払う場合、このタイミングで残金の支払いがあります。

支払額の計算式などは、上記に記載されていますのでご覧ください。

登記費用

登記費用と表記してますが、実際の工程は司法書士が代行します。

代行してくれる内容として、所有権移転登記・住宅ローンの抵当権抹消登記・住所変更登記の3つがあります。この3つにかかる必要経費と、代行する司法書士への報酬を売主が負担します。

  • 抵当権抹消登記 1千円
  • 住所変更登記 1千円
  • 司法書士 代行報酬 1万円〜3万円

上記の費用がかかりますので覚えておきましょう。

印紙税

印紙税は売買価格によって税率が異なります。

売買する物件の価格によりますが、一般的に売買される想定される売買価格での計算でおおよそ1千円〜6万円くらいが目安となります。

また平成30年3月31日までですと、軽減税率が適用となり少し税率が安く計算できます。

一括繰上返済手数料

住宅ローンが残っている場合、売却する時点で残高を一括繰上返済する必要があります。

法律上では抵当権がついたままでも売却の手順(売りに出し広告宣伝をする)をこなすことはできますが、ローン返済が滞ったら競売にかけられる危険性があるため、買主がつかないケースがほとんどです。

したがって”抵当権がついたままの物件は売ることができない”と認識しておくのがオススメです。繰上返済には金融機関や契約内容、手続きの方法によって掛かる費用(手数料)が変動します。

例えば、手続きの方法で①インターネット②窓口③書面の3種類で手数料が変わることもありますし、融資を受けた日から経過した年数によって変わることもあります。

翌年の確定申告

売買を行った翌年の確定申告時にも出費するケースがあります。こちらは売買した金額が重要になりますので、以下でご説明します。

譲渡所得税

まず、売却したマンションがご自身が購入した当時の価格より高く売れたか?安く売れたか?をしっかり把握しておきましょう。

もし購入した価格より高く売れた場合には、その利益分に譲渡所得税がかかります。よって安く売れて損出が出た場合は支払う必要がありません。

また自宅の売却の場合、利益が3,000万円以下なら課税が免除される”特別控除”もあります。

まとめ

マンション売却において売主が理想とする高値で売却することは、さほど難しいことではありません。知っている・やってみるだけで多額な損出を防ぎ、儲けを多くすることができるので是非とも実践していきましょう。

  • 有名な不動産会社と契約することが、高く売れる時代ではない!
  • インターネットで簡単に不動産会社を探せる!
  • マンションを高く売るには、余裕を持って長期間で取り組む!
  • 理想はおおよそ4ヶ月〜6ヶ月前には計画を立てよう!

不動産査定〜不動産会社選びを疎かにするのは、非常にリスキーな選択です。

今では複数社への査定依頼をインターネット上で簡単に行うこともできます。ご自身の物件を高値で売却するためには、たくさんの査定を受けじっくり不動産会社を選定することも非常に大切です。

不動産売買の情報を知っておくことでより高く売ることと無駄な費用の節約に繋がりますし、売り急ぐことがないよう長い期間を掛けて売却に取り組みましょう。

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