江東区のマンションを上手に売却する方法

2020年の東京オリンピック・パラリンピックが決定してから江東区では、購入した価格よりも値が上がっているマンションが多く存在しています。

そんな江東区のマンションを上手に売却する為には、注意しなくてはならない点と、重要なことがいくつかあります。

ポイントを押さえて売却を進めれば満足できる売却が可能となります。江東区のマンション売却を成功させる方法をご紹介しましょう。

【目 次】
  1. 江東区のマンションを上手に売却する為に注意すべきこと
  2. 江東区のマンションを上手に売却する為に収益を得る重要なこと
  3. 江東区のマンションを上手に売却する為に人気物件を知る
  4. 江東区のマンションを上手に売却する為の流れと費用について
  5. 江東区のマンションを上手に売却する為のまとめ

江東区のマンションを上手に売却する為に注意すべきこと

江東区のマンションを上手に売却する為には、相場を知って売り出し価格を判断する必要があります。人生の中でもマンションを売却することは、何度も経験するものではありません。

だからこそ少しでもポイントを押さえて損をしないように売却したいものです。

売却相場と売り出し物件の特徴

ご存じの方も多いと思いますが、2020年の東京オリンピック・パラリンピックが決定してから日本のマンションは値上がりを続けています。

オリンピック関連の建築物の建設ラッシュに伴う建材の高騰、人手不足による人件費高騰によって、新築マンションだけでなく中古マンションも高騰を続けています。

例えば江東区の新築マンションの平均坪単価は、289.1万円/坪になっており、過去5年で見ると23%も上昇しているのです。

実は2016年が価格上昇のピークで有り、上がりすぎた価格は少々下降傾向にあると言えます。 現

在江東区で一番売り出されているのは、築20年前後の50㎡前後の物件が多い傾向にあります。その為、築浅物件は市場希少性が高いために、価格が少々下降気味でも売却しやすいでしょう。

江東区のマンションの売り時は

結論から言うと、今が売り時です。先ほどお話ししたとおり、江東区のマンションは少し値下げを始めています。

少しでも高く売却するのであれば今がもっとも良い売り時なのです。

2020年の東京オリンピック・パラリンピックが終了すると、選手村も売りに出され大量の売り出し物件が出回る可能性があります。

ライバル物件が増えるほど、高額に売却することが難しくなりますので、とにかく今すぐに売却準備を進めるべきでしょう。

江東区のマンションを上手に売却する為に収益を得る重要なこと

江東区のマンションを上手に売却する為には大切なことがあります。これを守れば、満足できる売却活動が出来るでしょう。

注意すべき6つのこと

江東区のマンションの売却を成功させるためには大切なことが6つあります。

① 必ず複数の不動産会社から査定を取る

マンションを売却する上でとても重要なことです。その理由は下記になります。

  • 信頼でいる不動産会社を見つけるために複数社から選択できるようにする
  • 情報が多い方が相場の価格の把握もしやすい
  • 仲介手数料などの条件交渉のための比較材料となる

上記の3つの理由から、マンションの査定する際には複数社から取ることをお勧めしています。また複数の不動産会社を決める際にも重要なポイントがあります。

インターネットを駆使している大手不動産会社と、地元に密着している不動産会社を含めて複数の会社に査定依頼をかけるようにしましょう。

両社とも持っているお客さんの層が異なりますので、すぐにお持ちのマンションの購入を検討している人に出会えるかも知れません。

② 査定額よりもその根拠が大切

複数社に査定依頼をすると、査定額に差が出ることに気付きます。しかし絶対に査定額のみで不動産会社を決定してはいけません。

大切なのは『査定の根拠』です。類似物件の売買事例や、近隣相場のみで算出するのではなく、具体的なマーケティングを行って出された査定額であれば、売買価格=査定額となり得るのです。

具体的なマーケティングが行われたかどうかの確認をしたい場合には、下記の質問に答えられるかを判断材料として下さい。

  1. どんな人が購入対象者か
  2. どんな物件が競合となるのか
  3. 競合物件と比較した違いはどんなところか

上記の3つについてしっかりと答えられる不動産会社を選びましょう。

③ 査定額=適正価格ではない

先ほど査定額よりも根拠が大切だとご説明しましたが、いい不動産とはマーケティング力がある会社を言います。

マーケティング力のある会社が出した査定額は、売れる価格です。中には媒介契約を取りたいために、高額な査定額を提示してくる業者も存在しますので注意が必要しましょう。

それを判断するためにも複数の不動産会社に査定依頼をして見比べることが大切です。1社だけだと競合がいないため、早く売買するために適正価格よりも安く査定額を提示してくる場合があります。

そうならないために必ず複数の不動産会社に査定依頼することがとにかく大事になって来るのです。

④ 売却相手によって相場は変わる

マンションの査定額を出すときには、住宅用のマンションと投資用のマンションでは妥当と感じる価格が異なるのが一般的です。

投資用の場合には、利益を生むことが出来るのかという点を重視するために、考え方が異なりますので注意しましょう。

⑤ 売り出し価格は自分で決める

いい不動産会社の選び方や査定額についてご説明してきましたが、マンションの売却を成功させたかどうかは売り主の気持ち次第です。

そして決定権は売り主にあります。

そのため例えマーケティング力のある優れた不動産会社に出会えたとしても、最終的な売り出し価格は自分で決断することをお勧めします。

結果的に希望額で売却できずに値下げすることになったとしても、最後に納得の出来る売却にするためには自分で判断することも必要になるのです。

⑥ 専任媒介契約のタイミング

不動産会社を選択した後、どのような形で進めるか悩まれることでしょう。まずは専任媒介契約をして下さい。

その方が優先的に売却活動を進めてくれ、業務報告の頻度も多いので安心して過ごすことが出来ます。

しかし2ヶ月立っても売却が進まない場合には、一般媒介契約に切り替えるのも上手に売却する手段の一つです。まずは専任媒介契約で様子を見ましょう。

収益を得るために大切な2つのこと

上手に売却する為に大切な6つのことをご紹介しましたが、賢く利益を上げるためには大切なことがあります。それは仲介手数料の交渉です。

マンションを売却する際にかかる費用の中で一番多くの金額を占めるのが『仲介手数料』です。

仲介手数料は不動産会社によって変わってきますが、宅建業法によって上限額は決められている為に、多くの不動産会社は上限で料金設定をしています。

売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

例えば3000万円のマンションの売買が成立した場合に、消費税8%だとすると、103万6800円の仲介手数料を支払うことになるのです。

仲介手数料は、何も言わなければ上限価格になっていますのでしっかりと交渉しましょう。

例えば買い換えの場合だと、売却・購入共に仲介手数料が必要になりますので交渉次第では半額にしてくれることもあります。

交渉をしていいことを知らないとそのまま上限を払うことになりますのでしっかりと覚えておいて下さい。

江東区のマンションを上手に売却する為に人気物件を知る

江東区は、地下鉄を中心に28の駅が有り、路線バスも多く走っている為利便性がとてもいい地域です。

また区内中心部から東京駅までタクシーに乗っても数千円で行ける距離のため、都心部在勤者にとっても魅力があります。

また近年大型ショッピングセンターが続々とオープンし、キッザニアなどの人気スポットもあることからファミリー層にもとても人気が高い地域と言えます。

江東区の人気のエリアを知る

江東区には人気の地域が多く存在します。銀座や月島など人気のエリアが多く存在しますが、住み心地のいい街と住みたい街をご紹介します。

① 住み心地のいい門前仲町

大通りに近い場所は夜でも比較的明るいと、一人暮らしの女性からも人気の高い門前仲町。

都営大江戸線と東西線の2路線が通っており、アクセス面はとても良いですが通勤ラッシュ時にはかなりの混雑があります。

しかし大きな事件もなく治安がいいことから、江東区の中では住み心地のいい一番人気となっています。

② 住んでみたい豊洲

ららぽーとやキッザニアがあることから人気が高まっている豊洲は、子供が遊ぶ場所も多い地域となっています。現在もマンションの建設が進んでいるので、これからも人口の増えていく地域となるでしょう。

江東区の人気の理由

江東区はファミリー層にも人気がありますが、その理由の一つとして教育が充実している点が上げられます。

現在江東区で実施しているのは、『教育推進プラン』です。その中の重要プロジェクトで『少人数学習』と言うものがあります。

少人数学習は、1.2年生を対象に少人数学習講師を配置し30人以下での算数・国語をメインとした学習を行っています。

これは文部科学省の学級定数少人数化計画に先駆けて、江東区の独自で行われている制度です。

児童一人一人にきめ細やかな指導が出来るうえに、基礎学力の向上に大きく影響を与えると考えられています。

そして1~2年生での基礎学力定着が、その後の子供達の学力向上に大きく影響するかもしれません。

また江東区では、放課後子供を預かってくれる『江東キッズ』と言うものがあります。通常学童は低学年までしか受け入れてもらえず、高学年になるとみてもらえないことから共働きのご家庭は不安を感じていました。

しかし『江東キッズ』が出来てから、高学年のお子さんも見てもらうことが出来たので、ファミリー層にもより人気が高まっているのです。

江東区のマンションを上手に売却する為の流れと費用について

江東区は教育面でも魅力があり、人気が高いと言うことがわかりましたが次に上手に売却する為の流れについてご紹介します。

上手に売却する方法

① マンション売却を決定

売却希望価格を決定する

② 複数の不動産会社に査定依頼をかける。

地元に根付いている不動産会社と、インターネットも利用している大手不動産を含む数社に査定依頼をかける。

③ 不動産会社を決定し、専任媒介契約を結ぶ

不動産会社決定には、根拠ある査定額を出したマーケティング力のある会社を選ぶ。
一定期間進展がない場合には、一般媒介契約に切り替える

④ 内覧

内覧希望者に住むことを想像してもらえるように、清掃を入念に行う。

また内覧の立ち会いは家族全員で行わず、奥様1人で行う。内覧で条件の決定を避ける為に、立ち会い者は家族全員ではない方が良い

⑤ 売買契約

価格交渉・条件交渉の後、売買契約を実行する。

江東区のマンションを上手に売却する一連の流れについてご紹介しました。この一連の流れの中で、注意すべきことを押さえれば上手にマンション売却が出来るでしょう。

売却にかかる費用と税金について

江東区のマンションを上手に売却する流れがわかったところで、かかる費用についてご紹介します。

① 印紙代

売買契約の際に必要になります。価格については、売却価格によって変わりますので注意しましょう。

1000万円~5000万円 1万円
5000万円~1億円 3万円

② 仲介手数料

マンション売却で多くかかるのが、この仲介手数料です。交渉次第で金額が変わりますので、注意しましょう。

江東区のマンションを上手に売却する為のまとめ

江東区のマンションは、2020年の東京オリンピックの影響で、価格の高騰や下落の影響を受ける可能性のある地域です。

少しでも上手に売却する為には、今すぐに売却活動をする必要があります。ポイントを押さえて、満足できるマンション売却活動を行って下さい。

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