大阪でマンションを上手に売却する為に大切なこと!!

日本の3大都市の1つ大阪。2020年の東京オリンピックを前に、東京のマンションは驚くべき勢いで価格を上げています。

そんな中、大阪のマンションを売却しようと思ったとき、東京都同様価格高騰しているのかとても気になると思います。

またマンションを売却しようと思ったとき、どのように進めると上手に売却出来るかご存じですか?

売却方法を1つ間違えるだけで数百万円もの損をしてしまう可能性があるのです。売却方法を知って、満足できる売却をしましょう。

【目 次】
  1. 大阪で上手にマンションを売却するために知っておくべき事
  2. 大阪で上手にマンションを売却するために知っておくべき相場と人気物件
  3. 大阪で上手にマンションを売却するために人気の地域を知る
  4. 大阪で上手にマンションを売却するための手順
  5. 大阪で上手にマンションを売却するためのまとめ

大阪で上手にマンションを売却するために知っておくべき事

大阪でマンションの売却を成功するためには知っておくべきことが4つあります。

① 大阪の新築マンションの売れ行きは好調

2020年の東京オリンピック・パラリンピックが決定してからマンションの価格上昇は大阪へも広がりました。

海外投資家が日本を知り、投資目的で日本のマンションを購入しているケースも多いからです。

2013年に竣工した大阪駅北側の大規模開発で完成したグランフロントのタワーマンションは駅近ということもあり売れ行きも順調でした。近年大阪の中心部がどんどん新築マンションになっていますが、現在売れ行きは順調なようです。

② オフィス撤退が続く街

近年、多くの新築マンションが建設されていますが、そのほとんどが以前はオフィスがあった場所に建てられている物件が多いと言われています。

その為オフィスのテナント募集をすると入居集めに苦戦するそうです。大阪は働く場所が少なくなり、住む場所が増えている傾向があると言えます。

③ 大阪中心部のブランド力はまだ弱い

大阪市内では、好立地に続々と新しいマンションが建設されており、住宅は供給過剰になりつつあります。

その為大阪市内のタワーマンションは、交通の利便性は高いものの西宮市や芦屋市などのブランドエリアと比較すると住環境はまだ整っておらずまだブランド力としては弱い部分があります。

東京だと利便性が高いと人気物件になりやすいですが、大阪の場合は住みたい街がはっきりしているため、交通の利便性だけでは住居環境を選ばないようです。

④ 価格下落が激しい

先ほどお話ししたとおり、現在大量の新築供給が続いているため、中古マンションの売却状況は厳しいと言われています。

安くないと中古マンションを検討しないという傾向があり、上手に売却する為には対策が必要と言えるでしょう。

大阪で上手にマンションを売却するために知っておくべき相場と人気物件

大阪の中古マンション売却の状況はあまり良くないと言うことがわかりましたが、そんな中人気の物件はどのようなマンションなのでしょうか。

大阪のマンションの相場を知る

2017年の大阪市の中古マンション相場は、下記の通りになります。

平均価格 1.918.5万円 前年度比 ↓4.94%
平均立地面積 53㎡ 前年度比 ↓5㎡
平均平米単価 45.96万円 前年度比 ↓4.05%
売買件数 525件 2016年 4635件

2020年の東京オリンピック・パラリンピックの影響で大阪でも地価が上がり続けています。その上昇率は前年度比で4%ですが、5年前と比較すると50%の高騰ぶりです。

その一方売買契約件数を見て頂くとわかるように、中古マンションの売買契約件数が驚くほど少なくなっていることがわかると思います。

今までは年間4000~5000件あった取引が、新築マンションの過剰供給によって525件にまで落ち込んでしまっているのです。

しかし中古マンションが一切売却出来ないわけではありません。人気の物件はやはり売れるのです。ではどのようなマンションが人気なのか見ていきましょう。

高値で売却出来る物件の共通点

大阪の中古マンション市場は落ち込んでいますが、そんな中でも人気のある物件は一体どのようなマンションなのでしょうか?共通しているのが共用部の充実しているマンションです。

特にタワーマンションなどの多い大阪市では、共用部の充実度が価格の下落を防いでいます。例えば、高級感溢れるエントランスロビーやラウンジがあるマンション。有人のフロントサービスも人気です。

またフィットネススタジオや、ライブラリーなど使う予定がなくても購入者には魅力ある設備と言えます。

近年増えてきているのが、1階にコンビニがあるマンションです。傘をささずに買い物が出来ATMの利用も可能なために今後も人気が衰えることはないでしょう。

大阪で上手にマンションを売却するために人気の地域を知る

人気のマンションは共用部の充実と言うことがわかりました。では次に大阪の人気のエリアはどこになるのでしょうか。

地下鉄御堂筋線沿線は人気

大阪で人気のある住宅エリアは、梅田・千里中央・なんば・江坂・天王寺などがあります。これらは全て地下鉄御堂筋沿線なのです。

以前は大阪の中心地である梅田には、住宅はほとんどありませんでしたが最近ではグランドフロントをはじめとして梅田にも大量の住宅が供給され始めてきたことから住宅としての人気が一気に高まってきたと言えます。

人気の設備を持ち、人気のエリアであれば購入希望者はすぐに現れることでしょう。

大阪で上手にマンションを売却するための手順

人気マンションの設備と地域がわかりましたが、少しでも高値で売却する為にどのように進めたらいいのかご紹介します。ポイントを押さえれば上手にマンションを売却することは難しいことではありません。

大阪のマンションを高値で売却する流れ

① マンションの相場を知る

インターネットで検索をすれば、お持ちのマンションの相場の価格を知ることが出来ます。

中古マンションの売却が厳しい地域だからこそ、だいたいいくらくらいで売買取引がされているのか知ることはとても重要です。

また所有しているマンションの魅力を把握しておくことも重要です。自身で理解していれば、内覧の時に購入希望者にも話をすることが出来るのでこの段階で考えておく方が良いでしょう。

また最低売却価格を設定しておきましょう。住宅ローンの残債と比較するのも決定するポイントです。

売却活動が進むとなかなか考えられなくなりますので、家族で話し合いを行っておくと先々スムーズに進みます。

② 複数の不動産会社から査定を取る

中古マンション市場が厳しい大阪だからこそ必ずマンションの査定は必ず複数社から取って下さい。

先ほどお持ちのマンションの相場を調べると明記しておりますが、複数社から査定をしてもらうと価格に差があることを知ります。

そして複数社の不動産会社から査定額取るときにもとても重要なポイントがあります。

それは地元に昔から根付いている不動産会社とインターネットで物件検索も出来る大手不動産会社を含んで査定依頼をすることです。

そしてその多くが中古マンションの売却を得意とする会社を選んで下さい。

賃貸物件をメインに扱う不動産会社は、やはり賃貸が得意です。同じ不動産会社でも得意不得意がありますので注意しましょう。

③ 不動産会社を選ぶ

査定額を比較する際に重要なのは、その査定額に至った根拠です。

中古マンションの売却が厳しい大阪だからこそ、具体的なマーケティングを行い、根拠ある査定額が出ているのかが重要と言えます。

しっかりとマーケティングされている不動産会社は、査定額=適正価格となっています。査定額を提示してきたときに下記について質問し、不動産を選択する参考にすると良いでしょう。

  • 売却のターゲットは誰としているのか
  • 近隣のマンションの売却実績と、売却件数
  • その査定額に至った具体的根拠

上記をスムーズに答えることが出来る不動産会社は、しっかりとマーケティングをしている可能性があります。絶対にしてはいけないのが、査定額が一番高い不動産会社に決めることです。

もちろんその価格に根拠があれば良いですが、査定額=売却価格ではありませんので注意して下さい。

④ 専任媒介契約

まずは専任媒介契約でマンション売却を進めましょう。基本的に専任媒介契約の方が優先的に進めてくれます。

業務報告も頻繁に行われますので安心感もあります。しかし1ヶ月~2ヶ月たっても売却が進まないようであれば複数社と契約してもいいでしょう。

大阪の中古マンション売却市場はあまりよくありません。また2020年に東京オリンピック・パラリンピックが終了すると価格が下落するとも言われています。

とにかく早く動き出す必要があるのです。

⑤ 売り出し価格を決める

信頼できる不動産会社と契約したとしても、最終的な売り出し価格の決定は自分でして下さい。もちろん専門知識の持っている不動産会社の意見を参考にすることは重要です。

しかしマンションは所有者の物です。不動産会社に任せっきりにしてしまうと、なかなか売却が進まないととても不安に思うことでしょう。

マンション売却を納得できるものとするためには、自分で最終的な売り出し価格を決めることをお勧めします。

⑥ 内覧は自身が出来る唯一の活動

マンションの売却の流れの多くは、不動産会社が行ってくれます。その為売り主が直接出来る営業は内覧会なのです。

マンションの売り出しを開始すると内覧希望者から不動産会社を通して内覧依頼が来ます。この内覧で最終的に売却を決定することになりますのでしっかりポイントを押さえて取り組んで下さい。

清掃はぬかりなく

内覧はお客様が来るのとは異なります。

収納の内部・水廻りも見られることを認識して下さい。どうしても見られたくない物は、移動できる家具(マンションの備え付けでない家具)にしまいましょう。

昼間でも照明はつける

室内を明るく見せるため昼間でも照明をつけてカーテンを開けましょう。室内の雰囲気は内覧者にとってとても重要です。

臭いに気をつける

特に下足棚など異臭がすると印象が悪くなります。過剰な芳香剤はかえってマイナスとなりますが、異臭がしないようにしましょう。また来る直前には窓を開け空気の循環をさせましょう

住むことを想像してもらう

新築マンションのモデルルームで、素敵な家具が並んでいると自身もそこに住みたいと思うものです。

中古マンションを同様です。自身が住むことを想像できるよう、出来る限りおしゃれに見える工夫をして下さい。

花を飾ったりしてもいいでしょう。少しの心配りで内覧者の印象は良くなります。

内覧の立ち会いは奥様1人が良い

ついつい気になって家族で内覧の立ち会いをしてしまいがちですが、奥様1人の立ち会いにはとても重要な点があります。

それはその場で決定しなくて済むと言うことです。例えば『このエアコンも置いていってもらえますか』などと言われた場合、『主人に確認します』と言うだけでその場で判断しなくて済むのです。

ついつい内覧者がいると、断りづらくなり判断を誤ってしまい後で後悔することがあります。それを回避するために奥様1人での内覧立ち会いが良いのです。

⑦ 売買契約成立

以上のようにマンション売却には重要なポイントが多く存在します。ポイントを押さえれば、中古マンション売却が厳しい大阪でも上手に売却出来るでしょう。

売却をスムーズに行うためのコツ

大阪で中古マンションを上手に売却する為には時間的余裕を持つことです。通常住宅用のマンション売却期間は3ヶ月程度と言われています。

それよりも早く売却しなくてはならない場合、価格を下げるしかなくなってしまいますので注意しましょう。

物件の露出度を多くし、焦らずじっくり売ることが、逆にスムーズに上手に売却を成功させる近道となるのです。

大阪で上手にマンションを売却するためのまとめ

まだまだブランド力の弱い大阪では、中古マンションを売却するのはとても厳しい地域と言えます。しかし時期を間違えてしまうともっと売却は難しくなるでしょう。

東京オリンピック・パラリンピック終了共にマンション価格が下落する前に、売却を完了させましょう。地価の高騰が進んでいる今だからこそ、上手にマンションが売却出来るのです。

サブコンテンツ

このページの先頭へ