横浜のマンションを上手に売却する為に大切なこと!!

横浜と聞くと、中華街やみなとみらいなど人気の観光スポットを思い浮かべる人も多いと思います。

もちろん横浜は魅力ある施設の沢山ある街です。しかしそれと同時に住環境も整った街でもあることから、よりその人気は高まっています。

人気の横浜のマンションを少しでも高値で早く売却する為に、大切なポイントをご紹介しましょう。

【目 次】
  1. 横浜でマンションを上手に売却する為に注意すべきこと
  2. 上手に横浜のマンションを売却するため知っておきたい横浜のこと
  3. 上手に横浜のマンションを売却するために人気の地域を知る
  4. 上手に横浜のマンションを売却するお勧めの方法
  5. 上手に横浜のマンションを売却するまとめ

横浜でマンションを上手に売却する為に注意すべきこと

日本の大都市と言えば、東京・大阪・福岡を想像する方が多いでしょう。でも実は東京を除くと、市区町村の人口が一番多いのは『横浜市』だと言うことをご存じですか?

その人気の理由は、『東京のベッドタウン』であることです。

東海道線を使えば、東京駅からも27分で横浜駅に到着し、渋谷や新宿へのアクセスもいいことからとても人気が高いのです。

また幕末の外国人居留地として解放された歴史もあることから、ハイセンスな雰囲気を味わうことが出来ます。

以上のことから『横浜市』のマンションはとても人気が高いと言うことがわかると思います。上手に売却する為には7つのポイントを押さえる必要があります。

① 必ず複数の不動産会社から売却価格査定を取り比較する。

1社だけの査定ではいけないと言うことです。複数の不動産会社から査定をしてもらって下さい。

その際闇雲に不動産会社に依頼するのではなく、インターネットを駆使している大手不動産会社と、地元密着している不動産会社を必ず含むようにしましょう。

両社とも持っている顧客の層が異なります。少しでも多くの人にマンションのことを知ってもらうためにとても大切なポイントになりますので必ず複数社に査定依頼をかけましょう。

② 査定額も大切だが、その根拠が一番大切

ついつい査定額に目が行きがちですが、大切なのは査定の根拠です。

不動産売買は、売り手と買い手の合意により価格決定します。全く同じ物件がないために、類似物件の売買事例や近隣相場はあくまで参考基準に過ぎず、その物件の適正な査定額を出すには、具体的なマーケティングが必要になります。

しっかりとマーケティングが行われている場合には、『購入者の候補・競合となる物件・それに対する有利な部分と不利な点は何か、その為にいくらで売り出すのが妥当か』具体的な説明があります。

これが出来ないと、上手に売却を手助けしてくれる不動産会社ではない可能性がありますので、確認しましょう。

③ 査定額と適正価格が一緒ではない

複数の不動産会社に査定依頼をすると、価格に差があることを知ります。

先ほどご説明したように、しっかりとマーケティングされていれば査定額=適正価格となりますが、不動産会社の中には媒介契約を取りたいために不当に高額な査定をしてくる場合があります。

そのような会社は、媒介契約をして一定期間自社のみの専売状態をした後に、売り出し前に価格の値下げを提案してきたり、高額なまま売り出しをして買い手が付かないからとすぐに値下げを提案してくるでしょう。

そのような不動産会社と媒介契約を結ばないためにも、しっかりとマーケティングをしているか見抜く必要があるのです。

④ 誰を売却のターゲットとするかで相場が変わる

売却する上で大切なのが、誰をターゲットとしているかです。自宅用で購入を検討している場合と、投資目的で購入を検討しているかで妥当な金額が変わりますので、査定の段階でターゲットを確認するようにしましょう。

⑤ 最終的な売り出し価格は自分で決める

当然ですが、最終的な売り出し価格の決定権はあくまで売り主にあります。

その為自分の売却希望額と業者の査定額に差がある場合には、大きく逸脱さえしていなければ自分の希望額で売り出すべきです。

結果的に値下げすることになったとしても、自分で納得できる様に進めることが一番大切になります。

⑥ 最初は一社と専任媒介契約、ダメな場合に複数派と一般媒介に切り替える

基本的には専任媒介のほうが良い条件を引き出しやすく、優先的に進めてくれます。業務報告頻度も多く、安心して進めることが出来るでしょう。

しかし業者選定を誤り、その不動産会社に実力がなければ一向に売却は進みません。1~2ヶ月専任媒介契約で様子を見て、売却があまり進まないようであれば複数社と契約することをお勧めします。

⑦ 売却時期を間違えない

日本のマンション価格は、全国的に見てもリーマンショック直後の2009年を底値に毎年上昇を続けています。

2020年の東京オリンピックを前に、建材費や人件費の高騰によりその値はますます上がり、中古マンション市場でも値上がりを見せているほどです。

ただしこの上昇も東京オリンピックが終わってしまうと、終了すると言われています。その背景から、売却するには今が一番有利な時期だと言うことです。

このタイミングを逃してしますと、高額に売却出来ない可能性がありますので、十分に注意しましょう。

以上のように上記の7つのポイントをしっかり押さえて売却活動を進めましょう。

上手に横浜のマンションを売却するため知っておきたい横浜のこと

では横浜市の実際の住みやすさはどうなのでしょうか?

観光地として人気の高い横浜ですが、観光地から10分ほど歩いただけでもとても静かな住宅街へと一変するのが素晴らしいところです。

お子さんと楽しめる山下公園や、赤レンガ倉庫。買い物には元町やみなとみらいなど休日のお出かけにも困りません。

そして驚くべきことに横浜市では『待機児童がゼロ』なのです。

2010年には全国最多の1552人の待機児童を抱えていた横浜市ですが、『横浜方式』と呼ばれる試みによって2013年の4月には待機児童がゼロになったことがニュースでも大きく取り上げられていました。

ファミリーでマンションを探している人にとって横浜市はとても魅力ある都市なのです。その為売却方法さえ間違わなければ、上手に売却することが可能です。

新築マンションの供給が少ない

街の雰囲気も素敵で、子育てのしやすい横浜ですが人気故にマンション開発に多くの規制を設けています。その為横浜市は新築マンションの供給が多くありません。

例えば近年人気で各地に建設されているタワーマンション。建物の高さランキングの中に人気都市の横浜市のマンションが入ってもいいはずですが、トップ10の中に一棟も入っていないことでおわかりかと思います。

そのような背景から、横浜市に住みたいという人はなかなか新築マンションを見つけることが出来ないのです。

中古マンションが多い横浜

新築マンションがあまり建築されないのに住宅地としても人気が高いと言うことは、多くの人が「中古マンション」に注目すると言うことです。

そして特に「元町・中華街」駅周辺の中古マンションは。ここ10年の間に1.6倍の値上がりをしたと言われています。

上手に横浜のマンションを売却するために人気の地域を知る

横浜の中古マンションは大人気と言うことがわかったところで、中でも人気の地域はどこなのか調べていきましょう。

根強い人気の東急東横線からみなとみらい線沿線

横浜の中でも根強い人気があるのは東急東横線からみなとみらい沿線です。中でも特に人気なのが「日吉駅」と言われています。

南北線直通の目黒線と副都心線直通の東横線があり、都心へのアクセスもかなり良い駅です。

また慶応大学のキャンパスがあるので、学生の街と思われがちですが、駅の西側にある商店街はかなり充実しているためファミリー層にも人気となっています。

またこの地域では進学にも熱心なご家庭が多く、日吉駅西側の日吉台小学校では6年生の8割以上が中学受験をする年があったほどです。

日吉駅はシングル、ファミリー共にとても人気が高い街と言えます。

『桜木町』も根強い人気

横浜市でJR沿線の中では「桜木町」も根強い人気の地域です。少々観光地に近すぎるイメージもありますが、横浜駅や品川までアクセスもとても良いです。桜木町は昔から知名度があるので高く売却出来る可能性があります。

上手に横浜のマンションを売却するお勧めの方法

上手に売却する為の流れとかかる費用についてご紹介しましょう。

マンション売却を決断

マンションを査定してもらう

必ず複数の不動産会社に査定依頼しましょう。

仲介業者決定

不動産会社を決定するポイント

① マンション売却を得意としている不動産会社
② 査定額に根拠がある
③ 電話の応対がはっきりしている

リフォーム・クリーニング

物件の状態によっては、リフォームやクリーニングする場合があります。

しかし実際はかけた費用を上乗せして売買出来るかどうかわかりませんので、不動産会社と相談しましょう。
状況に応じて、①リフォーム費用②クリーニング費用がかかります。

売り出し

売り出し価格によって、購入希望者が現れる時期が変わります。不動産会社に全てを任せるのではなく、ご自身でも近隣マンションの売却価格の相場を調べましょう。

内覧

不動産会社を通して、内覧希望の依頼が来ます。室内の清掃の徹底、内覧の立ち会いなど所有者が直接できる唯一の売却営業です。しっかり行いましょう。

条件交渉

購入希望者より、価格や条件の交渉をされる可能性があります。十分に検討し回答しましょう。くれぐれも内覧の際に安易に依頼を受けないようにしましょう。

購入希望者決定・契約

購入者が決定すると、売買契約を行います。その際には③印紙代がかかります。

『売買契約書』の作成にあたりかかる税金で、売買契約の価格によって金額は変動しますので注意しましょう。売買契約が3000万円の場合には、印紙代は1間年になりますので参考にして下さい。

引越し

購入者との調整によって引き渡し費を決定します。④引越し費用がかかります

決済・引渡し

引き渡しと共に決済も行われます。終了後、⑤仲介手数料の支払いが行われます。仲介手数料は宅建行法によって上限額が定められています。

仲介手数料の上限=売買価格×3%+6万円+消費税

仲介手数料に含まれるサービスに関しては、下記に記載します。管理費・固定資産税・火災保険料・ローン保証料が返金される場合があります。

住宅ローンの残債がある場合には⑦抵当権抹消登記費用(1.5万円程度)⑧ローン返済手数料(3万円程度)がかかってきます。

翌年確定申告・納税

⑧ 譲渡所得税⑩住民税⑪消費税が発生する可能性があります。

以上がマンションを売却する流れとかかる費用についてです。

不動産会社に仲介手数料を支払いますが、そこに含まれるサービスは以下の通りです。仲介の不動産会社を決定される際に、どこまで含まれるのか確認してから契約しましょう。

  • マーケティング・ターゲティング
  • 広告活動
  • 内覧などの段取り・手配
  • 条件交渉の代行・仲立ち
  • 融資サポート
  • 契約書及び重要事項説明書の作成
  • 登記手続きの手配
  • 引越しサポート
  • 確定申告のためのサポート
  • その他個別に必要なサポート

以上のように媒介契約を結ぶだけで手厚くサポートしてもらうことが可能なのです。

先ほど仲介手数料の上限があるとご説明しましたが、3000万円のマンションの売却が決定した場合、3000万円×3%+6万円+消費税=103万6800円が仲介手数料となるわけです。

仲介手数料は何も言わなければ上限で価格設定されているので、複数社比較しながら安くしてもらえるよう交渉することが大切です。

また仲介手数料も高額になりますので、費用の中にどこまでが含まれるのか事前に確認しておきましょう。

上手に横浜のマンションを売却するまとめ

マンションを上手に売却するというのは、「早く・高く」売ることです。

それを叶えるためには、信頼できる営業力・マーケティング力を持つ不動産会社に出会うことと、全てを不動産会社任せにしないことです。

売却がうまく進まなければ不動産会社との契約方法を変えたり、購入希望者の内覧が始まれば室内の清掃を徹底したり、専門知識がなくても自分たちでマンション売却のために出来ることは沢山あるのです。

わからないからと不動産会社に任せすぎにしてしまうと、数百万円の損をしてしまう可能性があります。

マンションを売却する経験は人生の中でも、多くあることではありません。でも売却するポイントさえ押さえれば、満足できるマンション売却は可能になるのです。

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