中古マンションという選択肢もありでしょうか?

「現在の自宅を売却して買い替えたいと考えております。

買い替え物件は中古マンションという選択は有りだと思いますか?」先日このようなご相談を受けました。

皆さんも自宅の買い替えを検討している立場になって考えてみていただきたいと思います。

実際に東日本不動産流通機構によると、2015年1月~10月の首都圏の中古マンション成約件数が前年同期比2.8%増の2.9万戸。平均成約価格が2,888万円と3年連続で上昇しています。

なぜ、中古物件の人気が出てきているかと言いますと、やはり新築マンションの供給が減ってきているのが原因だと考えられます。

東京などの都心エリアに限って言いますと、駅徒歩数分の人気エリアには既にマンションが建っており、新しい開発用地は限られています。

今後、駅近で利便性が高い新築マンションの供給は、限られてくるはずです。また、作業員などの人手不足による労務費の上昇や資材価格の高止まりなど、建設コストの高騰が供給不足を助長するものと考えられます。

結果、新築物件の供給不足によって中古マンション市場が活況を呈することは間違いありません。

不動産会社の選定が重要です。

業者買取を希望しない人は、マンションの売りも買いも不動産会社の仲介サービスを利用する人が大半だと思います。そこで、中古マンション市場で非常に重要なのが仲介を行う不動産会社の選定です。

不動産取引をされたことがある方はおわかりになると思いますが、不動産会社の収益は、仲介手数料にあります。

この仲介手数料の扱いが非常にやっかいとなります。

不動産会社は仲介を行った売主、買主双方から仲介手数料を取ることができます。これを両手取引と言います。

この両手取引が非常にやっかいです。実は、売主、買主の双方から仲介手数料を取ることが認められているのは日本だけです。

「少しでも高く売りたい売主」と「少しでも安く買いたい買主」とでは利益が相反するものであって、双方の代理人になるということは、どちらのために働いているのかがわかりません。

法的に認められているとは言え完全な利益相反であることは間違いなく倫理的にもいかがなものか?というのが私個人の感想です。

現役時代、私は不動産仲介も経験しましたので、両手仲介を行う業者の気持ちが痛いほどよくわかります。

理由は、売買契約締結前の重要事項説明書の作成や瑕疵担保責任などの特約条項の設定等、非常に業務が多岐に渡ります。

特にこれらの業務は売主側の仲介業者に集中しているにも関わらず仲介手数料は売主側、買主側の双方とも仲介手数料は同額です。
(物件価格×3%+6万円。物件価格が400万円以上の場合、消費税除く。)

つまり、片手だけの手数料では割に合わないという実情があります。

特に大手になればなるほど両手仲介の比率が高くなる傾向にあります。

さらに問題となるのが仲介物件の囲い込みです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約を締結するとレインズ(指定流通機構)への物件登録が義務付けられ、加盟している不動産会社が物件情報を閲覧することができ購入希望者を紹介することができます。

この時、専属専任媒介契約は締結後5日以内、専任媒介契約は締結後7日以内まで登録の猶予期間があります。

中には両手仲介を行いたいがために、この猶予期間を逆手に取って、自社内の顧客で何とか成約させることを行う業者もいます。

実際に本当に優良な中古物件はレインズへの登録を待たずに売れてしまい両手仲介が成立します。

このレインズに登録しなかったり、真面目に販売活動を行わないことを「干す」と業界では呼んでいます。興味のある方は、こちらの怠慢な不動産業者は要注意!をご覧ください。

私は現役時代のポリシーとして、この両手仲介は利益相反であるため1度も取引したことがありませんでした。

ぜひ、この考えに共感いただける方で、住み替えを検討されている方は、完全無料で利用できる不動産の一括査定サイトを活用してみてください。

私が現役時代に在籍していた会社が登録されているため、売主側の立場を尊重した不動産会社がきっと見つかります。

また、両手仲介を実施したがる業者の特徴としては、レインズに登録した後も、「売却交渉中」などの理由をつけては、取引を独占する業者もいます。

この手の業者がよく行う手法としては、「値こなし」といって一定期間販売活動を行わずに、「売れないから価格を下げましょう。」といって価格改定を迫る業者もいます。

売主としては、どの程度の価格で売れるのかわからず、仲介業者から「交渉していますが売れませね。」と言われれば信用せざるを得ません。

こうした事態が起こるのは、両手仲介という利益相反が成り立っている日本の不動産売買事情が原因だと私は考えています。

また、住宅売買という一生に1度あるか?ないか?の取引であるため消費者への情報量が極端に不足していることも原因だと考えます。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

慣習を打破する動きが出始めています。

しかし、ここに来てネット事業者を中心として不動産業界の慣習を打破する動きが出ています。

例えば不動産検索サイトの「ホームズ」を運営しているネクストが2015年から「ホームズプライスマップ」を公開しました。

現時点では対象エリアが1都3県のみとなりますがマンション16万棟、150万件の中古物件情報の参考価格を見ることができます。また築年数別の坪単価まで見ることができます。

これの非常に良いところが築年数別の坪単価がわかるため、例えば築年数10年未満で坪217万円だとしたら、70㎡の物件でしたら約21坪となります。217万円×21坪=4,557万円といったように簡単に計算ができます。

なお、価格データについては、過去ホームズに掲載された1850万件の物件情報がベースとなり多変量解析を行って算出されたものとなります。

これによって、築年数毎のおおよその価格がわかるため、市場の透明性が高まるものと思われます。

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