9つのチェック項目でマンションの欠陥を見抜く方法

横浜のマンションなどの偽装物件を掴まされないために過去2回に渡って触れてきました。

1つ目は地盤の工期に関してした。2つ目は、基礎工事に関する内容です。

どれも重要な内容ですので、横浜のようなハズレ物件を掴まされないためにも是非、ご覧になってください。

このサイトは、基本的に家を売る方のためのサイトですが、買い替えを検討している方も多数ご訪問いただいておりますので、買い替え物件がマンションの方は、是非ご覧ください。

さて、3回目の今回は、購入後に欠陥の兆候を見抜く方法について、解説します。

3回目はマンションの建物部分に関する内容です。

皆様ご存知の通り、経年劣化は建設会社が施工して年数が経過すれば、損耗が出てくるいわば老化現象のため、問題ないのですが、手抜き工事が原因となる「瑕疵(かし)」は、施工業者に問題がある可能性が高いため注意が必要です。

横浜のマンションは当初手摺が傾いたという瑕疵が発端となり三井住友建設が旭化成建材へ発注した杭工事に関する偽装が公になったのは記憶に新しいところです。

経年劣化なのか?あるいは瑕疵なのか?の見極めは簡単ではありませんが、現役時代からの経験上、建物に関しては主に9項目を確認すれば、手抜き工事が原因による瑕疵であることが見抜けます。

①外壁のタイルが剥がれている
②コンクリートから鉄筋がむき出しになっている
③住戸とのつなぎ目に水平な亀裂が見られる
④サッシの動きが鈍い
⑤サッシから隙間風が入ってくる
⑥玄関ドアの開閉がしづらい
⑦住戸内に雨漏りが発生した
⑧上階から音が聞こえる
⑨床にゴルフボールを置くと転がる

それでは①項目から見ていきたいと思います。


①外壁のタイルが剥がれている

外壁タイルはモルタルや特殊な接着剤で固定しているため経年劣化によって剥がれることはあります。

しかし、築後1~2年程度で外壁タイルが剥がれるようだと壁面の下地処理が行われていない可能性が高く明らかな欠陥(瑕疵)と言えます。経験上、通常マンションでは10年程度は持ちます。

また、白華現象にも注意したいものです。白華現象と言われてもピンと来ない方も多いと思いますので、以下の写真をご覧ください。

タイルからの白華現象。タイルの目地から白い粉が噴出している。

タイルの目地から白い粉のようなものが出ているのがおわかりいただけるかと思います。白華現象が発生したから瑕疵だというわけではありませんが、上記のようにタイル張りの壁面に発生したら要注意です。

白華現象は、コンクリートの中で水に溶けたセメント成分が、大気中の二酸化炭素と結合して表面に白く現れます。

白華現象はコンクリートの外壁ではよく見られるのですが、タイル張りで見られる場合、外壁から水が染み込んでいる可能性が高く、白華現象が発生している箇所からタイルが剥がれ落ちてきます。

タイルだけではなく白華現象が柱に見られる場合は、柱部分に水が染み込んでいる可能性が高く、地震の際に建物が倒壊する恐れがあります。

築後数年でこのような事象が発生しているようでは、今後建物としての資産価値が著しく低下する可能性が高いため、早めに買い替えされることをお勧めしたいです。

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②コンクリートから鉄筋がむき出しになっている

また、外壁タイル以外でよく見られる欠陥としては、コンクリートから錆びた鉄筋がむき出しとなり爆裂と呼ばれる現象です。

コンクリートから鉄筋がむき出しの様子

これは、鉄筋コンクリートにおけるコンクリートのかぶり厚が不足していることが原因です。

かぶり厚のイメージイラスト。厚い方が長期間の保護が可能

当然、かぶり厚は、厚い方が鉄筋を保護できるため耐久性に優れていると言えます。かぶり厚が不足するとコンクリート内に雨水などが侵入してコンクリートのアルカリ性によって鉄筋が錆びます。

この錆が発生してしまうと鉄筋が膨張(爆裂)し、コンクリートを押し出してしまい鉄筋がむき出しになってしまいます。

なお、かぶり厚は建築基準法によって、建築部分によって4センチ以上、あるいは6センチ以上なければならないと定められています。

築後5年以上経過したマンションでコンクリートからひび割れが発生した際は、構造的な欠陥(瑕疵)が発生している可能性が高いため注意が必要です。

特に各階の同じ場所にひび割れが連続している場合は、管理組合経由で専門家に調査を依頼されることをお勧めします。

次に、バルコニー側を見ていきたいと思います。
実は、バルコニーは、建物としての欠陥が最も出やすく構造的に最も弱い箇所でもあります。


③住戸とのつなぎ目に水平な亀裂が見られる

いの一番にバルコニーでチェックいただきたい箇所としては、バルコニーと住戸とのつなぎ目に平行な亀裂がないか?を確認してください。

このような亀裂あって、厚紙が入るほどの隙間があると要注意

まず、この手のひび割れが発生しているマンションで厚紙が入るほどの隙間があると要注意です。該当住戸以外でも、あちらこちらでひび割れが発生している可能性が高いため注意が必要です。

次にバルコニーや玄関側の開口部をチェックします。


④サッシの動きが鈍い
⑤サッシから隙間風が入ってくる
⑥玄関ドアの開閉がしづらい

これらの現象がみられる場合は、建物全体の構造的欠陥に該当する可能性高いため注意してください。

欠陥マンションを見抜くポイントとして6つ解説してきましたが、どれか一つでも当てはまる方は、手遅れにならないよう売却を検討されても良いと思います。

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次に住戸の欠陥を見抜く上で特に気をつけたい点について解説したいと思います。


⑦住戸内に雨漏りが発生した

「賃貸ならいざ知らず分譲マンションで雨漏りなんて発生するの?」そう思われた方も多いと思います。

実は、分譲マンションでも雨漏りが発生しています。以下は実際に雨漏りがあったマンションの例となります。

雨漏りによって、壁紙に丸い模様が見られる

壁紙に円形の模様が出ていると思います。これが雨漏りです。天井からの雨漏りは1つだけの欠陥では発生しません。

雨漏りの原因で最も多いのが防水層の決壊とコンクリートのひび割れこの2つの欠陥が重なって雨漏りが発生します。

仮に上階で洗濯機の排水管が破裂して水浸しになったとしても、防水層かコンクリートのいずれかが盤石であれば、下の階へ水漏れが発生することはありません。

従って、天井から水漏れが発生すること自体が重症であり、かつ建物としての資産価値は皆無と言わざるを得ません。


⑧上階から音が聞こえる

上階からの音が聞こえる場合は、かなりの確率で欠陥だと考えても良いと思います。もちろん、二重床や直床の違いによって、「階下へ音が漏れる可能性は否定できません。

しかし、「話し声や排水の音が聞こえる。」場合は、欠陥だと言わざるを得ません。

防音壁が無いため上階からの音が筒抜け

理由は、建築時に設計図書通りに施工させていない可能性が高いからです。上の図版をご覧にいただきたいのですが、上階と遮音するには防音壁が設置されていなければなりません。

しかし、上の階の床と下の階の天井の間には、本来設置されていなければならない遮音壁が見当たりません。これでは、配管を伝わり階下へ音が丸聞こえとなってしまいます。

これは、完全なる手抜き工事ですので注意が必要です。


⑨床にゴルフボールを置くと転がる

最後に建物の傾きをチェックしたいと思います。住宅の品質確保に関する法律では、建物の傾きを3つのレベルに分類しています。

床では3メートル以上の2点間で傾斜が1000分の3未満であれば構造上の瑕疵とは認定されづらいレベルです。これがレベル1です。

次に1000分3以上で1000分の6未満の傾斜ですと、構造体力上の瑕疵が存在する可能性が高いレベル2となります。

さらに、1000分の6以上の傾斜ですと、ほぼ瑕疵と言っても過言ではあないレベル3となります。

各レベルの目安としては、床に置いたゴルフボールが何の力も入れていないのに転がるようですと、レベル2以上の可能性が高いです。

よくビー玉を床に置く人がいますが、ビー玉ですと抵抗が少ないため瑕疵がなくても自然に転がる可能性が高いため、ゴルフボールをお勧めします。

なお、二重床の場合は、床に重たい家具を置いていると、その分、床に圧がかかっているため転がりやすくなります。比較的何も置いていない箇所で計測するようにしてください。

いかがでしょうか?全て当てはまる方は、少ないと思いますが軽度でも放置していると重大な欠陥に発展する恐れがあります。

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