売りが先?買いが先?あなたはどっち!

このページをご覧いただいている方は、現在の自宅マンションの買い替えを検討されている方もいらっしゃると思います。そこで、今日は、失敗しない買い替え方法について解説したいと思います。

まず、住宅ローン残高がある方で現在の自宅マンションを売却できたとしても残債が残ってしまう。

また、自己資金で住宅ローン返済を行っても残債が残ってしまう方は、こちらのマンションを売っても残債が残る場合、どうすれば良いのでしょうか?のページを参照してください。

このページでは、売却損が出たとしても、買い替えローンが利用できる。あるいは、購入先行、売却先行いづれかの手法を取ったとしても資金計画上、問題の無い方を対象とします。

それでは、本題に戻ります。

あなたは、現在の自宅マンションを何かしらの事情で手放すことを決意しました。これによって、買い替え物件候補の選定を行うため、住宅購入の決断をしました。

  1. 現在の購入先の自宅が決まっていないですが、売る決断には変わりがありませんので、自宅売却を先行する。(売り先行)
  2. 購入先が決まって、新居の売買契約を行ってから現在の自宅を売却する。(買い先行)

どちらを選択されますか?

こちら、1.2のどちらを選択されても、問題ありません。私が現役時代の時は、当初は圧倒的に2の手法を検討される方がほとんどでした。理由は、1を選択すると仮住まいの可能性が高くなるからです。

しかし、今の家を1円でも高く売りたいのであれば、1の手法をお勧めします。

理由は、自宅の売却に時間をかけられるからです。

なお、2を選択される方でも自宅の売却資金を新居に充当されない方も1を採用される方と同様とお考えください。

私の経験上、売却~新居に住むまでの期間として、早い方で半年、長くても1年以内で決着を付ける方が大半でした。

仮に現在の自宅の売買契約成立~新居物件引き渡しまでの決済の目標期間を半年とします。その間、少なくとも以下の手続きを経る必要があります。

(自宅マンションの売却)

  1. 不動産会社(仲介会社)へ査定の依頼を行う。
  2. 査定価格を元に媒介契約を締結して正式に売却活動を依頼する。
  3. 購入希望者と成約価格ならびに引き渡しの条件に合意の上、重要事項説明ならびに売買契約を締結する。その他、購入希望者が住宅ローンを利用するのであればローン特約等の条項も盛り込む
  4. 購入希望者のローン承認(契約後1ヶ月以内が多い)が下りる。
  5. 正式な引き渡し日(決済)を確定させる。
  6. 買主側融資先の金融機関で仲介会社の担当者、売主、買主の3者が立ち会いのもと決済を行う。

(新居の購入)

  1. 戸建て、マンション等の気に入った物件が見つかる。
  2. 売却資金を充当するのであれば、査定価格をベースに新規の住宅ローンを組む。この時、資金がショートしないようかなりキツ目の査定価格(相場より1割近く下げた)をベースに資金計画を立てる。この時、最悪のことを想定して、ローン金額を多めに組む。
  3. 重要事項説明、売買契約の締結を行う。この時、自宅の売却ならびにローン承認が出ないと決済できないため、ローン特約と買い替え特約の2つを契約書に盛り込む。
  4. ローンの承認が下りる。
  5. 自宅の売買契約が成立し、住宅ローンの総額が判明。
  6. 金融機関で金銭消費貸借契約を行う。
  7. 決済が完了し売主から引き渡しを受ける。

2.を選択される方は、自宅マンションの売却と新居の購入を同時に進めることとなります。なぜ、2の手法を採用すると家を高く売ることができないか?と言いますと自宅の売却資金を充当する資金計画だからです。

前述の通り、引き渡し予定日の決まっていない売買契約は存在しません。自宅の販売計画を立てる際は、新居の引き渡し日から逆算して立てる必要があります。

これによって、新居の引き渡しまでには、確実に自宅の売買契約を締結させる必要があります。あらかじめ期限が決まっている取引は、それなりの価格でしか成約しません。

残念ながら相場以上で売ることは、非常に難しいですし、何よりはじめから販売できる期間が決まっている売却物件は、高値取引が成立する可能性が低くなります。

これは、売りに強い不動産会社へ依頼しても同様です。

従って、今の自宅マンションを高値で売りたいのであれば、売却先行での住み替え計画を立てることをお勧めします。

1を選択する最大のネックは仮住まいが発生する可能性が高くなりますが、現役時代、上記のお話をすれば、8割近くの方が「売り先行」の住み替え計画を取られたのは非常に興味深いです。

決して、2がダメというわけではないのですが、ご家庭の事情などの理由があれば、少しでも高値で売却できる不動産業者を選定したいところです。

こちらの、完全無料の一括査定サイトであれば、「売りに強い」不動産会社が多数登録されています。ぜひ、活用をお勧めしたいです。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

買い替えで住宅ローン控除を受けたい人は要注意

買い替えによって譲渡益が出る方で、買い替え先の購入で住宅ローンを組む方は要注意です。

特に東京都心部などは、これから五輪特需が待っているため、中央区、江東区、国立競技場がある新宿区などのマンションを売却すると数千万円の譲渡所得(売却益)が出る可能性があります。

不動産の売買経験のある方は、ご存知だと思いますが、譲渡益が出ても3,000万円までは控除されますので、多くの方は税金の心配をする必要がありません。

しかし、買い替えで新たに住宅ローン控除を受けたいのであれば、3,000万円の特別控除が使えなくなります。

その場合、所有5年を境に税率が大きく変わります。5年以内の売却は税率が39%であるのに対して、それ以降は20%となります。3000万円の特別控除を使えない方は、5年かどうかの税率がものを言います。

なお、売却益が出る方は、こちらのページが非常参考になります。

「不動産会社の人に3,000万円の特別控除が使えますから売却益が出ても大丈夫ですよ。」と言われた方は、業者選定が間違っています。不動産取引において業者と言えど,税金の知識は必須です。

こちらの無料一括査定サイトで税金に強い不動産会社へ売却を依頼されることをお勧めします。

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