上下階との騒音トラブルは告知義務が発生しますか?

マンションの売却において問題となりやすいのが上下階との騒音トラブルです。

音のトラブルは非常に深刻であり、隠して売ると大問題に繋がるケースもあります。

買い手が入居すれば、すぐに気づくことだからです。騒音の大きさにもよりますが、生活に支障をきたすレベルだと売却は困難です。

我慢できるレベルかどうかは、買い手の感覚によっても異なってくるでしょう。

騒音の問題を解決するには、買い手に対して事実を知ってもらう以外にありません。不動産会社に仲介を依頼する際は、必ず騒音問題について説明しておいてください。

隠すリスクと伝えるメリット

隠して売却してもバレることなので、何のメリットもありません。騒音が小さい場合は、告知義務に該当しないケースもありますが、念のために不動産会社には伝えておくことです。

内覧の際には、実際に買い手に音を聞いてもらうことです。上下階の騒音を体感してもらうのがベストです。

自分たちは非常に気になるが、意外とそうじゃなかった。

というケースもあるからです。なお、告知せずに売却した場合、売買契約の解除や損害賠償責任が発生するなどのリスクがあります。

不動産会社に事実を伝えておけば、あとは業者側の判断で対処します。買い手へ告知するか否かの判断は業者が行ってくれます。

売り手が不動産会社に伝えないために、買い手と業者との間にトラブルが生じた場合は、売り手が責任を追求されることになります。このようなことが無いよう注意したいものです。

騒音トラブルなどの面倒な物件売却ほど、不動産会社の能力が問われるものです。不動産会社の一括査定サイトで、信頼できる業者を探してみるのもお勧めです。

そのためには、無料の不動産一括査定サイトを活用して自分にぴったりの不動産会社を選択するのが一番の近道です。

1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守るこちらの不動産業者も悪くありません。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

上下階の騒音は告知義務が発生するのでしょうか?

それでは、マンション売却時に「売却理由が騒音トラブル」による場合、購入者に対して告知義務が発生するのでしょうか?

これは判断が分かれるところではありますが、個人的には前述の通り、「被害者の一人として上階からの足音などの生活騒音がかなりあります。」と告知しておいた方が無難だと考えます。

理由は、「後で争った時に必ず負けるからです。」以下は、私が携わった案件で解説したいと思います。

実際に失敗した人の例

私が現役時代に上階からの子供が走り回る床音の騒音被害を隠して売却された方がいます。

私は必ず売却物件を受託する際、所有者に必ず売却理由を確認します。

この方の売却理由として、「現在の分譲マンションの間取りが夫婦二人では広すぎる」ことと「駅からもっと近い物件が良い」この2点でした。

無事に売買契約も成立し、引き渡しの1週間後に買主の方から、「上階との騒音が理由で口論したことを隠していたな!どうしてくれるんだ!」と凄い剣幕で電話がかかってきました。

事実を確認すべく、このマンションに住んでいる上階の方に話を伺ったところ、「以前住んでいた人と生活音に関して言い争いになっていた。

加害者として申し訳ないと思い防音性能を高めるためカーペットを敷いたりして気を遣ってましたが、どうにも納得いただけなく、よく下の階の人と口論になっていました。」とのお話でした。

前述の通り売主は、売却理由に「騒音」を挙げておりませんが、上階の方とトラブルになっていることは、告知する義務があると私は考えます。

中には、騒音は主観なので告知しなくても良い。というネット上のQ&Aサイトも存在しますが、紛争になった場合、告知しなかったことが原因で負ける可能性が極めて高くなります。

結局、前所有者との話し合いのもと、「それ相応の損害賠償を支払う。」ことで決着しました。

非常に後味の悪い取引でしたが、トラブルを抱えていることを隠して売却しても、紛争(告知義務違反)で負ける可能性が極めて高いため注意が必要です。

告知しなくても良い騒音はどのレベルなのでしょうか?

それでは、告知しなくても良い騒音レベルとはどの程度なのでしょうか?それは、日常生活していたら気にならないレベルであれば問題ないでしょう。集合住宅であるマンションに住むことは、大なり小なり何かしらの騒音が発生します。

ちなみに環境省では、日常生活を送るにあたって、健康的にかつ不都合が生じない音の基準値として、昼間が55デシベル以下、夜間で45デシベル以下としています。

この基準値を上回る場合、騒音問題を抱えている可能性が高いため、売却の際には、注意が必要です。

なお、以下は生活騒音に関する音の大きさを示した図となります。注目すべきは、洗濯機の音や子供のかけ足が、騒音レベルといっていいほど高い数値を示しています。

L値はマンションの遮音性を測る指標

現在は、どこのマンションデベロッパーも遮音性能の高いフローリング床を採用しています。床の遮音性を示す場合、L値を基準にします。

マンション販売会社のモデルルームへいくと、床の断面図模型がよく展示されており、その際に床の遮音等級も記載されています。

私の経験上は、L値が45以下であれば、入居後騒音で悩まされる可能性が少ないです

また、フローリングも直床よりも二重床の方が遮音性能が高く将来的なリフォームも容易です。また、床のスラブ厚も25センチ程度あれば、問題ないでしょう。

築年数の古い物件は、ほぼ例外なく直床でスラブ厚も15センチ程度ですので、ほぼ例外なく上階からの音が聞こえます。築20年以上のマンションを売る際は、注意が必要です。

お勧めはマンションの売却に長けた不動産業者であれば、購入希望者に「築年数が古い物件ですので騒音が多少気になるかもしれません。」等の配慮を持って接してくれます。

こういう不動産会社を見つけるのは、こちらの不動産の一括査定サイトを活用すれば簡単に見つかります。複数の会社から話を聞くことで、マンションに強い業者が必ず見つかるはずです。

床の貼り替え等は管理組合の了解が必要です。

ここから先は家の売却とは、密接な関係はありませんが家の資産価値を大きく左右するため、余談になりますが興味のある方だけご覧いただければと思います。

私は元大手マンション開発業者に勤務していましたので、分譲マンションに関しては、かなり詳しい方だと思います。

よく「マンションは管理を買え!」と言われますが、まさにその通りだと思います。

理由は、管理会社の出来によってマンションとしての資産価値が大きく変わるからです。

上下階の騒音トラブルを入居者任せしている管理組合や管理会社がありますがハッキリ言って論外です。

管理がずさんな物件の長期保有は危険

管理会社は、管理組合からお金をもらって共用部分のメンテナンス、管理人の手配や管理組合を円滑に運営するためのお手伝いをします。

また、マンションの資産価値を大きく左右する長期修繕計画の立案等を行う重要な役割を担っています。目に見える部分の清掃や電球の交換作業さらに給排水設備の監視等を含めて管理組合の右腕的立場を担います。

賃貸物件の管理会社とは比較にならない程、重要な役割を演じることになります。また、マンションの法律とも言うべき、管理規約の作成にも大きく関与します。

この管理規約にはリフォームに関する内容も明記されます。例えば、上下階との騒音に大きく関連するフローリングの遮音等級についても、「L45等級以上の床材を使用すること。」などと明記されます。

重大な規約違反、よく多いのが昔の物件は、床のスラブ厚が薄いため、床材はカーペットのみとし、リフォーム時にフローリングを禁止している物件があり黙ってフローリングに変えたとしても「見て見ぬふり」をする管理組合や管理会社ですと資産価値が大きく下落します。

少なくとも管理組合や管理会社が間に立たず、騒音主と直接交渉させるマンションは資産価値として大きく下落することは間違いないです。

本来、規約違反している住戸へは、管理組合として対処すべきです。また、ベランダ喫煙などのマナー違反についても同様です。

このような管理が行き届いていない物件は、自分達が所有する財産の価値を低下させることで、自分達の首を絞めるだけです。このような物件は早めに売却したほうがご自身のためです。

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