ローンが残っていても上手に家を売る方法を徹底解説!!

家を売却しようとする理由は様々だと思います。

住み替えによるもの、住宅ローンを払えないためにする場合、離婚によって売る場合。そんな様々な理由の中、気になるのが住宅ローンの残債があっても売却出来るのかと言う点かと思います。

ローンが残っていても上手に家を売る方法はあるのです。ここで徹底解説していきたいと思います。

【目 次】
  1. ローンが残っていても上手に家を売る方法
  2. ローンが残っている家の売却、抵当権抹消が出来なかったら
  3. ローンが残っていても家を売る時に発生する譲渡損失の特例
  4. ローンが残っていても家を売る時に発生する譲渡損失の特例の具体的計算例
  5. ローンが残っていても売却できる任意売却

ローンが残っていても上手に家を売る方法

家を売却する時に多くの人が住宅ローンが残った状態で売却に進みます。その為、住宅ローンが残っていても売却することが可能ですので安心して下さい。

問題となるのが、『抵当権』の問題です。抵当権が外れないと売却することは出来ないのです。
それでは詳しく抵当権の抹消についても見ていきましょう。

抵当権の抹消が出来れば売却は可能

住宅を購入した方なら、『抵当権』という言葉を耳にしたことがあると思います。でも実際の意味を知らない方も多いことでしょう。

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りたときに、家と土地をその謝金の担保として確保しておくための物です。住宅ローンが払えなくなったときには、その家と土地を銀行が取り上げますよと契約できる権利のことを指します。

契約するかしないかは、住宅ローンを組む人の自由です。購入者からしてみれば『抵当権』の契約をしない方がいいのですが、この契約を進めないと銀行はお金を貸してくれません。

契約は書面だけでも効力はありますが、多くが『抵当権設定登記』を行います。

『抵当権設定登記』とは、国の機関である法務局というところに『不動産の所有者が住宅ローンを払えなくなったら金融機関が優先的に取り上げる契約をしました』という届け出をすることです。

それによって銀行は不動産を優先的に取り上げることを国に保証してもらうこととなり安心してお金を貸すことが出来ます。

通常住宅ローンを組んだ際に、銀行と提携している司法書士が代理で登記を行います。

住宅ローンが終了し、お金の返済が終了すれば抵当権の登記は不要となるので、『抵当権設定登記』を取り消す手続きを行います。これを『抵当権抹消登記』と言います。

不動産を売却する際は、基本的には『抵当権抹消登記』をしている物件でないと売りに出せない、売りにくいと考えておいて下さい。

家購入時に自己資金が少なかった人は危ない

家を売却しようと考えた時、気になるのが住宅ローンの残債と、売却金額だと思います。売却しても住宅ローンが残ってしまったらどうなるのか不安に感じる事でしょう。

実際購入時に自己資金が少なかった人は、売却金額が残債を下回ってしまうケースも多くみられるので早めに無料査定サイトなどを利用して、不動産の査定額を知ると安心出来ます。

ローンが残っている家の売却、抵当権抹消が出来なかったら

先ほど抵当権が外せれば売却は可能とお話ししましたが、法律的には抵当権が付いたままで不動産を売買することは出来ます。実際にこのような取引もないわけではありません。しかしとても稀なケースです。

一般的には特殊な事情がない限りは、他人の借金の抵当権が設定されたままオーバーローンの不動産を買いたいと思う人はいないでしょう。

抵当権付きの不動産は売れない

不動産を売却しようと思ったときに、金融機関に抵当権を外してもらえなかった場合には、売却方法は『任意売却』になります。任意売却の詳しい方法に関しましては後ほど説明します。

ただし抵当権が外れていない物件を購入する購入希望者はかなりリスクのある物件を購入しているので、進んで抵当権付きの物件を選ぶ人はいないでしょう。

出来るだけ交渉して抵当権を外して売却活動を送りましょう。

ローンが残っていても家を売る時に発生する譲渡損失の特例

ローン残債が残っている家を売却する方は、『譲渡損失』が発生することが多いです。譲渡損失とは、不動産などの資産の売買を行った際に生じた損失のことを指します。

例えば、購入価格3000万円、ローン利息が500万円。10年間で1000万円を返済した住宅を2000万円で売却したとします。その場合差額の500万円が譲渡損失となります。では譲渡損失の特例を見ていきましょう。

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例

買い替えではなくて、住居用の財産の売却のみで終了する人は、譲渡損失によって源泉所得税が戻ってくるお得な制度があります。

源泉徴収税の金額を左右するのは、住宅借入金の『ローン残債』なのです。この税制の特例は、『住居用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例』と呼ばれています。

住居用の財産を売却して、譲渡損失が発生した場合には、譲渡損失のうちローン残債の金額から譲渡資産の譲渡価格を控除した額を限度として、他の所得との損益通算及び翌年以後3年間の繰り越し控除が出来る制度のことを言います。

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例の要件を以下に記載しますので確認してみましょう。

特定住居用財産の譲渡損失の繰り越し譲渡
譲渡資産の所有期間など 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超えしているもの
譲渡資産の住宅借入金の有無 譲渡契約締結日の前日においてローン残債があること
買い替え要件 買い換えは要件となっていない
所得要件 合計所得金額が3000万円以下であること
繰り越し控除等される金額 損失金額のうち、ローン残債譲渡価格の金額を限度として他の所得との通算及び3年間の繰り越し控除の対象となる

ただし家を売却して、新たにマイホームを購入した際に譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たすと譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などから控除する『譲渡損失の繰り越し控除』という制度が受けられるのです。

さらに1年間で損失分が相殺しきれなかった場合には、譲渡した年の翌年から3年の間繰り越して相殺することもできます。

特例を受けるための書類

特例を受けるためには売却後確定申告が必要となります。必要書類は以下の通りです。

必要書類 取得先
除票住民票 今まで住んでいた市区町村役場
譲渡資産の登記事項証明書 法務局
譲渡所得の計算明細書 税務署の書式
住宅借入金の残高証明書 住宅ローンを借りている銀行

ローンが残っていても家を売る時に発生する譲渡損失の特例の具体的計算例

Aさんが売却した不動産

平成21年5月に7000万円で購入したマンションを、平成29年4月に4000万円で売却し、5000万円の戸建てを購入した場合。

購入後のローン残高は2000万円とします。

住宅譲渡損失の計算

売却金額4000万円-(取得費7000万円-建物償却費529.2万円)-(手数料132.3万円+その他2万円)
=-2,605.1万円

建物償却費とは、7000万円×70%×0.9(定額法)×0.015×8(所有年数)=529.2万円

平成29年度分の所得税

所得800万円-住宅譲渡損失2605.1万円=-1805.1万円

損益通算により、-1805.1万円の譲渡損失が残ったので、翌年に繰り越しが認められる。
所得税は全額79万2500円が還付

平成30年度分の所得税

800万円-1005.1万円=-1005.1万円

所得税は、全額79万2500円が還付

平成31年度分の所得税

800万円-1005.1万円=-205.1万円
所得税は、全額79万2500円が還付

平成32年度分の所得税

800万円-205.1万円-190万円=4094.9万円
所得税は、全41万2000円が還付

以上のように計算することが可能になります。

ローンが残っていても売却できる任意売却

住宅ローンが払えなくなると、金融機関は裁判所を通じて強制的に土地や住まいなどの不動産を売却し、その売却代金から残った住宅ローン回収する続きを行います。

競売を回避する方法は、ローン残高よりも高く家を売るか、売却代金でまかなえない金額を用意するかしかありませんが、実際には希望通りにならないことも多いでしょう。そこで出てくるのが『任意売却』です。

任意売却とは

任意売却とは、専門の不動産コンサルタントが、債権者と債務者の間に入って調整を行い債権者の合意を得ることで不動産の売買価格がローン残高を下回っても売却出来る取引のことを言います。

競売は裁判所が介入するため、強制的で融通の聞かない手続きですが、任意売却は裁判所が介入しないため、債務者自らの判断で行うことの出来る取引となります。

任意売却のメリットデメリット

競売にかけられずに売却出来るとても魅力ある取引の『任意売却』ですが、メリットデメリットについても見ていきましょう。

メリット1市場価格とほぼ同じ価格で売却出来る

競売で売却する場合、裁判所が基準価格を決定するのでその値付けは市場価格の5~7割となります。その為例え売却出来たとしても、残債が大きく残る可能性が高くなります。

一方任意売却の場合には、市場価格とほぼ同等の値段で売却することが可能です。

メリット2 手元に資金が残る可能性がある

競売で家を売却すると、その代金は全て借金の返済に充てられます。その為債務者は1円も受け取ることが出来ないのです。

一方任意売却は事前に債権者との交渉が可能ですので引越し代金として、売却代金から資金を確保すること出来ます。

メリット3 周囲にばれずに売却出来る

競売にかかってしまうと、新聞やインターネットに公表されてしまうので、ご近所にもバレてしまう可能性があります。しかし任意売却の場合はバレることが一切ありません。

メリット4 引越し時期を自由に選べる

競売では落札した人の決定が優先されるため、強制退去を求められることもあります。一方任意売却の場合は、買い主と交渉することが可能なので、引越し時期も柔軟に対応してもらうことが可能です。

デメリット1 債権者の同意が必要

残債よりも低い価格で売却してもいいかどうか、債権者の承諾が必要となります。承諾を得てからも売買価格を決定するためには、個人で交渉は出来ません。

その為専門業者に依頼することが必要になります。中には任意売却を受け付けないといった債権者もあるため、そこは経験豊富な専門の不動産会社へ依頼することが成功の近道です。

デメリット2 連帯保証人に迷惑がかかる

ローンを滞納すると、連帯保証人にも請求が行くことになります。そこで連帯保証人が返済してしまうと任意売却は出来ません。必ず連帯保証人の協力なしでは成り立ちませんので任意売却の同意をもらうようにしましょう。

デメリット3 信用情報にのる

預貯金を抑えられるなどの破産とは異なりますが、ブラックリストに載ることになります。5年~7年程度は、大きなローンは組めなくなります。

デメリット4 競売の危険性

せっかく販売に進めたとしても買い手が付かなければ任意売却は成り立ちません。売れなければ競売になってしまうのです。

以上がメリットデメリットとなります。

任意売却を行う上での注意点

任意売却は債権者である金融機関の同意を得る必要があります。複数の金融機関からお金を借りて、複数の抵当権が付いている場合にはさらに大変になります。

また金融機関に既に競売の申し立てをしている場合には、競売が実行される前に任意売却を終了させる必要があります。

そこで重要になって来るのが、任意売却の相談先です。どのような業者を選べばいいのか、多くの人が初めて任意売却を経験することになるので悩まれることでしょう。

その様な方のために、相談先を選ぶポイントをご紹介します。

1相談員の熟練度

任意売却は失敗が許されません。ある程度の経験値がないと上手に進まないでしょう。

下記の項目を参考にして下さい。

『宅地建物取引主任者』もしくは@ファイナンシャルプランナー』など金融及び不動産の資格を持っているかどうか
任意売却相談業務に特化したトレーニングを受けているか
不動産に関する法律の知識を持っているか
各金融期間ごとの傾向を把握しているか
可能、不可能奈ことへの具体的な見通しを回答できるか

そして注目したいのが、任意売却の専門コンサルタントに依頼した場合にいくらかかるかというところでしょう。しかし安心して下さい。通常は料金がかからず、無料です。その仕組みについてもご紹介しましょう。

例えば2500万円のマンションを任意売却にて売却したとします。その2500万円の中には、

① 市役所へ滞納税金 25万円
② 司法書士 抹消費用5万円
③ 管理会社 滞納管理費など
④ 不動産会社 仲介手数料 85万円
⑤ 残りを債権者 2330万円

上記のように売却価格の中で支払われる仕組みになっています。

その為債権者から承認を得て振り分けられる仕組みになっているので、無料で相談が出来るのです。

任意売却は競争というよりも債権回収の意味合いが強い

任意売却も結局は債権回収の手段の一つです。金融機関によっては競売にかけてしまって早く終わらせたいと考えるところもあるようです。

ローン返済が厳しくなった場合には、早めに金融機関に相談に行くことをお勧めします。

任意売却の流れ

気になる任意売却ですが、どのように進んでいくのか見ていきましょう。

通常の任意売却は、既に競売にかけられている場合には1~3ヶ月、住宅ローン滞納前であれば6ヶ月~1年半程度の期間が想定されます。債権者によっても状況は大きく変わりますので、あくまで目安として下さい。

電話・メールでの相談

多くの任意売却の専門会社は土日も対応してくれます。『催告書』や『競売開始決定通知』などの書類が来た場合どうしたらいいのか悩まれる方も多いでしょう。

その様なときは悩まずすぐに相談しましょう。

面談

プライバシーに配慮してもらいながら、面談を行います。中には訪問面談を対応してくれる場合もありますので、事前に確認しましょう。

物件の査定

任意売却を成功させるためには、出来るだけ高値でかつ買い手が付きやすい価格で売りに出さなければなりません。

この判断を誤ってしまうと金融機関に同意してもらえなかったり、買い手が見つからない場合がありますので十分注意しましょう。

債権者との話し合い

任意専門会社によって、借入先に同意をもらいに行きます。もちろん複数社ある場合には全ての金融機関に同意をもらうことになります。

売買価格の調整、競売や差し押さえの取り下げ、残債のへんさいほうほう、引越し費用の捻出など様々な交渉をしてもらいます。

売却活動

不動産を取り扱うデーターベースへの登録や、新聞折り込みインターネットを使用して売却活動を行います。そのまま住み続けたい場合には、買い戻しやリースバックという手法もあります。

引越し先検討

購入希望者が現れた際には退去しなくてはなりません。事前に引越し先を見つけておくと安心でしょう。

任意売却成立

決済時に抵当権は抹消されます。買い手が見つかればついに契約です。売り主、買い主、債権者、司法書士、金融機関の担当者が一同に集まり、物件の所有権移転、抵当権抹消、差し押さえの取り下げなどの処理を行います。

以上が任意売却の際の流れになります。この流れを知っておくだけで、安心して任意売却を進められることでしょう。

任意売却するときに必要な書類

任意売却も通常の売却と必要書類は変わりません。ただし以下の書類が必要とされるかもしれません。

  • 住宅ローン借入れ債権者との金銭消費加貸借契約書、保証委託契約書
  • 競売開始決定土書、督促状など(既に申し立てされている場合)

ローンが残っている家を売るまとめ

ローンが残っていても家を売る方法がいくつかあることがおわかりでしょう。しかしまずすべきことは、ローンの残債と売却価格のバランスです。

売却価格がローン残債を上回れば難しい売却方法を考える必要はありません。2020年の東京オリンピック・パラリンピックを前に中古物件の市場は今後厳しい状況になる可能性があります。

いままで新築物件の価格高騰が進み続けあまりに値を上げてしまった為に、そこに手が出ない人の多くが中古物件市場を拡大させてくれました。

しかし建築ラッシュが収まってしまうと、新築物件も値を下げ始めてしまうので売却しづらくなることでしょう。まずは少しでも早く売却活動に向けて動き出すべきです。

そしてローン残債の方が売却価格を上回ってしまう場合には、落ち着いて売却活動を進めると良いでしょう。

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