熊本・福岡・宮城・倉敷の不動産を上手に査定する方法を徹底解説!査定方法も解説!!

2020年の東京オリンピックが決定してから日本の不動産は値上がりを続けています。

その影響は東京だけではなく、熊本、福岡、宮城、倉敷にまで影響が出ていると言われています。

そんな熊本、福岡、宮城、倉敷の不動産を売却する際に必ず必要なのが査定です。不動産を売却する時の査定には工夫が必要であり、知識を持っていないと損をする可能性もあるのです。

少しでも高値で査定してもらい、売却する為の方法を徹底解説します。

【目 次】
  1. 熊本の不動産を査定するときの注意点
  2. 福岡の不動産を査定するときの注意点
  3. 宮城の不動産を査定するときの注意点
  4. 倉敷の不動産を査定するときの注意点
  5. 不動産の一括査定の仕組みを知恵袋で調べてみよう
  6. 不動産の価値を査定する一番いい方法は?
  7. 不動産の価値を査定する一番いい方法は?

熊本の不動産を査定するときの注意点

熊本は別名『火の国』と呼ばれていることをご存じですか。活火山として有名な阿蘇山のイメージからその名をつけられましたが、実は地下水にも恵まれていることから『水の国』とも呼ばれています。

九州地方のど真ん中に位置し、福岡、大分、宮崎、鹿児島、長崎へのアクセスが容易な熊本は、地震以降相場が回復せずにいましたが、やっと近年坪単価も回復を見せています。

特に熊本市中央区は、札幌市、仙台市、広島市といった地方の大都市に並ぶほどの高相場となっているのです。

では熊本県の人気エリアはどこになるのでしょうか?取引件数で人気エリアを見ていきましょう。

件数順位 エリア 件数
1位 熊本県東区 328件
2位 熊本県中央区 315件
3位 熊本県北区 272件
4位 八代市 271件
5位 熊本市南区 252件
6位 熊本市西区 171件
7位 山鹿市 159件
8位 天草市 143件
9位 菊池市 142件
9位 合志市 142件
10位 宇城市 123件

上記を見ると、やはり熊本市の取引が多くなっています。

そして熊本県の不動産の特徴としては、比較的一戸建ての取引が多いのですが近年ではマンションの売却件数も伸び始めたようです。

十分に事前計画した上で査定に進むことをお勧めします。

熊本の不動産だからこそ気を付けなくてはならないこと

熊本県は、日本の大都市と並ぶほど不動産価格が高いと言うことがわかりましたが、相場は一体どれくらいなのでしょうか?

熊本県の不動産売却の相場は、土地が1,200万円弱、家が2,2360万円、マンションが1200万円前後となっています。

安定推移をしていた熊本の不動産事業ですが、2016年に発生した熊本地震によって一時的に価格も下がっていました。

熊本の不動産を売却する際には地震の状況を含めて売却活動を行わないとなりません。

熊本県の平均相場は九州の中でも福岡県に次ぐ高値を出しています。

物件の取引も盛んに行われていることから、査定方法にも十分に気をつけなくてはならないのです。

必ず守らなくてはならないのが、複数の不動産会社に査定依頼することです。

またその複数の不動産会社の選定の際には、インターネットを駆使している大手不動産会社と、地元に根強く営業している不動産会社を含めるとよいでしょう。

お互いに持っているお客さんが違うので、より多くの方に物件を見てもらうことが可能となります。

熊本で人気のある地域はどんな不動産?

高値で取引されている熊本県ですが、人気物件はどのようなところなのでしょうか?
先ほどもご紹介したとおり、熊本県の人気物件はやはり熊本市の物件です。

中でも人気なのが熊本市東区の物件です。特に駅から徒歩圏内の物件は高値で取引がされています。

まずは一体いくらくらいで取引できるのか、一度査定依頼することをお勧めします。

福岡の不動産を査定するときの注意点

福岡県は九州地方に存在し、面積4.971㎡人口504.9万人の大都市です。

人口が非常に多く、47都道府県出考えても9位に位置しているので、三大都市(東京・大阪・名古屋)の次に栄えていると言われています。

そんな福岡県の不動産の相場を見ていきましょう。

件数順位 エリア 件数
1位 福岡市東区 108件
2位 福岡県中央区 89件
3位 福岡県博多区 84件
4位 福岡県早良区 71件
5位 北九州市八幡西区 70件
6位 久留米市 69件
7位 福岡市南区 60件
8位 北九州市小倉南区 50件
9位 北九州市小倉北区 47件
10位 福岡市西区 44件

約2ヶ月間に成約した物件件数となります。上記を見て頂くとわかるように、福岡市の成約が多いことが見てとれます。

北九州や久留米も増えていますが、やはり福岡市の中心部の方が取引は多いのです。

福岡の不動産だからこそ気を付けなくてはならないこと

福岡県の物件の動向を確認すると、全体的に相場が高めだと言うことがわかると思います。

また近年のマンション人気は衰えることを知らず、高層マンションも増加の傾向にあります。特に福岡市や博多市はマンションの取引が増加傾向にあるのです。

日本の中でも有数の大都市で、人気が衰えることを知らない福岡県の不動産を上手に査定するためには、早めに売却活動をすることです。

福岡県はブランド力はあるが、エリアによっては治安が悪いところもあります。そのようなイメージが、物件の価格に大きく影響してきますので早めに売却のための準備を進めることをお勧めします。

また福岡県は大手企業の支社が多く、全国からの転居者が多く訪れます。その為県外に向けての物件の宣伝をすることも大切になるでしょう。

そう考えると、全国展開している大手不動産会社に査定依頼を積極的に行って下さい。

福岡で人気のある地域はどんな不動産?

福岡県は全国からの転居者がとても多い地域です。その為少々価格が高くても利便性を求める方が多く存在します。

もともと地元に住んでいた人は車での交通手段を考えますが都市部から来た人は車での行動をしない人も多く存在します。

その為公共の交通機関で行動が可能な地域は人気物件と言えます。

宮城の不動産を査定するときの注意点

7,285K㎡の面積を持つ宮崎県の人口は、230万人です。

東北地方の中心的役割を果たし県庁所在地は東北地方を代表する都市で宮城県の半分近い人口がそこに住んでいます。

また仙台市の規模も非常に大きいことから、郊外の過疎化は避ける事が出来ません。また宮城県は求婚者が多いために、他県からの転居者も多い地域となっています。

宮城の不動産だからこそ気を付けなくてはならないこと

宮城県は東北地方の他県から比べると圧倒的に相場が高く、全国から見ても上位にランクインするほどです。

土地は1200万円~1500万円、戸建ては2700万~3500万円ほど、土地は1400、万円前後が平均価格となっています。

大都市の中でも、マンションの相場が低く購入しやすいという点が宮城県の場合は見られますので、県外からの転居者にはお勧めの地域と言えます。

件数順位 エリア 件数
1位 仙台市青葉区 172件
2位 仙台市太白区 92件
3位 仙台市泉区 80件
4位 72件
5位 仙台市宮城野区 63件
6位 仙台市若林区 49件
6位 大崎市 49件
7位 名取市 39件
8位 亘理町 22件
9位 田賀城市 20件
10位 登米市 20件

上記を見てもやはり仙台市が多く取引されるという結果がお判りでしょう。

また仙台市の中には単身者向けのアパートやマンションも多いことから件数が多くなっているという傾向もあります。

宮城で人気のある地域はどんな不動産?

宮城県は人間が居住する面積が広い都道府県と言われています。その為不動産の活動が活発で売却しやすい地域と言えます。

売却者や購入希望者は沢山いますので、早めに売却準備をし始めることが良い査定をすることだと思います。

倉敷の不動産を査定するときの注意点

倉敷が存在する岡山県は、67万K㎡、人口191万人のちいきです。

農業全般が盛んであり、稲作のほかにフルーツ栽培が盛んです。特に倉敷はそんな岡山の中でも観光地として特に有名であり、人気の地域と言えます。

倉敷の不動産だからこそ気を付けなくてはならないこと

倉敷市は沿岸に石油化学、鉄鋼、自動車などの各メーカーの工場が集結した工場都市です。また観光や商業も盛んな為、岡山県の中でも土地の相場は2番目に位置しています。

倉敷で人気のある地域はどんな不動産?

倉敷の中にはレトロな街並み残る地域がいくつか存在します。

古いものの価格が下がる不動産業界でも。レトロで人気のある不動産には高値で取引されることがあります。

京都の町家と似た雰囲気があり、普通の不動産会社では価値が理解できない場合もありますので古民家を得意とする不動産会社に依頼することをお勧めします。

不動産の一括査定の仕組みを知恵袋で調べてみよう

不動産を売却しようと思ったときインターネットで多くのことを調べると思います。その際に必ず出てくる言葉が『一括査定』です。

一括査定とはウェブ上のフォームに物件情報を入力して送信すると、不動産会社から査定価格が届く仕組みのことを言います。どの仕組みや使い方はほぼ同じです。

査定依頼する物件の住所・面積などの情報を入力していくと、いくつかの不動産会社の社名が並びその中の数社からメールもしくは電話で査定額が出てくるのです。

では詳しい仕組みについてご紹介します。

一括査定の仕組みは

利用されている方で、なぜ無料でできるのか不思議に感じている方も多いことでしょう。査定を依頼する人は費用が掛かりません。

その理由は、査定をする不動産会社が、一括サイトに顧問料としてお支払いしているからです。

不動産会社から考えると、自社で宣伝することなく、お客様を連れてきてくれるのでとてもメリットがあるのです。

査定を依頼している不動産所有者にとっても、何件も不動産会社を回る手間が省けるので、一括査定サイトはとてもメリットがあると言えます。

不動産の価値を査定する一番いい方法は?

不動産を上手に売却するために大切なのはスタートです。査定が売却の成功を決めると言っても過言ではありません。上手に売却するための流れをご紹介します。

上手に査定する方法

① 物件の相場を知る

インターネットで検索をすれば、お持ちの物件の相場を知ることが出来ます。

新築物件の高騰が続いて、中古案件市場が拡大中の今だからこそ、だいたいいくらくらいで売買取引がされているのか事前に調べておくことはとても重要です。

ご自身の所有物件がいくらか把握することは今後の売却活動においてとても重要です。

また所有している物件の魅力をご自身でも把握しておきましょう。建物の歴史や、以前はどんな人が住んでいたなどわかる範囲で確認しておくと良いでしょう。

② 複数の不動産会社から査定を取る

インターネットを有効利用している大手不動産会社と、地元に根強く活動している不動産会社を含む複数の会社に依頼をかけてください。

③ 訪問査定を受ける

不動産会社の訪問査定を受けます。購入希望者の内覧時よりは配慮する必要はありませんが、室内を清掃しておきましょう。

④ 不動産会社を選ぶ

査定額を比較する際に重要なのは、その査定額に至った根拠です。

中古物件市場が拡大している今だからこそ、具体的なマーケティングを行い、根拠ある査定額を出しているかが重要と言えます。

しっかりとマーケティングされている不動産会社は、査定額=適正価格です。

ご自身が物件の相場を知っているとこの時点で大体いくらくらいが妥当なのか知ることが出来でしょう。

査定額を提示してきたときに下記について質問し、不動産を選択する参考にして下さい。

  • 売却のターゲットは誰としているのか(住宅用か商業用か)
  • 近隣の近似物件の売却実績と、売却件数
  • その査定額に至った具体的根拠

上記をスムーズに答えることが出来る不動産会社は、しっかりとマーケティングをしている可能性があります。

また絶対にしてはいけないのが、査定額が一番高いだけでその不動産会社に決めることです。

もちろんその価格に根拠があれば良いですが、値段だけで決定してはいけません。

⑤ 専任媒介契約

まずは専任媒介契約で売却を進めましょう。基本的に専任媒介契約の方が不動産会社も優先的に進めてくれるでしょう。

また業務報告も頻繁に行われますので安心感もあります。

しかし1ヶ月~2ヶ月たっても売却が進まないようであればすぐに他の不動産会社にも相談しましょう。

2020年に東京オリンピック・パラリンピックが終了すると価格が下落するとも言われています。既にその終わりは目前です。

とにかく地価の下落も考えられますので早めに動き出しましょう。

⑥ 売り出し価格を決める

信頼できる不動産会社と契約しても、最終的な売り出し価格の決定は自分でしましょう。

不動産売却を満足した形にするのは自分自身です。不動産会社に任せっきりにしてしまうと、売却が進まないと不信感を持ってしまう可能性があります。

不動産売却を納得できるものとするためには、自分で最終的な売り出し価格を決めるようにしましょう。

⑦ 内覧は自身が出来る唯一の営業活動

不動産の売却の流れの多くの営業活動は、不動産会社が行います。その為売り主が出来る営業はとても限られており、その一つが購入希望者の内覧会です。

売り出しを開始すると内覧希望者から不動産会社を通して内覧依頼が来ます。

この内覧で最終的に売却を決定することになりますのでしっかりポイントを押さえて取り組んで下さい。

近年内覧は2回~3回する人が増えていますのでそれも認識しておくと良いでしょう。

その理由つぃては、まずは物件を確認する。その後は専門家を同席させて、建物自体の診断をする場合があります。

清掃はぬかりなく

内覧は普通のお客様が来るのとは異なります。収納の内部・水廻りも見られることがありますので注意して下さい。

もちろん見せたくない場所は見せなくても構いません。しかしその場所が多いほど、購入者に対しての印象は悪くなりますのでご注意下さい。

京町家は建物の古さは魅力の一つですが、汚れやほこりは魅力ではありません。古い物を磨き上げることが重要となります。

昼間でも照明はつける

室内を明るく見せるため昼間でも照明をつけてカーテンを開けて下さい。

室内の雰囲気は内覧者にとってとても重要になりますので、明るい印象を残すことを心がけましょう。

ただ自然の光を大切にしている物件の場合は例外となりますので、建物にあった光の採り方を演出して下さい。

臭いに気をつける

家のにおいは家族ではわかりません。風通しを良くしておくほうがいいでしょう。

住むことを想像してもらう

新築マンションのモデルルームで、素敵な家具が並んでいるとこんな部屋に住みたいなと思う物です。

それは京都の物件でも同じです。

自身が住むことを想像してもらえるよう、出来る限りインテリアに気をつけて下さい。自信がない人は花を飾るだけでもいいでしょう。

少しの心配りで内覧者の印象は良くなります。

内覧の立ち会いは奥様1人が良い

ついつい気になって家族全員で内覧の立ち会いをしてしまいがちですが、奥様1人の立ち会いにしましょう。

その理由はその場で決定しなくて済むからです。例えば『このエアコンも置いていってもらえますか』などと言われると、『主人に確認します』と言えばそこで決断しなくてすむのです。

夫婦で立ち会うと、予想外のことを言われたときついつい断りづらくなりあとで後悔することがあります。

⑧ 売買契約成立

不動産を査定するにもAIが関わっているのか?

近年どこでも耳にするようになったAIですが、不動産の査定にもこの言葉が出てくるようになりました。

先日、人工知能(AI)を活用して中古マンションなどの物件価格を査定する動きが広まっている。

国土交通省はこうした動きを後押しするために、2017年度にも公示地価の調査過程で得られる賃料などの情報を開示する。

不透明な面が多かった不動産の査定基準が明確になれば中古住宅の取引活用化につながると新聞に記載があったほどです。

AIの使用方法

既に多くの無料査定サイトではAIの使用が進んでいます。

試験的な部分もありますが、必要情報を記入して、AIで査定された推定相場も表示されるようになりました。

以前のデーターから出す査定額と異なり、AIの使用回数が増えれば根拠ある査定額を出せるようになるでしょう。

今から不動産の査定にもAIの影響力が出てくると考えます。

各地の不動産を査定するまとめ

様々な地域の不動産物件を見てきましたが、2020年の東京オリンピックはもう目の前です。

オリンピックが決定してから、海外の投資家も日本の不動産に大注目したために新築物件の高騰はとどまることを知らず、購入が厳しい人が中古市場に参戦した為に不動産業界ごととても動きの多い時期を過ごしてきました。

しかし建築ラッシュも納まり、2020年の東京オリンピックが終了してしまうと選手村がも売却に出され、物件が余ってくる可能性があるのです。

そうなってしまうと物件自体の価格も下げることになってしまうので、今査定を考えている方にとっては1日でも早く売却を進める必要があるのです。

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