京都の不動産を売却するために上手な査定方法を徹底解説!!原価法で査定?匿名でも時間をかけずに査定できる方法を紹介。

不動産を売却しようと思ったとき、実はポイントがあると言うことをご存じですか?

特殊物件も多い京都の不動産から、複数の査定の方法の解説まで、不動産売却における大切なことを一気にご紹介します。

【目 次】
  1. 京都の不動産を査定するときの注意点
  2. 不動産を査定するときの原価法とは?
  3. 不動産を査定するときにどれくらいの時間がかかるのか?
  4. 不動産の査定をする際に必要な書類について
  5. 不動産を上手に査定するまとめ

京都の不動産を査定するときの注意点

京都市の住宅地の地価価格は、11区のうち9区が上昇となっており、平均の変動率は+0.3~+0.5と上昇幅が拡大しています。

マイナスになっている地区は2区のみです。利便性の良好な地下鉄沿線や商業施設が充実した二条駅周辺や状況区室町通界隈及び御所西地区は、地域のステータス性とマンション如うちの高騰や店舗の増加によって高値で取引されています。

そして京都市内はホテル稼働率が90%を超えるため、宿泊価格も高騰しそれに伴い、ホテル事業者の用地ニーズが強い物の供給が少ない状況にあります。

以上のように京都の不動産はこれからも人気が衰えることはなさそうな地域と言えます。そんな京都の不動産を査定する際にどのようなことを注意したらいいのかご紹介します。

京都の不動産だからこそ気を付けなくてはならないこと

京都の不動産は人気が高いと言うことはおわかりかと思いますが、相場はどれくらいなのでしょうか?

都道府県ランキング【地価】

1位 東京都 342,600円/㎡
2位 神奈川県 176,200円/㎡
3位 大阪府 148,300円/㎡
4位 埼玉県 110,000円/㎡
5位 京都府 104,000円/㎡
6位 兵庫県 102,100円/㎡
7位 愛知県 100,100円/㎡
8位 千葉県 72,500円/㎡

 都道府県住宅地上昇ランキング

7位 福岡県 2.62%
8位 福島県 1.739%
9位 広島県 1.518%
10位 愛知県 1.111%
11位 京都府 1.068%

住宅地の価格は高いものの大幅な上昇ではなく少しずつ上昇していることが見てとれます。

上記を見ると、安定した地価価格と言えるでしょう。しかし近年、2020年の東京オリンピック・パラリンピックの影響で日本の不動産は海外投資家からも大注目です。

その中でも京都は外国人からも人気の高い地域となっています。安定した価格維持をしている京都ですが、日本の不動産は2020年を境に、全国的に下落すると言われています。

京都も例外ではありません。京都の不動産を売却するにあたって売却したとしても、少しでも早く準備をすることが大切です。

京町家を査定する場合

京都の物件と言えば、多くの人がイメージするのは京町家です。売却物件が京町家の場合はどのような点を考慮しなくてはならないかご紹介します。

京町家の定義は様々で、統一されている定義はありません。

一般的には『ウナギの寝床』と言われる奥行きの長い敷地形状を持ち、伝統工法と呼ばれる木組構造で作られている建物を京町家と呼んでいます。

そして京都市の定義としては、1950年以前に建てられた木造家屋という物のあります。今では住宅用だけではなく、カフェや雑貨屋などでも利用されることも有り、人気の物件なのです。

では高値で取引される京町家の特徴を見ていきましょう。

① 出格子

軒下やひさしから突き出るように設置される格子。光や風は通しつつ、外からの視線を遮る目的があります。

② 虫籠窓

縦格子の形が虫籠のように見えることからこのような名がつけられています。天井の低い二階建てに多く見られます。

③ 一文字瓦

軒先の瓦が真一文字に切り落としたように揃う屋根。町並みに統一感を持たせ、スッキリとした印象になります。

④ 駒寄せ

軒下を囲う低い柵。元々は荷物を運んできた牛や馬をつなぐために設けられていました。むかしの文化の名残を感じます。

⑤ 犬矢来

京都の町並みで見かけることの多い犬矢来。雨の跳ね返りから壁を守り、しなやかな曲線美は家によって様々なバリエーションがあります。

京町家には、様々な魅力ある意匠があります。その為通常の査定だけではなく、多くの不動産会社が京町家の査定には+αの要素を含み査定します。

① 取引による市場評価

土地の評価(立地や基本的な地価を求め、土地の広さや道路条件などから土地を評価する。建物の評価(構造躯体と設備を中心に評価する。意匠面・庭部分も確認

市場性の評価(エリアごとの市場や競合物件・流通価格帯などの近隣取引事例による)

( 土地+建物 ) ×市場性の評価  =不動産評価額

② 収益性による評価

年間の純利益と不動産の固有の流通リスクと物件固有のリスクを踏まえた還元利回りから収益性による不動産評価を求める方法

上記の二つの評価方法に京町家の意匠や庭の評価をプラスする

以上のように京町家の場合は、査定にも差が出るので注意が必要です。

上手に査定する方法は?

京都の京町家の売却の場合、通常の査定とは異なります。十分に注意しましょう。

① 京都の不動産の相場を知る

インターネットで検索をすれば、お持ちの物件の相場を知ることが出来ます。

新築物件の高騰が続いて、中古案件市場が拡大中の今だからこそ、だいたいいくらくらいで売買取引がされているのか事前に調べておくことはとても重要です。

しかし京町家の場合、建物一つ一つで価格にかなりの差が出ますのであくまで参考として下さい。

た所有している物件の魅力をご自身でも把握しておきましょう。建物の歴史や、以前はどんな人が住んでいたなどわかる範囲で確認しておくと良いでしょう。

② 複数の不動産会社から査定を取る

京町家の場合、机上査定は出来ないと考えて下さい。京町家を専門及び得意とする不動産会社に声をかけ、訪問査定を依頼して下さい。

古い建物の価値がわからないスタッフの査定は建物の価値をゼロとされてしまします。十分に注意しましょう。

③ 訪問査定を受ける

不動産会社の訪問査定を受けます。購入希望者の内覧時よりは配慮する必要はありませんが、室内を清掃しておきましょう。

京町家にとってメンテンスをしっかり行っているかと言うことはとても重要なことです。

古民家にとって大切なのは歴史とメンテナンスです。その点を高く評価してもらえるように整頓しておくと高い評価に繋がります。

④ 不動産会社を選ぶ

査定額を比較する際に重要なのは、その査定額に至った根拠です。

中古物件市場が拡大している今だからこそ、具体的なマーケティングを行い、根拠ある査定額を出しているかが重要と言えます。

しっかりとマーケティングされている不動産会社は、査定額=適正価格です。

京町家の場合少々、通常の中古物件とは評価方法が異なりますが、しっかりとマーケティングされているかどうかは変わりませんので注意しましょう。

査定額を提示してきたときに下記について質問し、不動産を選択する参考にして下さい。

  • 売却のターゲットは誰としているのか(住宅用か商業用か)
  • 近隣の近似物件の売却実績と、売却件数
  • その査定額に至った具体的根拠

上記をスムーズに答えることが出来る不動産会社は、しっかりとマーケティングをしている可能性があります。

また絶対にしてはいけないのが、査定額が一番高い不動産会社に決めることです。もちろんその価格に根拠があれば良いですが、京町家に不得手な不動産会社も中にはいますので注意しましょう。

⑤ 専任媒介契約

まずは専任媒介契約で売却を進めましょう。基本的に専任媒介契約の方が不動産会社も優先的に進めてくれるでしょう。

また業務報告も頻繁に行われますので安心感もあります。しかし1ヶ月~2ヶ月たっても売却が進まないようであればすぐに他の不動産会社にも相談しましょう。

2020年に東京オリンピック・パラリンピックが終了すると価格が下落するとも言われています。

とにかく京町家は特殊な物件ではありますが、全体的な地価の下落も考えられますので早めに動き出しましょう。

⑥ 売り出し価格を決める

信頼できる不動産会社と契約しても、最終的な売り出し価格の決定は自分でしましょう。

もちろん特殊物件のためより専門知識の持っている不動産会社の意見は重要です。しかし不動産売却を満足した形にするのは自分自身です。

不動産会社に任せっきりにしてしまうと、売却が進まないと不信感を持ってしまう可能性があります。

不動産売却を納得できるものとするためには、自分で最終的な売り出し価格を決めるようにしましょう。

⑦ 内覧は自身が出来る唯一の営業活動

不動産の売却の流れの多くの営業活動は、不動産会社が行います。その為売り主が出来る営業はとても限られており、その一つが購入希望者の内覧会です。

売り出しを開始すると内覧希望者から不動産会社を通して内覧依頼が来ます。この内覧で最終的に売却を決定することになりますのでしっかりポイントを押さえて取り組んで下さい。

近年内覧は2回~3回する人が増えていますのでそれも認識しておくと良いでしょう。

清掃はぬかりなく

内覧は普通のお客様が来るのとは異なります。収納の内部・水廻りも見られることがありますので注意して下さい。

もちろん見せたくない場所は見せなくても構いません。しかしその場所が多いほど、購入者に対しての印象は悪くなりますのでご注意下さい。

京町家は建物の古さは魅力の一つですが、汚れやほこりは魅力ではありません。古い物を磨き上げることが重要となります。

昼間でも照明はつける

室内を明るく見せるため昼間でも照明をつけてカーテンを開けて下さい。

室内の雰囲気は内覧者にとってとても重要になりますので、明るい印象を残すことを心がけましょう。

ただ自然の光を大切にしている物件の場合は例外となりますので、建物にあった光の採り方を演出して下さい。

臭いに気をつける

京町家の魅力の一つに風通しの良い造りがあります。出来るだけ窓を開けて自然な空気を循環させて下さい。

住むことを想像してもらう

新築マンションのモデルルームで、素敵な家具が並んでいるとこんな部屋に住みたいなと思う物です。それは京都の物件でも同じです。

自身が住むことを想像してもらえるよう、出来る限りインテリアに気をつけて下さい。自信がない人は花を飾るだけでもいいでしょう。

少しの心配りで内覧者の印象は良くなります。

内覧の立ち会いは奥様1人が良い

ついつい気になって家族全員で内覧の立ち会いをしてしまいがちですが、奥様1人の立ち会いにしましょう。

その理由はその場で決定しなくて済むからです。

例えば『このエアコンも置いていってもらえますか』などと言われると、『主人に確認します』と言えばそこで決断しなくてすむのです。

夫婦で立ち会うと、予想外のことを言われたときついつい断りづらくなりあとで後悔することがあります。

⑧ 売買契約成立

不動産を査定するときの原価法とは?

不動産の売却をしようと思ったとき不動産の鑑定評価と言う言葉を目にすることと思います。

不動産鑑定士が土地や建物などの不動産の合理的な価格を評価することを指します。そしてその評価をするには三つの方法から出されています。

評価方法 評価額の名称
原価法 詳細は後ほど 積算価格
収益還元法 将来得られる収益を現在の価値に割引いて算出 収益価格
取引事例比較法 近隣の取引事例と比較して算出 比準比較

今回は上記の中の原価法についてご紹介します。

原価法の計算方法

原価法とは、査定の対象となる不動産を再調達した際の原価を計算し、そこから現在の不動産の状態を考慮して原価計算をして算出する査定方法です。

例えば一戸建ての物件を査定する場合、新築で立て直した際の費用を計算し、そこから現時点での建物の状態を評価して差し引き査定額を出します。

建物は所有者のメンテナンスによって価値は大きく変わります。

その為原価法は1軒ずつ査定していくと考えた方が良いでしょう。では詳しく計算方法を見ていきます。

① 再調達原価を計算する

原価法で査定する際には、まず対象となる不動産を再調達する際の費用を計算します。

再調達する費用とは、建設会社に同じような建物を依頼し、住める状態で引き渡してもらうまでにかかる費用のことを指します。標準的には以下の金額が含まれます。

  • 直接工事費(材料費・人件費・光熱費
  • 間接工事費(準備作業の費用・仮説物・会社の利益分)
  • 一般管理費(総務や人事など管理費部門で発生した費用)

② 再調達原価から減価修正

標準定菜工事費を参考に、再調達原価を計算した後は、現在の物件の状況を評価して減価修正していきます。減価対象となるのは以下の通りです。

物理的要因

物理的要因とは、破損や老朽化などの不動産を使用していく中で生じる損傷を指します。建物は時間と共に価値は下がっていきます。

しかし目にとまる部分だけでも修繕しておくと、査定は有利となりますので、日頃からのお手入れは重要なポイントとなるでしょう。

機能的要因

主に設備の旧式かを指します。例えば建築時には最新式だった設備が、今では時代遅れになっている場合には減価の対象となります。

給湯器や下水道設備など古い設備が残っていると査定にも大きく影響します。

経済的要因

経済的要因とは、対象となる不動産だけでなく周辺の不動産や環境の変化による減価です。過疎化が進んでしまった地域やなど不動産の価格が下がる可能性があります。

また環境問題や国内市場の情勢なども経済的要因として査定額に影響を与えます。

土地減価

建物だけでなく土地も合わせて売却予定の場合、土地の価値からも影響を受けます。

土地の相場は国土交通省の地価公示や税務署が毎年発表している路線価を参考に決まりますので事前に調べておくと良いでしょう。

また上記の他に耐用年数で決定する方法もあります。例えば木造の建物であれば、耐用年数は22年と設定されています。

その為築年数分の減価償却を行い、簡単に現時点での価値を計算することができます。例えば再調達価格が2000万円の木造物件で、築数十年立っている場合には以下の通りになります。

22年(耐用年数)-10年(築年数) = 12年 (残りの耐用年数)
12年(残りの耐用年数)/22年(耐用年数)=0.545454(減価率)
2000(再調達価格)×0.545(減価率) =1090万円 (査定額)

③ 査定額決定

以上のように原価法と言っても種類があるのがおわかりかと思います。

原価法で査定する場合には訪問査定が良い?

原価法の査定では、訪問して減価率を出してもらう場合と、耐用年数から出す場合の二つの選択肢があります。

しかし実際は訪問査定の方が精度が高くなるために、本格的に売却を検討している方は訪問査定を依頼しましょう。

不動産を査定するときにどれくらいの時間がかかるのか?

不動産を売却使用と考えた時、気になるのが査定までどれくらい時間がかかるか言うことです。査定額によって売却をするかしないかを決める人も多いので、査定額が出る時間はとても重要なのです。

2種類の査定方法について

中古不動産の査定には2つの種類があります。

1つ目は 「机上査定」と言って過去の成約事例を参考に、物件の状況確認足で査定額を算出する査定方法です。

インターネットなどで一括査定と書いてあるところの多くは、この机上査定で算出されているのです。

一方不動産会社の人が直接見に来て査定することを「訪問査定」と言います。売却を悩んでいて、大体の相場を知りたい程度であれば机上査定で十分です。

一括査定サイトに登録したら、営業の電話が来るのではと心配される方もいると思いますが、近年の一括査定サイトではその様な営業電話を代わりに断ってくれるサービスもありますので安心して下さい。

机上査定のかかる時間や費用は?

机上査定は、インターネットのサイト上で確認する場合と、書面にてもらう2種類の確認方法があります。

書面にて受け取りたい場合には、1週間程度かかると考えておいたほうがいいでしょう。

またオンライン上で依頼した場合には、最短で60秒で売却額がわかるサイトもあります。その際には自分で印刷が必要になりますが、発行までの時間は断然オンライン上の方が早く受け取ることが可能です。

また気になる費用面ですが、『不動産査定書』を出してもらう場合、簡易査定と書類作成が存在し、簡易査定はオンライン上で見ることが可能なため無料です。

一方書類作成が必要な場合には、5000円~10000円徴収する会社もあります。費用は不動産会社ごとに異なりますので事前確認した方がいいでしょう。

詳細査定のかかる時間や費用は?

机上査定のかかる時間や費用についてわかったところで、詳細査定はどのくらいの時間がかかるでしょうか?まずは不動産会社に連絡をして、詳細(訪問)査定を依頼して下さい。その訪問の予定を立てて当日を待ちます。

訪問査定はだいたいが1時間程度と考えた方がいいでしょう。では実際は何を見ていくのでしょうか?

マンションの場合は、室内の設備・床・壁の経年具合を目視にて確認します。これは戸建ても同様です。

また作り付けの家具なのか、据え置きの家具なのか詳細の確認があるでしょう。また空調は置いたままになるのか物件の付属品に関してもヒヤリングがあります。

戸建ての場合には上記に加え、現地の境界、高低差、ライフライン、道路、越境物などについても確認されますので事前に情報を集めておきましょう。

先々のトラブルがないように気になる点は不動産会社に伝えて下さい。

下記に不動産会社が現地で確認する内容をご紹介します。

周辺環境 ・駅からの動線や踏切、幅広の道路に遮られることなくスムーズに来ることが出来るのか
・公園や公共施設へのアクセスや環境
・静かな地域か、治安は良いか?
・商店街やコンビニ、及び近隣に駐車場があるかどうか
物件 日当たりや風通しは良いか?
・窓からの眺望は?
・天井の高さ、収納や室内動線、水廻りなど
・内装の質や備え付けの家具
共用施設 エントランスや管理室が清潔に使用されているか
・集合ポスト、自転車置き場など管理が行き届いているか
・植樹や施設内の管理

訪問査定でも費用面に関しては、机上訪問と同様です。基本的には無料ですが、不動産会社によっては有償の場合もあるそうです。

不動産の査定をする際に必要な書類について

不動産の査定について色々と理解したところで、査定をするための準備をしていきましょう。

不動産の査定をするためには不動産の物件情報だけでなく、必要な提出書類がある場合があります。一体どのようの物が必要になるのか確認していきましょう

査定の種類によって必要なものが違う

不動産の査定をする場合、先ほど2種類の査定方法があるとご説明しました。簡易(机上査定)と詳細(訪問査定)です。組み合わせから必要な書類をチェックしましょう。

① 簡易(机上査定)× インターネット

基本的に提出書類はありません。住所・間取り・専有部分・共用部の面積・階数・築年数さえわかれば査定することが可能です。

② 簡易(机上査定)× 面談

基本的に提出書類はありません。住所・間取り・専有部分・共用部の面積・階数・築年数さえわかれば査定することが可能です。

③ 詳細査定(訪問) × インターネット

基本的に詳細査定はインターネットで完了させることは出来ません。

④ 詳細査定(訪問) × 面談

この方法が一番根拠ある査定額を出してくれます。

必要書類は以下の通りです。

  • 登記簿謄本
  • 公図
  • 測量図
  • 建物の図面
  • 不動産の所在地がわかる地図
  • 権利書

上記を事前に準備しておきましょう。

不動産査定書と不動産鑑定評価書ではちがう

不動産を査定する際、不動産査定書と不動産鑑定評価書どちらを依頼するかご存じですか?

不動産を売却しようとする際、必ず決めなくてはならないのが売り出し価格です。いくらで売り出しを始めるかはとても重要なのです。

多くの人がまずは不動産会社に相談をして査定依頼をかけると思います。その時に不動産会社が出してくれるのが『不動産査定書』です。

記載内容は、土地と建物別に1㎡/坪あたりの査定額が記載されています。また発行した不動産会社の仲介手数料も記載されているので、不動産売却における大体の金額を把握することが可能です。

ただし不動産の価格は日々更新されていますので、有効期限を確認して売却を進めるのか早めに決断しましょう。

一方『不動産鑑定評価書』は国家資格の有資格者である不動産鑑定士のみが作成できる書類です。

『不動産査定書』は不動産会社の営業担当者が作成できるのに対し、『不動産鑑定評価書』は有資格者のみ作成できる正式書類になります。

裁判所や税務署などの公的機関に提出できる不動産の価値を評価する公的書類となりますので、間違わないようにしましょう

相続や年末調整で必ず必要という場合に『不動産鑑定評価書』を作成します。

『不動産査定書』に比べると項目も多く、一枚の用紙ではなく冊子になっており、記載内容は以下の通りとても多くの情報が必要となります。

不動産を上手に査定するまとめ

不動産売却と言っても様々な種類と方法がありました。これから2020年の東京オリンピック終了後、物件が下落する可能性があります。今のうち売却準備を進めて、少しでもお得に売却すべきでしょう。

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