不動産査定書を徹底解説!!雛形の入手方法についても紹介します。

不動産を売却しようと思ったとき、『不動産査定書』という言葉をどこかで目にしたことがあると思います。

イメージはつくものの、どんな時に必要で、作成するのにどれくらいの費用が掛かるのかなど詳しくはよくわからない方も多いのではないでしょうか?

そんな方の為に不動産売却の際に必要となる『不動産査定書』について徹底解説します。

【目 次】
  1. 不動産査定書と不動産鑑定評価書の違いはあるのか?
  2. 不動産査定書を入手したいときはどこに相談すべきか
  3. 不動産査定書の入手は一括査定サイトが便利
  4. 不動産査定書は作成者によって違うとは?
  5. 不動産の査定について
  6. 不動産査定書の雛形はあるの?
  7. 不動産査定書についてのまとめ

不動産査定書と不動産鑑定評価書の違いはあるのか?

『不動産査定書』を調べるときよく出てくる言葉に『不動産鑑定評価書』があります。この違いをご存知ですか?

不動産を売却するうえでとても大切になってきますので必ず理解しておきましょう。

不動産査定書の内容

不動産を売却しようとする際、必ず決めなくてはならないのが売り出し価格です。いくらで売り出しを始めるかはとても重要なのです。

多くの人がまずは不動産会社に相談をして査定依頼をかけると思います。その時に不動産会社が出してくれるのが『不動産査定書』です。

記載内容は、土地と建物別に1㎡/坪あたりの査定額が記載されています。

また発行した不動産会社の仲介手数料も記載されているので、不動産売却における大体の金額を把握することが可能です。

ただし不動産の価格は日々更新されていますので、有効期限を確認して売却を進めるのか早めに決断しましょう。

不動産査定書の作成にかかる期間

『不動産査定書』は書面にてもらう場合と、インターネットのサイト上でもらう場合と2種類あります。

書面にて郵送で受け取りたい場合には、1週間程度かかると考えておいたほうがいいでしょう。

またオンライン上で依頼した場合には、最短で60秒で売却額がわかります、その際には自分で印刷が必要になりますが、発行までの時間は断然オンライン上の方が早く受け取ることが可能なのでオンラインがお勧めです。

不動産査定書の作成にかかる費用

内容と製作期間がわかったところで気になるのが費用面です。『不動産査定書』には簡易査定と書類作成が存在し、簡易査定はオンライン上で見ることが可能なので無料です。

一方書類作成が必要な場合には、5000円~10000円徴収する会社もあります。費用は不動産会社ごとに異なりますので事前確認すべきです。

不動産鑑定評価書の内容

『不動産鑑定評価書』は国家資格の有資格者である不動産鑑定士のみが作成できる書類です。

『不動産査定書』は不動産会社の営業担当者が作成できるのに対し、『不動産鑑定評価書』は有資格者のみ作成できる正式書類になります。

裁判所や税務署などの公的機関に提出できる不動産の価値を評価する公的書類となりますので、間違わないようにしましょう。

相続や年末調整で必ず必要という場合に『不動産鑑定評価書』を作成します。

『不動産査定書』に比べると項目も多く、一枚の用紙ではなく冊子になっており、記載内容は以下の通りとても多くの情報が必要となります。

1価格時点と呼ばれる価格決定の年月日
2.不動産鑑定の目的
3.作成のための確認資料(登記簿・住宅地図・公図など)
4.土壌汚染の有無
5.価格の種類
6.景気動向
7.地価動向
8.地域分析
9.街路条件
10.交通接近条件
11.環境条件
12.行政的条件
13.市場分析
14.個別分析
15.資産方針
16.標準画地の価格
17.対象不動産の価格

不動産鑑定評価書の作成にかかる期間

ご紹介したとおり、記載内容も多く有資格者しか作成することが出来ない『不動産鑑定評価書』ですが、作成にはどれくらいかかるのでしょうか?

『不動産鑑定評価書』は作成するにあたって、必要書類の提出が必要だったりヒヤリングをして作成を進めます。

その為通常2週間~3週間作成に時間がかかります。作成の際は、時間に余裕を持って作成依頼しましょう。

不動産鑑定評価書の作成にかかる費用

『不動産鑑定評価書』作成には時間がかかると言うことがわかりましたが、有資格書が時間をかけて作成するので必ず費用はかかります。各会社によって金額の差や、資産額にもよりますので下記表を参考として下さい。

もしもただ単に不動産を売却するだけのために必要であれば、不動産査定書で十分です。

鑑定評価額 更地 建物と土地 マンション
~1000万円以下 20万円弱 25万円前後 30万円強
~5000万円以下 25万円~30万円 30万円~50万円 60万円~70万円
~1億円以下 30万円~40万円 50万円~60万円 70万円~85万円
~2億円以下 50万円~60万円 60万円~75万円 85万円~95万円

不動産査定書を入手したいときはどこに相談すべきか

不動産の査定書をほしいとおもったら、まずは不動産会社に依頼しましょう。

近隣の不動産会社でも、インターネットで依頼してもどちらでも構いません。まずは無料の『不動産査定書』を依頼することをお勧めします。

不動産査定書は無料で作成してもらえる

不動産会社が査定する『不動産査定書』は作成の際にお金をもらうことを禁止されています。その為無料で『不動産鑑定書』が必要なときは、不動産会社に依頼しましょう。

鑑定会社に依頼してしまうと、有償になってしまいますので注意が必要です。

不動産査定書の入手は一括査定サイトが便利

不動産を上手に売却する一番のポイントは複数の不動産会社に査定依頼をすることが第一歩です。

その為に一括査定サイトはとても有効な手段と考えていいでしょう。同じ条件を入力しても、不動産会社から来た査定額には幅があります。

高く査定してくれる会社と、驚くほど安く査定されてしまう会社と様々です。それを把握するためにも多くの不動産会社に査定依頼することが大切なのです。

一括査定サイトでの入手方法

不動産の匿名サイトはいくつかあります。物件の必要情報さえ入力すれば、簡単に査定額を知ることができるでしょう。

もちろんほとんどが無料で使用できるのでその点も人気の理由の一つです。ではどのような情報で査定できるのか見ていきましょう。

  • 住所
  • 建物の種類
  • 建物面積
  • 築年数
  • 利用状況

一括査定サイトを利用した時の注意点

一括査定サイトは、手軽に査定額を知ることが出来ます。では注意すべき点があるのか見ていきましょう。

不動産を売却しようと思ったとき、一括査定サイトに登録すると、5社から10社以上の会社が査定価格を算出してくれます。あまりに多くの査定額

が出てきてしまうので、デメリットとしては情報が多すぎて迷ってしまうと言うことです。そんな悩みを対処するのは、『出してもらった査定額の平均を出す』ことです。それによって査定価格の平均を知ることが出来ます、

一括査定サイトで出てくる査定額のほとんどが過去の取引事例からみて価格を出しています。その為大幅な価格の違いは出ないでしょう。多少の価格の差は、不動産会社の思いであることが多いです。

不動産査定書は作成者によって違うとは?

不動産鑑定書と言っても、実は2種類存在します。1つ目は不動産会社に依頼する無料の不動産査定書。もう一つは不動産鑑定業者に依頼する有料の査定書です。その違いを見ていきましょう。

不動産業者が作成する書面

不動産会社が作成する『不動産査定書』は、主に個人が不動産を売却する際に売り出し価格の参考とする目的で取得する物です。

ここに記載される査定額は、助言価格とも言われ、この価格で売り出した場合に3ヶ月以内に売却可能と判断される価格で有り、成約見込み価格という位置づけにあります。

不動産会社の作成する査定書は、一般的に公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを用いて作成します。

先ほど査定書に関しては無料で作成してもらえる場合があるとご紹介しましたが、不動産会社が査定して作成した『不動産査定書』に関しては、費用をもらってはいけないことになっているのです。

不動産会社にとっては見込み客からの依頼となるので、喜んで対応してくれるでしょう。

また不動産会社の作成する『不動産査定書』の作成においてとても便利なのは一括査定サイトを利用することです。

不動産を売却する際には、複数の不動産会社から査定額を取ることがとても大切になります。1社1社回ってみていくのはとても大変ですので、一括査定サイトを有効活用しましょう。

不動産鑑定士が作成する書面

一方『不動産査定書』を不動産鑑定士が作成する場合もあります。査定書は、鑑定評価書と異なり、査定額によって作成費用を変えている会社はほとんどありません。

不動産鑑定士が、不動産査定書を作成する際には、10万~20万円かかると思っていた方がいいでしょう。基本的には、『不動産査定書』は社内や身内だけで利用する資料です。

その為『不動産査定書』をわざわざ有料で不動産鑑定しに作成してもらう必要性はほとんどありません。

不動産の査定について

不動産の査定と言っても、出してもらう書類の種類や鑑定する人でかかる費用が異なることがわかりました。では査定の種類についてもご紹介します。

査定の種類

査定には簡易(机上)査定と訪問(詳細)査定があります。簡易査定は物件情報だけで行う査定になっており、詳細査定は実際に物件を見て現物を確認して査定を行います。

簡易(机上)査定

物件の種類(土地・戸建て・マンション)、所在地、広さ、築年数などの情報のみで概算価格を出すのが簡易査定です。

このような情報だけで査定できるのは、周辺地域の類似物件における取り引き状況などから算出しているので、ある程度の査定額はその過去の情報から計算することが出来ます。不動産の売却の際とても大切なのが、複数の不動産会社に査定依頼することです。

その理由としては物件の相場を知ることと、不動産会社を絞る目的があります。その為にも簡易査定で複数の不動産会社から査定してもらうとよいでしょう。

訪問(詳細)査定 訪問査定では、所有者が立ち会って査定担当者から物件の内部や外部を確認し、その物件の良い点悪い点を一定の基準で採点しながら査定していきます。

訪問査定のデメリットとしては、訪問した担当者の主観が反映される可能性があることと、立ち会いをするために時間を作ったり清掃しなくてはならない点です。また物件を化している場合には、貸借人にも協力してもらわないとなりません。

訪問査定はある程度、不動産会社が独自の基準を設けているか、業界団体の不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを利用して評価しています。

査定の精度は?

やはり査定の精度で見ていくと、訪問査定の方が根拠ある査定額を出してもらうことが出来るでしょう。

しかし簡易査定の魅力は手間をかけずに複数の不動産会社に依頼できることです。依頼している不動産会社の数が多ければ多いほど、価格に差があることを実感するでしょう。

まず売却を悩んでいる場合には、簡易査定依頼を複数社から行い、不動産会社を2社~3社程度に絞ってから詳細査定依頼をしてもいいでしょう。

土地でも訪問は必要?

立地が価格の大半を閉める土地は、ある程度の情報で精度ある査定額を出すことが出来ます。

しかし周辺環境や、周辺の勾配、境界線の有無や管理状態など、詳細査定でしかわからない部分もありますのでやはり売却決定後には訪問査定をするべきでしょう。

ただし一戸建てやマンションとは異なり、所有者の立ち会いまでは必要としない不動産会社もありますのでその点は事前に確認しておきましょう。

不動産査定書の雛形はあるの?

不動産会社の営業担当者でも作成できる『不動産査定書』ですが、雛形はあるのでしょうか?結論から申し上げると雛形はあります。インターネットを検索すると、簡単に雛形をダウンロードすることが可能です。

不動産売却時に誰でも使える査定ソフトがある?

不動産売却を調べていくと、物件を査定するのに査定ソフトがあることにお気付きの方もいるでしょう。

インターネットで一括サイトに登録するのも、近隣の不動産に声かけるのも情報が漏れてしまいそうで倦厭される方もいるかもしれません。

でも不動産の価格を知りたいのであれば、不動産査定ソフトを使用するよりも、サイトを使用した方が簡単に査定することが出来るのでサイトをおすすめします。

不動産査定ソフトとは?

不動産査定ソフトは基本的に不動産会社などに努めるプロの方が使用します。

もっともポピュラーな不動産査定ソフトは、公益財団法人不動産流通推進センターが提供している『価格査定マニュアル』になります。

従来CD-ROM版しかありませんでしたが、平成27年よりWEB版が登場したのでより簡単に入手することが出来ます。

WEB版の年間利用料は、3,240円(税込)となりWEB番が出たことで、外出時にタブレット端末からの価格査定も出来るようになりました。

また中古戸建て住宅の耐用年数が20年~25年と変更になったことで、今まで価格の付かなかった戸建ても金額が算出されるようになったのです。

ただしこの査定ソフトは、戸建て住宅、住宅地、マンションの個人居住用の不動産のみの取り扱いとなっています。

お勧めの有料ソフトは?

有料ソフトでお勧めするのが、『標宅プロ』です。地価公示の評価委員を務めている不動産鑑定士が使用しており、取り引き事例カードの作成も可能です。

価格は、125,000円となっており、住宅地・商業地・工業地他、規模の大小は問いません。ただしこのソフトの使用人は不動産鑑定士となっています。

無料ソフトはあるのか?

無料の不動産査定ソフトは、『Excel 売買ナビ』が比較的人気です。こちらは査定額を出すと言うよりは、諸経費の計算ソフトとなっており、不動産取引の際に必要となる費用をエクセルで算出してくれます。

費用は無料ですが、査定ソフトというよりは不動産会社向けの諸経費計算ソフトです。

査定ソフトは定期的にチェックする。

今では当たり前になっているインターネットですが、 まだまだ歴史は浅く日本では普及し始めて20年程度です。

不動産の査定も以前は不動産会社に行って査定してもらうことが当たり前だった時代から、インターネットで一括査定できる時代へと変わりました。

またより進化して、パソコンを使うよりもスマホで何でも検索してしまう時代へと変化します。その為査定ソフトもこれからは、査定アプリへと変動していくことでしょう。

まだまだアプリの数はすくないものの、今後数多くの査定アプリがリリースされていくと思われます。パソコンを使う時間がなくても、少しの空いた時間でスマホを使って査定できるのはとても便利なことです。

もちろん査定ソフトも進化し続けます。定期的なチェックでより快適に査定出来るでしょう。

査定ソフトを使用する際の注意点

査定ソフトと聞くと、必要な情報を入力すればすぐに査定額が出てくるとお思いでしょう。

しかし実は『取引事例』の選定をする必要があります。ソフトを使用する前にその取引事例の入力から始まるのです。

その後駅からの距離や、路地伏敷地の有無、崖地の面積、接面道路の状況、道路との高低差などの条件を入力していきます。適切な事例の収集と、流通性の点数付けによって点数化して査定するのです。

査定ソフトは基本的には不動産会社向けのソフトとなるので、売却する際に価格が知りたいからと言って購入するのはお勧めできません。

不動産査定書についてのまとめ

査定をするにあたって、出てくる書類や方法が様々あることがわかりました。個人の不動産売却にあたっては、まずはオンラインで一括査定サイトにアクセスすべきだと思います。

情報が漏れてしまうことを懸念してご自身でサイトやその他のサービスを利用しようとする人もいるかもしれませんが、かえって時間がかかってしまいお勧めできません。

特にこれから、不動産は価格が下がる可能性があります。2020年の東京オリンピック・パラリンピックのおかげで各物件は価格が高騰していました。

しかしそろそろその流れも変わりつつあります。売却するのであれば早めに売却した方がいいでしょう。

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