マンション売却時の瑕疵担保責任について

『瑕疵担保責任』という言葉の意味をご存じですか?

中古マンションを売却する時に注意しなくてはならないのが『瑕疵担保責任』です。高いお金を出して購入した物が、すぐに壊れてしまっては買い主は困ってしまいます。

そのようなトラブルが起こった場合、誰が修繕するのか明確にする必要があるのです。その為売買契約の際に『瑕疵担保責任』について明確にしておく必要があります。

マンションを上手に売却する為に、購入希望者にも買いやすく、売り主も安心して売却する為に大切な『瑕疵担保責任』についてご紹介します。

【目 次】
  1. マンション売却時に売り主が負うべき瑕疵担保責任
  2. マンション売却時の瑕疵担保責任のよくある事例
  3. マンション売却時の瑕疵担保責任はいつまで有効か
  4. マンション売却時の瑕疵担保責任に有効なホームインスペクション
  5. マンション売却時の瑕疵担保責任のまとめ

マンション売却時に売り主が負うべき瑕疵担保責任

まずは『瑕疵担保責任』とは何か、と言う点からご説明します。

売却するマンションに『隠れた瑕疵』がある場合に、買い主が売り主に対して、契約の解除又は、損害賠償の請求が出来ることを指します。

『瑕疵』とは、欠陥や傷と同等の意味を持ち、通常備わっているべき機能がなかったり、一定の品質や性能が欠如していることを言います。

例えば、雨漏りや水道管からの水漏れ等がよく『瑕疵担保責任』に問われるケースがありますが、ここで注意して頂きたいのが、『隠れた瑕疵』という点です。

実は売り主がその欠陥に気付いていたもしくは可能性を知っていた場合には、別の責任が問われることになりますので注意しましょう。

『瑕疵担保責任』には以下の種類があります。

物理的瑕疵 事前調査により防げる可能性のある瑕疵です。シロアリ・建物の傾斜・構造上の主要部分の腐食・給排水管の老朽化・雨漏りなどがこれに当てはまります。
環境的瑕疵 近隣建物からの騒音・振動・異臭または日照や展望障害などの環境に問題がある場合に当てはまります。
心理的瑕疵 過去に起こった殺害事件・近隣に暴力団や宗教団体・近隣トラブルがある場合がこれに当てはまります。

瑕疵担保責任は上記の3つの種類に分けることが出来ます。

購入希望者がこれを聞いてしまっては買わなくなってしまうと隠すのではなく、正直に話して納得した買い主にマンションを購入してもらう方がトラブルなくスムーズに進むでしょう。

買い主が確認出来なかった欠陥に関して責任を負う

『瑕疵担保責任』についてご説明しましたが、あくまでが対象になります。

もしも売り主がその瑕疵の可能性を把握しているのにも関わらず買い主に告知しなかった場合は、契約書に記載した瑕疵担保責任の期間を過ぎても責任を追及されますので十分に注意して下さい。

またそれ以外にも損害賠償など請求される可能性もあります。

契約前に事前にチェック

マンションを売却すると決めたら、お持ちのマンションをしっかりと見極めましょう。

例えば外部からの騒音も、長年住んでいると慣れで何と思わなくなってしまう場合があります。

しかし新しく住む人にとっては慣れない音となるため、マイナス要素になります。

売買契約を結ぶ前に、しっかり物件を確認し、購入希望者に告げることをお勧めします。

契約書の内容はきちんと確認

売り主が個人の場合には、契約で瑕疵担保責任を免責することは法律上全く問題がありません。

そして多くの個人が売り主の中古マンションの売買は、免責で行われています。

まずは契約書にしっかりと記載することがトラブル回避に繋がります。仲介業者に相談の上、確認しましょう。

マンション売却時の瑕疵担保責任のよくある事例

瑕疵担保責任がわかったところで、具体的にはどのような事例があったのか見ていきましょう

ケース①異音がする

入居後、マンションの上部から音が聞こえてきます。内覧の時や日中来たときには気付かない音でした。

音の発信元を探ると、1階の飲食店の室外機が屋上に有りその音のせいで夜も騒音に悩まされてしまうと言うケースです。

この場合は、事前に買い主に話をしていれば問題なかったのですが、告げていない場合には瑕疵担保責任を問われる場合があります。

ケース②給湯器が壊れる

入居後1ヶ月後に給湯器が壊れてお湯が出なかったとします。

もちろんマンションの築年数にもよりますが引き渡し1ヶ月であれば売り主が修繕費を負担する可能性があります。

あくまで契約書に基づいた期間になりますので注意しましょう。

ケース③床の傷

経年劣化に伴う傷は瑕疵担保の責任外になります。買い主が傷を指摘してきても慌てることなく対処しましょう。

上記はマンション売却の際によくある瑕疵の例です。参考にして下さい。

マンション売却時の瑕疵担保責任はいつまで有効か

状況によって瑕疵担保責任が問われることがあると言うことがおわかりかと思いますが、その期間がいつまでかが気になるところだと思います。

中古マンションの売却の多くは、2ヶ月と設定している場合が多いです。しかし民法上では、購入後の10年後に買い主が瑕疵を見つけた場合、見つけてから1年以内は瑕疵担保責任が生じるとなっています。

しかしこれは売り主が個人の場合には適応しませんので安心して下さい。全ては売買契約書に記載した期間が瑕疵担保責任の期間と認識しておけば良いでしょう。

個人と業者で期間が変わる

先ほども売る主が個人の場合には異なることに少し触れましたが、以下の通りです。

  • 中古マンションで売り主が宅建業者の場合、引き渡しから最低2年間
  • 中古マンションで、個人同士の不動産売買の場合、引き渡しから2ヶ月~3ヶ月。
  • 瑕疵担保責任保険

瑕疵担保責任には『瑕疵担保の保険』があることをご存じですか?売り主として誠意ある対応で売却をしたものの、どのような瑕疵が起こるかわかりません。

その様な不安を解決するのが、瑕疵が出てしまっても対応できるための保険です。

この保険は中古物件の調査と保証がセットになった保険制度のため、事前にマンションの基本的な性能などを専門の建築士が検査して、合格した物件のみ加入できます。

その為、買い主としても、『瑕疵担保の保険』に入っているマンションの方が、いざと言うときに保険を通して修繕費用を受け取ることが出来るため、安心して購入することが出来ます。

ただし、天災・火災・虫食い・自然消滅・住宅の不適切な使用が原因の場合には保険金支払いの対象外になりますので注意して下さい。

マンション売却時の瑕疵担保責任に有効なホームインスペクション

マンションを売却するために『瑕疵担保の保険』があると言うことがわかりましたが、他にも中古マンションを安全に売却する方法があります。

それは『ホームインスペクション』です。

ホームインスペクションとは

これは第三者の専門家の立場から、建物の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき場所や時期、そしてそれを修繕するためのおおよその費用などを診断してもらうものです。

実は平成30年4月より、宅地建物取引業法の改定によって、仲介会社は売り主にホームインスペクションを受けるよう勧めなくてはならなくなります。

その為、今後中古マンションを売却する上で、ホームインスペクションを行っているか行っていないかで物件に対する信用度がかなり変わることでしょう。

スムーズに売却する為には、売り主として進んでホームインスペクションを利用すべきでしょう。

ホームインスペクションの手順

ホームインスペクションの手順は下記の通りです。

① 事前確認

確認済証などの書類確認

② 外回りの確認

マンションの外部の確認(雨樋やクラック、外部金物の確認)

③ 室内の状況

居室内の床・天井・柱・梁・サッシ・雨戸の確認

④ 設備の確認

給排水や、給湯、換気扇などの設備を確認

ホームインスペクションの買い主と売り主メリット

ホームインスペクションの流れがわかったと思いますが、実際にこれをすることによってメリットは何なのでしょうか?

まず買い主側から見ると、物件に対して安心を持って購入することが出来ると言う点です。

もし瑕疵担保責任期間内だとしても、せっかく購入したマンションに瑕疵があっては買い主も不愉快に感じることでしょう。

逆に売り主にとっても、先々マンションの不具合を事前に把握しておく方が良いでしょう。

売り主、買い主共にメリットがあるので今後ホームインスペクションは普及する可能性が多いにあります。

ホームインスペクション費用

メリットの多いホームインスペクションですが、一体費用はどれくらいかかるのか気になるところです。

依頼する会社によって、金額の差はありますが調査をして5万~10万程度です。この費用を誰が負担すべきかと言うことは決まっていません。

仲介会社が負担してくれる場合もありますし、売り主と買い主で折半するケースもあります、いずれにせよスムーズにマンションを売却するためには、売り主が早い段階でホームインスペクションを行っていると、購入希望者も現れやすくなることでしょう。

瑕疵がないことを保証する物ではない

ホームインスペクションはマンションを上手に売却する為に有効な手段だと言うことはわかりました。

しかし、大切なことは『ホームインスペクションは瑕疵がないことを保証する物ではない』と言うことです。

その為売り主と買い主で瑕疵を巡るトラブルが必ず起こらないと断言することは出来ません。

しかし売り主はホームインスペクションを受けたことで『瑕疵担保の保険』=『既存住宅売買瑕疵保険』に加入が可能になりますので、とても有効な手段と言うことに間違いはありません。

マンション売却時の瑕疵担保責任のまとめ

マンションを売却するには、その物件にある程度の責任を持つことが大切だとわかりました。

少々費用や手間はかかりますが、売り主・買い主の双方のストレスを軽減するためにも、ホームインスペクションを利用して、既存住宅売買瑕疵保険に加入することをお勧めします。

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