遠隔地(海外在住含む)に住んでいる人のための不動産売却について

海外に引越したあとに、売りに出していたマンションの買い手が見つかることもあるでしょう。

海外在住で日本の不動産を売却することは可能ですが、手続きは非常に複雑です。

代理人(親戚、友人など)を立てて契約締結の権限を委任します。代理人を立てない場合は、売主が帰国して手続きをする必要があります。

代理人を立てる場合は、権利証、署名証明つき委任状、登記申請委任状などを用意します。

署名証明手続きは、駐在地の日本国大使館か総領事館で行います。必要な書類に関しては、不動産仲介業者に相談すれば教えてくれます。

まずは、不動産業者の一括査定サービスを利用し、海外在住の場合の不動産売却を得意とする業者を探してください。売主の意思確認は司法書士がファックスを通して行うのが一般的です。

戸籍の附票と在留証明書(日本国大使館・総領事館発行)は住民票の代用となります。代理人を立てない場合は、本人が帰国して手続きします。

必要となる書類は、権利証、実印、印鑑証明です。海外移住届を提出したケースにおいては、署名証明で印鑑証明のかわりとします。

印鑑を使用する国は少なく、海外ではサインで済ませるのが普通です。実印の代用となるのがサイン(署名)というわけです。

また、印鑑証明の代用として署名証明、住民票の代用として戸籍の附票、在留証明書が用いられます。駐在先の日本国大使館・総領事館で事前に手続きをしておくと、契約が迅速に進みます。

これらの手続きは非常に複雑なので、通常は自分では行いません。司法書士に依頼して、必要な手続きを取ることになります。

内容に間違いがあると訂正不可となり、委任状から作成のやり直しになる可能性もありますので、司法書士に任せたほうが無難です。

司法書士に書面作成・現地まで郵送してもらい、あとは売主が大使館で手続きをするという流れになります。配偶者に全権委任するケースにおいても、大使館で「全権委任する内容の委任状」に関する手続きをしなければなりません。

海外在住では実印登録できず、印鑑証明書も発行されません。住所変更が必須となるケースは、登記簿上の住所と現住所に違いがあるときです。

在留証明を取得してこれを住民票のかわりとします。除住民票・戸籍の附票の取得、上告書の作成が必須となるケースもあります。

帰国せずに手続きする場合は、代理人として親族・友人などを立てる必要があります。必ず信頼できる人に任せて、あとは司法書士と連携をしながら手続きを進めていくことになります。

非常に手続きが複雑なので、敬遠する司法書士もいるでしょうから、信頼できる不動産業者を介して司法書士を紹介してもらうのがいいでしょう。

【参 考】
いくらで家が売れるか相場を把握。市場は思いのほか価格に敏感

非居住者が家を売却するときにかかる税金

非居住者(注1)が不動産を売却した場合に、概ね不動産の購入者は支払金額の10.21%相当額を税金(源泉徴収)として支払います。

つまり、非居住者に支払われる金額は、支払金額の89.79%相当額です。

しかし不動産の売買金額が1億円以下で、かつ、購入した個人が自己またはその親族の居住の用に供するためのものである場合には、源泉徴収の必要はありません。

またこの所得は譲渡所得とされ、原則として確定申告が必要です。この場合の譲渡所得金額の計算方法は、居住者と変わりません。

家を売る際にかかる税金については、こちらをご覧ください。

司法書士選びのポイント

遠隔地(海外在住含む)に在住している方の不動産売却においては、司法書士に手続きを依頼するのが一般的です。司法書士に支払う報酬は、現在は相当な差があるのが現状です。

昔は報酬規制により、誰に依頼しても大差のない報酬額でしたが、現在は大きな差があると考えていいでしょう。海外不動産売却に関する案件は、手続きが複雑な割に報酬がそれほど高くありません。

それゆえ、司法書士によって仕事に取り組むモチベーションが低い場合も多いです。また、司法書士によって得意分野が異なります。

近年は借金問題解決を中心に活動している司法書士も多いですが、こうした方は不動産関連の業務を苦手とすることも多いです。

司法書士を選ぶときも、報酬額・実績を比較するべきなのです。報酬は「○万円~」という表記ではなく、具体的に設定しているところにしましょう。

○万円~という表記では上限額がわからないため、高額な報酬が発生する可能性があります。報酬は細分化、かつ明瞭に記載している司法書士事務所に依頼するべきでしょう。

報酬形態が不明瞭ですと、追加費用を請求される不安を感じてしまうはずです。

不動産業者が紹介してくれる司法書士

マンションなどの不動産を売る場合、売主のほとんどは不動産業者を介しています。業者を介する場合、専属の司法書士が担当することになります。

業者が提携する司法書士は、不動産手続きのプロです。不動産取引における実績が少ない司法書士と提携することはしません。

ここで注意したいのは、不動産業者のなかにも司法書士報酬に関して無知な業者が存在することです。「司法書士報酬は誰に依頼しても同額」と思っている業者もあるのです。

司法書士を選ぶ以前に、こうした不動産業者に依頼してしまうと、諸費用が高くなってしまうのです。仲介手数料は安くても、司法書士報酬を含めると高くなってしまう場合もあります。

安心できる不動産業者を選ぶためには、不動産の一括査定サイトで業者比較をすることです。WEB上の口コミを参考にするだけでなく、実際にサイトを使って3社程度と比較するのがポイントです。

ここで、司法書士報酬についても確認しておくといいでしょう。料金体制を比較するときは、物件の評価額と同じくらい、諸費用の比較が大切となります。

評価額と諸費用の算出方法について、なぜその金額になるのか聞いておきたいものです。不動産の無料一括査定サイトを利用して、海外在住者の物件売却に詳しい不動産会社へ依頼されることをお勧めしたいです。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

海外駐在に決まった方がマンションを売却するまでの流れとコツ

海外転勤などで長期間海外に住むようになっても日本にいれば、手続きは普通のマンション売却と変わりません。

通常の売却までの流れについてはこちらにまとめています。

家の売却は、数カ月かかるため、海外転勤まで時間がない場合には海外からのやり取りに対応してもらえる不動産業者かどうかは、確認しておきましょう。

また、海外転勤後のマンション売却活動も、メールでのやりとりが可能ですから難しくはありません。鍵を渡しておくなどしておけば不動産業者が対応してくれます。

海外駐在の方必見! マンション売却、賃貸のメリット、デメリット

賃貸のメリット

①所有することで掛かる経費(住宅ローン・管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税等)より高い家賃で貸せれば定期収入が得られます。

②住宅は人が住まないと劣化しますので、空き家より部屋の劣化が防げます。

賃貸のデメリット

①賃貸物件の空きは多く、都合よく借り手が現れるか分かりません。
②借り手が見つけられたとしても、海外から帰国して自宅に住みたい場合に、住むことが日本の法律では、難しいです。

売却のメリット

①維持管理費や不動産に関係する税金などの継続的なお金の支出を減らせます。
②売却によって、自由に使えるお金が増えます。
③将来的にマイホームの売却価格が下落するリスクを回避できます

売却のデメリット

①売却してもローンが残ったり、買ったときよりは安い価格になる可能性があります。
②海外転勤から戻ってくるときに新しく転居先を探さなければなりません。

家の価値はほっといても必ず落ちてしまいます。賃貸に出してすぐ高値で借りたいという人が現れるような特殊な物件以外は、家を売却した方が無難です。

海外に転勤もしくは海外から家を売却したい方は、不動産の無料一括査定サイトを利用して、海外在住者の物件売却に詳しい不動産会社へ依頼されることをお勧めしたいです。

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