売買契約を白紙にできる前提とは?

いわゆる自己都合ではなく家を売る際の契約締結を白紙解約したい場合、どのような契約であれば認められるのでしょうか?

個人間売買の場合、停止条件付き契約を締結するのが一般的です。

通常、家を買う場合、多くの方が住宅ローンを利用するかと思います。

この時、買主が売買代金に住宅ローンを充当できない(融資を受けられない。)場合、はじめから契約が無かったことになる白紙解約(契約解除)が適用されることになります。

なお、白紙解約の場合、売主は、受け取った手付金の返還義務が発生することになります。

停止条件付売買契約が最もポピュラー

この住宅ローンによる停止条件付契約を、一般的にはローン特約と呼んでいます。

その他、個人間売買でよく使われる停止条件付契約としては、自宅等の売買代金を充当する際も、利用されます。

考え方もローン特約と同じで、「自宅が売却できないため売買代金に充当できない。」場合、契約を白紙にするという特約条項を設けます。

この停止条件付契約の場合、違約金は一切発生しないため、売主側には手付金を返還する義務が発生します。

白紙解約を悪用する買主に要注意

この白紙解約ですが、中にはこの特約を悪用する買主もいるため注意が必要です。

これから紹介する事例は、私が売主側の不動産業者で買主側は別の不動産業者として共同仲介を行った時のお話になります。

マンションの売買契約締結時にローン特約を付けたのですが、買主側から「ローンが通らないため契約締結を白紙にして欲しい。」との連絡がありました。

よくよく事情を聞いてみますと、売買代金を某地方銀行の住宅ローンで充当しようと考えていましたが、ご主人の年収だけでは、ローンを組むのが難しく奥さんの収入合算がローン承認の条件となり、この条件を受け入れない場合はローンを組むことができない。だから契約を白紙にして欲しい。というのが買主の希望でした。

白紙解約を絶対に認めてはいけないケース

この場合、家を売る側にとって白紙解約を認めても良いのでしょうか?

「チャランポランな不動産業者」や「人の良い売主」であれば、「ああそうですか。それなら仕方がないですね~」と応じる方も中にはいるでしょう。契約自由の原則ですから、応じる応じないは、売主の自由です。

しかし、私は住宅ローン関連でこの手の言い訳をしてくる場合、一切白紙解約を認めませんでした。

理由は、2つあります。

  • そもそも奥さんの収入合算が条件の融資承認は、契約締結前の事前審査の段階で固めておくべきだったこと。事前審査は、金融機関の2~3営業日以内でわかることです。⇒不動産業者側の怠慢
  • 買主の希望金額、希望する金利での融資が受けられるため、資金がショートしている等の特筆すべき事情がないこと。⇒買主の単なるわがまま

従って、もし契約を解約したいのであれば、「自己都合による解約」のため、手付解約(手付解除)であれば応じる用意がありますと先方へ連絡しました。

悪意に満ちた買主も存在するため要注意

この方の場合、契約したものの物件の購入意思が無くなったため、ローン特約を悪用した白紙解約を主張したわけですが、売主側としてはたまったものではありません。

結果的に私が双方の間に立って、「今回は、売主側には何の落ち度もなく、買主側の都合であって、重要事項説明書や売買契約書に記載の融資内容の承認も下りており白紙解約には応じられない。

どうしても解約したければ、解約手付扱いとして、売主側には返還義務は発生しない。」ということで話をまとめました。

売主の利益を100%守る不動産会社に依頼することが重要

売主さんには、非常に感謝された記憶がありますが、この手の不動産トラブルはよくあるため、家を売る場合、不動産会社選びが非常に重要です。

トラブルに巻き込まれるのがいやな不動産会社も実際に存在しますので、一括査定サイトをうまく利用して、売主側の立場に立ってくれる業者へ仲介を依頼するのがベストです。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守るこちらの不動産業者も悪くありません。

1都3県以外の愛知県、大阪府、兵庫県、京都府の方は、こちらの不動産会社も断然お勧めです。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、まず売却で失敗することはないでしょう。

悪意はないけど白紙解約に応じられないケースとは

今から解説する事例も実際の体験談となりますが、前述の悪意はないケースでも白紙解約に応じられないケースを紹介します。

この方は、住宅ローン本審査の承認もおり、あとは引き渡し(決済)を待つのみでした。しかし、会社から急な転勤を命じられました。残念ながら2度と不動産売買契約を締結した家にも戻ることはなく途方に暮れていました。

既に手付金で300万円、仲介手数料としては、半金の100万円(残りは決済時に受領)を支払っていました。

転勤の場合も残念ながらローン特約を利用することができません。

中には、転勤によって自身が居住できなくなったから、ローン承認が無効となるため、白紙撤回に応じてください。

と強気に出てくる方もいます。

しかし、ローン特約は「売買契約を締結した時点でローンが組めるか?否か?」で否認が出た場合に適用されます。

従って、一度融資承認が出て、その後転勤等の事情で実際の融資が行われなかったとしても、ローン特約が適用されることはありません。

ただし、これは契約上、法律上の判断です。この方の場合、私は売主、買主双方の仲介に入っておりましたので、あまりにも気の毒になり事情を売主に説明して「白紙解約には応じられませんが、受領済みの代金をいくらかを返還する」ことで合意しました。

売主に非がある場合もあります。

私の知人が実際に体験したケースを紹介します。

この方は最上階の中古マンションを契約しましたが、決済前にすごい雨漏りを発見したとのことです。

最上階ということもあり、屋上の防水不足が原因で天井からバケツ満タンの水をひっくり返したような水が床に浸透していました。

このマンションの売主は既に住んでおらず、契約前の内覧時には、雨漏りしたという事実は聞いておらず、そのまま契約を締結したとのことでした。

私が相談者にアドバイスした内容とは

結局、引き渡しまでに売主負担で漏水工事を実施するとのことですが、引き渡し日がズレ込むことで、売買代金の減額に応じてもらえるのでしょうか?との相談を受けました。

まず、分譲マンションで天井から「バケツ・・・」などというのは通常考えられません。幸いなことに引き渡し前ですので、売主側の説明責任違反です。

即時、契約解除ならびに手付金返還を要求すべきであり、こんな訳あり物件の引き渡しを絶対受けてはいけませんとアドバイスしました。

理由は、このマンションは明らかな欠陥物件であり、分譲主の建築責任にも発展する大問題物件であって、むしろ引き渡し前に雨漏りの事実がわかっただけでも大変なラッキーです。

引き渡し後、雨漏りがあった事実を告知しなかった売主に対しては、契約違反による瑕疵担保責任の追及が可能ですが、雨漏りがあるマンションなど建物としての資産価値は、著しく低下しているため引き渡しを受けないほうが良いでしょう。

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