任意売却を成功させる秘訣

この特別企画の第1回~第5回をご覧になった方であれば、任意売却について理解を深めていただけたと思います。

再度確認させていただきますと任意売却を行う目的は、競売よりも高く家を売ることで、住宅ローン問題を解決することにあります。

その結果、新しい生活を早くスタートさせることが最終的なゴールでもあります。

それでは、私が現役時代に任意売却のお手伝いをした際に成功された方の共通点について解説したいと思います。

①パートナー選びに失敗していない。
②滞納1~2回程度の早い段階でパートナーに相談している。
③債権回収会社(サービサー)との交渉をうまくまとめる。
④期限までに買主を見つけるだけの営業力がある。

集約すると上記4つが挙げられます。それでは順番に解説していきたいと思います。

①パートナー選びに失敗していない。

これは非常に重要です。任意売却は通常の不動産売買仲介と異なり期限までに必ず売却しなければなりません。

パートナーとしての不動産会社を選定する際は、任意売却の実績があるか?を必ず確認してください。

第1回~第5回でも解説しました通り、一般の不動産売買の仲介しか経験の無い業者ですと債権回収会社(サービサー)との交渉ができなかったり、依頼者の要望に沿った算段ができない可能性が高くなります。

また、住宅ローンが払えない状態の人は、銀行や保証会社とは敵対関係にあり自分での交渉は、まず不可能です。

銀行などの金融機関への交渉は、任意売却専門の不動産会社が間に入って交渉するのがベストなのですが、任意売却専門業者は、まだまだ少ないのが現状です。

「一番怖いのが、任意売却に不慣れな業者へ依頼したため金融機関との交渉がこじれた結果、競売しか取るべき道がなくなった。」

「あるいは、売却を依頼したもの開札日の前日までに任意売却ができなかった。」

「媒介契約を締結したものの、何の連絡もない。」

「不動産会社は、家を売るのが仕事だから、金融機関との交渉は、自分でやって欲しいと言われた。」

「競売の直前になってやっぱりできませんでした。」

私は現役時代、このような失敗例をたくさん見てきました。それだけパートナーとなる不動産会社の選定が非常に重要です。

個人的な感想として任意売却は、不動産取引の中でも非常に高度な取引です。賃貸仲介の経験しかない業者や通常の売買経験しかない業者では、役不足です。

①債権者への抵当権抹消を行うための交渉、②期限までに必ず売却を成功させなければいけない営業力、③売主の意向に沿った再建案の策定

これら3つのスキルが不動産会社に必要となります。

残念ながら開札日の直前ですと、競売しか取るべき道はありませんが、一度くらいの失敗でしたら、パートナー選定さえ間違えなければ挽回のチャンスはあります。

お勧めは無料の不動産一括査定サイトを活用すれば、任意売却に長けた不動産会社が多数登録されています。また、私が現役時代に勤めていた会社も登録されていますので、ぜひ活用してみてください。

ここから先は、少し余談になりますが私は任意売却後の再出発について依頼者とお話をします。任意売却を選択すれば競売よりも家を高く売ることができますので、任意売却をお勧めしています。

しかし、任意売却を行っても残債務が残る場合は、決済直前に債権回収会社(サービサー)、依頼者、私の3者で「毎月の返済額をいくらにするか?」などの再建案を練ります。

毎月の返済額を大きく抑えられたとしても、一生かかっても借金返済できない方がいらっしゃるのも事実です。

その場合は、任意売却終了後の自己破産をお勧めすることもあります。

理由は、住宅などの財産が無い状態で行うことによって破産手続きの開始決定と同時に終結となり簡単な手続きで終わるからです。

一方、住宅を所有している状態で自己破産を行うと破産管財人が専任され財産状況を調査されてから住宅を処分することになります。

こうなると時間と手間がかかるため、自己破産をするなら任意売却終了後をお勧めしています。

なお、任意売却終了後も取り立ての厳しい債権回収会社(サービサー)があれば、「弁護士が自己破産手続きを行っています。」と言えばピタリと督促が止まります。

自己破産はあくまでも最終手段ですが、「一生かかっても残った借金を返せそうにない。」のであれば、潔く自己破産されることをお勧めします。

自己破産すると官報に名前が掲載されますし、信用情報機関に5年~10年は記録が残りますので、クレジットカードの作成等ができなくなります。

しかし、借金問題は解決されますので、再起を図りたい方にはお勧めしたいです。

②滞納1~2回程度の早い段階でパートナーに相談している。

個人的には、1~2回目程度の滞納で相談いただきたいです。

この時、今後滞納が続いた際に起こり得るべきことをお話すると、ほとんどの方は任意売却を選択されます。

とは言うものの実際の任意売却は、6ヶ月程度の滞納が続いてから着手します。

しかし、「滞納が無くともいづれ、住宅ローンの返済が厳しくなる。」ことがわかっている方は、早めに相談して欲しいと思います。

理由は、実際に任意売却を行う際は、契約から引き渡しまで、半年程度の時間がありますので、市場価値以上の高値で売却が可能です。これによって債権者へ有利な交渉が行えるからです。

また、滞納が無い状態でしたら、銀行への返済計画の相談あるいは借り換えを行うこともできます。残債が相場価格よりやや多い程度でしたら、完済できる程度の価格で売りに出すこともできます。

ここまででまとめますと、早期に相談いただくことで様々な打ち手を用意することができます。

①金融機関へ返済計画の見直しや借り換え。
②完済できる程度の価格で売り出す。
③滞納が始まっているのであれば、任意売却のスケジュールや再建計画の策定

理想は、「返済が厳しいかな。」という段階で銀行に相談するのが最も良い選択肢です。

「数年間は、元金を据え置きとして利息のみの支払いとする。」

「返済年数を延長する。」

「ボーナス払いをやめて月々のみとする。」

等は、滞納前であれば十分交渉可能です。

あくまでも任意売却は、最終手段です。しかし、任意売却を知っているのと知らないのとでは、打ち手も大きく代わります。

③債権回収会社(サービサー)との交渉をうまくまとめる。

サービサーとの交渉で最も重要なことがいくらで売却できるか?が最も重要です。

サービサーが納得しなければ、任意売却ができず競売になります。

ここが不動産会社の腕の見せ所です。

債権者は、1円でも多く債権を回収するため「無茶な売却価格」を要求してくることがあります。

しかし、市場では到底売れない価格で売却に出したとしても、いくら営業力の強い不動産会社でも期日までに売却できません。

債権者へは、価格に関しては、こだわりすぎないよう「期日までに確実に売れる価格」で納得してもらうことが重要です。

任意売却は、買主だけを見つけてくる通常の売買契約ではありません。債権者との交渉が成否を分けますので、通常の売買経験プラス任意売却に長けている業者を選ぶことが非常に重要です。

④期限までに買主を見つけるだけの営業力がある。

これが、できないと話になりません。現役時代に私が驚いた例が、賃貸仲介専門の不動産会社が任意売却を受託していたのが印象的でした。

賃貸仲介というある意味、不動産取引の中では最も簡単な取引経験しかない業者が受託していたのは今でも衝撃的です。

はっきり言いまして売買経験の無い不動産会社には、任意売却という極めて高度なスキルが要求される仕事をこなすだけの力量があるとは到底思えません。

このサイトをご覧になっている方は、賃貸仲介の経験しかない業者へ売買の依頼をされることは無いと思いますが・・・くれぐれもお気をつけください。

ちなみに、私が受託した任意売却物件で期日までに成約しなかったケースは一度もありません。

理由は、私自身が任意売却案件を担当する前に売買仲介の業務を10年以上行っていたことと、マンション開発デベロッパーに10年勤務していましたので、不動産売買取引に精通しているからに他なりません。

①パートナー選びに失敗していない。でも言及していますが任意売却は非常に高度な不動産売買手法ですので、専門家の手に委ねるしか方法がありません。

しかし、その専門家選びで失敗している方が後を絶ちません。非常に由々しきことだと考えこの特集ページを立ち上げました。

皆さんは、このようなことが無いよう十分に気を付けるようにしてください。

特別企画:高く家を売るための任意売却【目次】
サブコンテンツ

このページの先頭へ