登記費用が高い家か?安い家か?を見極めるポイント?

住宅購入する際には、諸費用として仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙代などの他に登記費用が発生します。

同一条件の物件ということを仮定すると、誰でも登記費用が安く済むのであれば、安い方を購入したいと誰もが思うはずです。

それでは、上の間取り図と下の間取り図とでは、どちらの方が登記費用が安いと思いますか?

権利 所有権
用途地域 準工業地域
専有面積 71.5㎡
構造 鉄筋コンクリート造10階建
建築年月 平成2月3月
総戸数 150戸
管理費 12,570円
修繕積立金 11,750円
駐車場 空有り
引き渡し 即可

権利 所有権
用途地域 第一種住居地域
専有面積 72.5㎡
構造 鉄筋コンクリート造6階建
建築年月 平成4月6月
総戸数 80戸
管理費 9,570円
修繕積立金 8,750円
駐車場 空有り
引き渡し 即可

なお、登記費用は、大きく分けて2つあり登録免許税と呼ばれる税金と司法書士報酬といって所有権移転や抵当権設定を依頼した司法書士に支払われる手数料があります。

司法書士報酬については、登記を依頼する司法書士によっていくらか差が出ますが、大きく変わってくるのが税金です。

司法書士報酬を除いた登記費用は、建築された年月によって大きく変わります。上記物件は、いずれも鉄筋コンクリートとなっていますが上は建築後25年以上経過し、下は建築後23年となっています。

ここに大きな違いが生まれます。上の25年を超える物件は、不動産売買において建物の所有権移転登記の登録免許税が約6.7倍も高くなります。また、抵当権設定の登録免許税も4倍も高くなります。

駅からの距離や間取り等の広さが、ほとんど変わらなくてもかかる費用が大きく変わります。

このように築年数が25年を経過すれば登記費用が余計にかかることを事前に知っていれば、売買契約で失敗することはありません。

えっ!!固定資産税が6倍もかかるの?

私が現役時代を含めて多くの住宅購入者の方は、税金に関する知識が非常に少ないと感じています。前述の登録免許税は、住宅購入時の1回しかかかりませんが、固定資産税は毎年課税されます。

不動産の税金の中でも固定資産税は最もメジャーですので、知らない方はまずいないと思います。

この固定資産税に関して特に戸建住宅を検討している人は、これから解説する内容をぜひ理解した上で住宅購入を進めてください。

固定資産税は、「小規模宅地」という考え方があり、200㎡までの面積の土地を「小規模宅地」と呼び、それ以上の土地を「一般住宅用地」と呼んでいます。

前者の「小規模宅地」については、課税の元となる課税標準が、通常の6分の1に軽減されます。これによって、200㎡以下の土地を購入して家を建てて、住むと固定資産税が6分の1となります。

ところが、固定資産税が6分の1にならないケースがあります。
以下の物件情報をご覧ください。

土地 権利 所有権
敷地面積 105㎡
接道状況 北側4メートル
建物 構造 木造スレート葺2階建
建築年月 平成25年2月(予定)
建物面積 1階43.55㎡、2階38.75㎡
合計 82.3㎡

一見、何の問題も無いように思いますが、固定資産税が6分の1にならない理由はわかりますか?

もちろん、土地の面積は200㎡以下ですので、「小規模宅地」に該当します。当然、固定資産税は6分の1になります。

しかしこのケースでは、なぜ6分の1にならないのでしょうか?実は、固定資産税が減額になる物件の引き渡し時期が大きく影響しています。

固定資産税は、1月1日現在の所有者に対して課税され、1月1日時点での土地の用途をベースに課税されますので、特に新築の場合は売主である分譲主に対して課税されます。

さらに、この場合は、1月1日の土地の利用状況として建物が完成していませんし、人も住んでいないため、小規模宅地の特例を受けることができません。

この物件は、2月に完成し、引き渡しされることになりますので、買主としては、1年分の税額のうち2月から12月までの11ヶ月分を負担する義務が発生します。

つまり、6倍の固定資産税の大半を負担しなければ、ならないことになります。

これは、分譲主や仲介した不動産会社でも見落としてしまう可能性が高いので、注意してください。

この事実を知らないと何十万円もする税金を負担しなければ、なりません。

物件を購入する際は、物件の引き渡し時期と、1月1日の土地の利用用途については十分に注意する必要があります。

お勧めは、売りも買いも経験豊富な不動産会社に全てを委ねるのがベストです。こちらの不動産の一括査定サイトを活用すれば、私が現役時代に在籍していた会社も登録されていますので、お勧めしたいです。

物件によって保証が10倍以上変わるケースとは?

特にこのページをご覧の方は、今の家を売って買い替えを検討している方も多いと思います。

このサイトでは、何度も瑕疵担保責任について言及していますのでご存知の方も多いと思いますが、家は非常に大きな買い物ですので簡単に買い替えるわけにはいきません。

当然のことながら、これから買い替えを行う方は、慎重に判断して欲しいのですが、残念ながら買い替え物件に関する全ての問題を売買契約前に知ることができません。

このサイトで何度も言及している通り、売主が知っている問題であるのに、買主に告知しなかったのであれば、売主側が瑕疵担保責任を追及されることになります。

現役時代に実際にあった例としては、必ずしも売主に対して責任を追及できない隠れた瑕疵もあります。

例を挙げると、リフォーム工事に着手したところ、土台の木部が腐食していたケースや古家を取り壊した際に地盤調査を行ったところ地中埋設物やガラが出てきたり、井戸の跡が発見されたこともあります。

この場合、売主自体がその存在を知らなかった場合は、責任を追及できないことになります。しかし、このケースは非常に稀です。

通常、売買契約を締結する際に売主が瑕疵担保について、どれくらいの責任を負うのか?を取り決めます。

この取り決めを瑕疵担保責任期間といわれ、物件が引き渡しを受けた後に、売主が何ヶ月、何年間、あるいは免責特約を付けるのかを取り決めます。

この瑕疵担保責任の保証期間は、場合によっては10倍以上の差が出るため注意が必要です。

実は、広告を見れば保証期間が長いお得な物件を見分けることができます。1つは、瑕疵担保責任が2年間で、もう一つは2ヶ月となります。どちらが、2年、2ヶ月かわかりますか?

土地 権利 所有権
敷地面積 95㎡
接道状況 南側3.3m
建物 構造 木造2階建
建築年月 平成19年6月
建物面積 78.5㎡
制限 建ぺい率 60%
容積率 160%
用途地域 第一種中高層住居専用地域
施設 駐車スペース
現況 居住中

リノベーション物件です。
2015年3月リフォーム済み。
ほぼ新築同様

土地 権利 所有権
敷地面積 85㎡
接道状況 北側3.5m
建物 構造 木造2階建
建築年月 平成10年3月
建物面積 76.5㎡
制限 建ぺい率 60%
容積率 160%
用途地域 第一種中高層住居専用地域
施設 駐車スペース
現況 空き家

このケースでは、上の物件が2ヶ月で、下の物件が2年となります。
上の2つは似たような物件ですが、実は瑕疵担保責任期間が10倍以上異なっています。

ではどうして、このような違いが生まれるのでしょうか?

この違いは、売主が個人か住宅事業者(宅建業者)かによって瑕疵担保責任期間が異なるからです。

個人の場合は、瑕疵担保責任は負わなくても良いという免責特約を設けることができますが、売主が不動産業者の場合、引き渡しの日から2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

なお、既存住宅の場合は、2年ですが新築住宅の場合は、10年になります。

10年の場合は、住宅品質確保法によって屋根などの構造耐力上主要な部分の雨漏りなどが10年保証されます。

一方、売主が個人の場合は、この瑕疵担保責任を負わなくても良いつまり免責とすることも、売買契約を締結する当事者同士が合意すれば可能です。

買主側からすれば引き渡し後、一切責任を負わないという売主の物件を購入することは不安が残ると思います。

従って、売主が個人の場合は、売買契約の締結前に責任の所在を明確にしておくことが重要です。

お勧めは、売りも買いも同じ仲介業者に委ねることをお勧めします。不動産会社にとって売りも買いも担当できるということは、上得意客ですので、非常に親身になって相談に乗ってくれます。

お勧めは、無料の一括査定サイトを活用すれば、瑕疵担保責任に精通した不動産会社が多数登録されています。ぜひ活用をお勧めしたいです。

では、最後に売主が不動産業者であるかを見極める方法としては、売主が不動産会社の場合は、ほとんどのケースで販売前にリノベーションを実施しているが特徴で、広告に何年何月にリフォーム済みなどと記載されています。

販売の直前にリフォームをしている物件は、業者売りの可能性が高く瑕疵担保責任が2年間保証されている可能性が高いです。

反対に売主が個人の場合は、かなりの確率で居住中です。売却した代金を買い替え物件に充当する場合が多いです。

【参 考】

特別企画:不動産広告を読む【目次】
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