広告を見れば雨漏りしやすい物件がわかります。

もし、雨漏りがある事実を隠して家を売ると瑕疵担保責任に問われる可能性がありますが、ほとんどの場合は雨漏りがある事実を事前に買主側に伝えますので、トラブルはほとんど無いというのが私の感想です。

引き渡し後、数年で雨漏りが出てしまう可能性は否定できません。その場合は、瑕疵担保は適用されませんので、ご自身で修復する必要があります。

しかし、間取り図を見るだけである程度雨漏りしやすいか?どうかがわかります。

それでは、上の間取り図と下の間取り図とでは、どちらが雨漏りしやすいと思いますか?

建物部分の出っ張り(出隅)や引っ込み(入隅)の多い家は、ある程度の築年数が経過すると、雨漏りの心配があるとお考えいただいて問題ありません。

デザイン性を重視するあまり凹凸の多い設計として家やもともと不整形な土地に建てたことも原因ですが、出っ張りや引っ込みがあると境目部分の継ぎ目は防水工事を行いづらく、職人の腕に左右される可能性が高くなります。

当然、未熟な職人ですと防水工事が不完全である可能性が高いため雨漏りの可能性も高くなります。

出っ張りや引っ込みの多い物件は、施工技術の確かな会社でないとリスクが高いと言えます。

また、出っ張りや引っ込みが多いと屋根の形状がどうしても複雑になるため、余計に雨漏りのリスクが高くなります。

それでは、マンションの場合は、チラシのどの部分を見れば良いのでしょうか?
上の物件と下の物件とでは、どちらが雨漏りしやすいと思いますか?

用途地域 第一種中高層住居専用地域
専有面積 71.5㎡
構造 RC造15階建、4階部分
建築年月 2009年3月
総戸数 50戸
管理費 3,520円
修繕積立金 2,970円
駐車場 月8,000円

用途地域 第一種中高層住居専用地域
専有面積 72.5㎡
構造 RC造15階建、5階部分
建築年月 2009年3月
総戸数 50戸
管理費 10,720円
修繕積立金 13,500円
駐車場 月9,000円

マンションの資産価値を維持する上で非常に重要なのが、管理費と修繕積立金です。上のマンションのように管理費と修繕積立金が極端に安い物件は注意が必要です。

なぜなら、管理費や修繕積立金が極端に安い物件は、管理・修繕がなされていない可能性が高いからです。

なお、国土交通省によると25年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金を設定しているマンションは、全体の37%しかないと言われています。

実際に修繕工事を行う際は、修繕積立金では足りずに一時金を徴収したマンションが21%も存在するというデータもあります。

将来売りやすい間取りはどっち?

まず、以下の間取り図をご覧ください。どちらが売りやすいと思いますか?

今後の売りやすい間取りに求められる条件とは、「可変性」であり、可変性とは、様々なニーズに対応できる間取りであることを意味します。

皆さんも現在の自宅を売る前に「購入当時に欲しかった家」と「現在欲しい家」は異なっているはずです。ですから、現在の家を売りにだそうか?と考えていらっしゃるのではないでしょうか。

とは言うものの、将来的に欲しい家など予測しても意味ありませんし、将来のために家の購入を我慢するのも現実的ではありません。

一番、ベストな選択として今購入した家がスムーズに売ることができれば、この問題は解決します。

それでは、改めて皆さんに質問です。将来スムーズに売却できそうな間取りはどちらでしょうか?

答えは、上の間取りとなります。理由は、上の間取りの方が「可変性」が高く将来の変化に対応できるからです。可変性に対応できるということは、単身世帯や夫婦二世帯、あるいは核家族化にも対応可能な間取りだからです。

なぜ、上の間取りの方が可変性があるかと言いますと、間取りの四隅に耐力壁が施されており、内部には極力柱や梁が無い間取りの方が将来の「可変性」が確保されているからです。

なお、1階に6帖以上の部屋があると、高齢の両親と同居する際や、将来自分たちが高齢者になった際に、「可変性」があると対応しやすいというメリットがあります。

反対に売りづらい(人気が下がる)間取りは、「可変性」とは真逆の間取りとなります。

例えば、注文住宅で吹き抜けが多い。また不整形な土地に立地しているため各部屋が細分化されている。このような物件は可変性が乏しいと言わざるを得ません。

購入当時、吹き抜けのある家は解放的ですし、夢がありとても良いと個人的にも思います。日本人であれば、誰もが吹き抜きのある家に憧れを持つと思います。

しかし、吹き抜けのある家は、メンテナンスが大変です。何メートルも上のクロスの貼り替え等の手間は半端ではありません。

リフォームに適した間取りはどっち?

中古住宅を購入するメリットは、「何と言っても価格の安さ」でしょう。

ちなみに、私が現役時代に中古住宅として仲介した方のほぼ100%は大なり小なり何かしらのリフォームを行っていました。

しかし、実際にリフォームを行った人の100%は、リフォーム業界は価格が不透明と口を揃えます。

実際にリフォーム会社の数社に相見積もりを取っても、「なぜこの見積もりになるのか?」順序立てて説明してもらった経験がない方も多いのではないでしょうか?

購入後にリフォームした場合は、「当初の見積もりよりも費用がオーバーした。」というケースが後を絶ちません。

これは、リフォーム会社側の責任だけでなく、おおよその見当で中古住宅を仲介した不動産会社側にも責任があります。私が現役時代に所属していた不動産会社は、仲介だけでなくリフォーム部門もあったため、「当初の見積もりよりも費用がオーバーした。」というケースは一度もありませんでした。

冒頭に申し上げた通り中古住宅を購入するメリットは、何と言っても価格の安さですが、リフォームで多額の費用がかかってしまったのでは元も子もありません。

売る時も買う時も不動産会社の選定は非常に重要です。特にこのページをご覧の方は、今の自宅を売却して買い替えを検討していると思います。お勧めは、無料の一括査定サイトを活用すれば、私が現役時代にお世話なった会社も登録されています。ぜひ活用をお勧めしたいです。

なお、買い替えの際は、リフォームにも精通している不動産業者へ売りも買いも依頼するのがベストですが、リフォームしやすい物件を購入するのも、費用を抑えることができます。

それでは、質問です。以下の2物件は、どちらがリフォームしやすいと思いますか?ヒントは水回りと階段の位置をチェックすれば一目瞭然です。

水回りの移動には、上下水道の配管を触る必要あり、専門的な知識が必要のほか、費用もかかります。正直、リフォーム業者でも施工できる会社はかなり限られてくるのが現状です。経験の浅い業者へ依頼すると重大なトラブルに巻き込まれる可能性があります。

水回りはなるべく1箇所に集中している方がリフォームしやすく、また費用を抑えることができます。

さらに、階段の位置を変更することは、構造的また躯体の変更を余儀なくされるため現実的ではありません。

そういった意味では、上の間取りのように玄関からすぐに洋室あるいはリビングなどの敬遠されがちな間取りの方が、水回りも1箇所に集中しておりリフォームしやすい間取りと言えます。

このように購入後リフォームを検討している場合は、リフォームに精通している不動産会社か自社でリフォーム部門を抱えている会社に売りも買いも依頼すれば、多額の費用がかかってしまったというリスクを避けることができます。

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