広告で耐震不安住宅がわかります。

今後、30年以内に70%以上の確率でマグニチュード7の首都直下型地震が起こり全壊・焼失が61万棟にも及ぶと言われています。これから家を売って住み替えを考えている人もこれから家の購入を考えている人も決して他人事ではないと思います。

実は、不動産広告で耐震に不安のある住宅を見抜く方法があるのをご存知ですか?

それでは、以下の間取り図をご覧ください。この間取りを見た瞬間プロは耐震性で問題ありと判断します。皆さんはどこが問題だと思いますか。

私がこの物件に対してなぜ耐震性で問題ありと判断したかといますと「うなぎの寝床」のような形をしているからです。つまり、一辺の長さに対して他辺が極端に短いからです。

理由は、長方形の住宅は、建物としてのバランスが良くないため強風で建物が揺れたり、地震の際にゆがみが生じる可能性が高いからです。なお、耐震性で最も良いのは、限りなく真四角の家です。

残念ながら東京都心では、狭小住宅がメインとなりますので、真四角な戸建となると非常に厳しいと思います。

現在、築年数の古い家をリフォームするリノベーションがブームになっています。築年数30年以上の古民家を再生して、若い夫婦がファッション感覚で住むことが流行っていますが、耐震上問題が無いかの注意が必要です。

それでは、以下の広告を見てください。この住宅は耐震上問題が無いと言えるでしょうか?

耐震上問題ないか?を判断する際の基準になる法律に「建築基準法」があります。現在、昭和56年(1981年)6月1日以降から適用されている「新耐震基準」がベースとなります。

この「新耐震基準」に従って建てられた建物は、「①中程度の地震で倒壊しない。」ことと「②震度6以上の地震でも建物内部の安全が保たれている。」としています。

要するに「新耐震基準」で建てられた家ならある程度の耐震性が確保されているので安心ですが、リノベーション物件の場合、「新耐震基準」だと思っていたのが、実は「旧耐震基準」だったというトラブルが後を絶ちません。

特に昭和50年代の物件で「新耐震基準」が適用されるのは、昭和56年6月1日以降に建築確認申請が出された家となります。

注意点としては、昭和56年6月1日以降に完成した家ではありません。戸建て住宅でしたら施行期間が3ヶ月~5ヶ月程度ですから、少なくとも昭和56年10月以降に完成した家となります。

一方、マンションでしたら工期が1年以上の物件が大半ですから昭和57年秋口以降に完成した物件でないと、「新耐震基準」が適用されていない可能性が高くなります。

建築年月が昭和56年8月だから「新耐震基準」を満たしているというのは大きな勘違いになります。

なお、上記広告に記載されている物件は、築年月が 1981年(昭和56年)9月とありますので、恐らく旧耐震基準で建築された可能性が高いです。

非常に恐ろしいのが「新耐震基準」になると施工費が割高になるため、「旧耐震基準」で建築しようとする駆け込みでの建築確認申請が非常に多くありました。

個人的には、この年代の物件を購入することは、リスクが高いので気を付けた方が良いと思います。

ちなみに、私はこの年代の中古物件を多数仲介してきましたが、建築確認を取得した時期だけは必ず確認していました。

「新耐震基準」と言われても多くの方がピンと来ないと思いますが、冒頭にも述べました通り、マグニチュード7の首都直下型地震から自分達を守るためにも、ぜひ知識として持っておいていただきたいと思います。

信じられないかもしれませんが、不動産会社によっては、築年数20年以上になると上物としての評価も、ほぼゼロとなるためロクに調査もしない会社もあります。

お勧めは無料の一括査定サイトを活用すれば、売りにも買いにも親切丁寧な対応を行ってくれる業者が見つかります。私が現役時代お世話になった会社も登録されています。お勧めです。

狭い専有面積の方が実は広い!?

誰でも広い家に住みたいですよね。皆さんは不動産広告を見る際は、立地の次に見るのが建物の面積や間取りだと思います。戸建ての場合は、全ての延床面積の合計が広告に表示されます。一方、マンションは専有面積が表示されます。

特にマンションの場合は、同一マンション内に同一の専有面積や同一の間取りの住戸が多数存在します。

実は、狭い専有面積の方が広いという事実をご存知でしょうか?それでは、以下の広告を見てください。どちらが広いと思いますか?

「何言ってるの?上に決まっているでしょう!」と思われた方は、間違いです。不動産会社の営業担当に騙されることがないように注意してください。実は、下の物件の方が面積が広いのです。

不動産広告においては、広さの表記基準が統一されていません。実際の部屋を見て購入の決断をしたとしても、面積に関する知識が無ければ、狭い物件を購入していたことになります。

間取りについては、後からリフォームをすれば何とかなりますが、広さについては、どうしようもありません。

買った後に後悔しないためにも、面積表記の基準をしっかりと押さえてください。

まず、マンションの面積には、2種類の表記方法がありまして①壁の中心線から測る「壁芯面積」と②壁の内側から測る「内法面積」とがあります。

新築マンションや一戸建ての面積は、分譲時のパンフレットやチラシには壁芯面積で記載されます。

ところが、マンションに関しては購入後、登記簿上に記載されるのが「内法面積」となります。

内法は、壁の内側からの面積となるため、壁芯よりも面積が小さくなりますがより実態に近い生活面積だと思います。

問題なのが不動産広告の中でも「壁芯」「内法」の両方が混在していることです。より広く見せるため「壁芯面積」で表記している場合と実態に見合った面積である「内法面積」で表記している場合があります。

前述の広告は、suumoのサイト上にある広告となりますが、このサイトは面積の表記が「内法」「壁芯」のどちらかが義務付けられているため問題ないのですが、以下の表記の場合はどちらかわかりません。

ほとんどの不動産会社では、物件を良く見せるために広めの面積(壁芯)を広告に出します。この表記方法の違いによって、6~8%程度もの広さが変わります。

75㎡のマンションでしたら4.5㎡~6㎡ほどの面積が変わります。畳の枚数に換算すると3枚~4枚分となります。

この面積差が大きいか?小さいか?は人それぞれだと思いますが、私は大きいと思います。

75㎡だと思って購入したのに実は70㎡だったという笑えない事実が待っています。まずは、不動産広告で面積の比較をする際は、表記方法が「壁芯」「内法」のどちらなのか?を確認することが非常に重要です。

大手不動産会社のサイトでも面積表記については、何も書かれていない場合がほとんどですが、その場合、より部屋を大きく見せるために「壁芯」で表記されていると考えてください。

実際の生活面積は狭くなることを理解した上で物件購入を進めてください。

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