家を売却して損失が出た場合の特例について

家を売却したとき、利益が出るケースは少ないのです。購入したときの金額以上で売ることは難しいのです。

かなり昔から所有している、都心の人気物件、相続などを除いて、売却損になるのが普通です。

売却損に関しては、他の所得から差し引くことが可能です。

  • 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

家を買い換える場合に利用する特例です。居住用財産の譲渡を平成25年12月31日までにすませることが要件となります。

譲渡する年の1月1日において、土地と家の所有期間が5年超となること。災害で家が損壊して、そのまま家屋を所有していたケースにおいては、土地の所有期間が5年超であれば対象となります。

家屋の譲渡期限は、消失してから3年目の年の12月31日となります。また、自身が居住していた家、または居住しなくなってから3年目の年の12月31日まで。

(海外物件は含めません)複数の住居を有するケースにおいては、居住目的の物件だけが対象となります。

併用住宅(店舗、事務所など)のケースでは、居住用部分の損失額に対してのみ控除されます。内縁・直系血族などの配偶者といった特別な関係の場合においては、譲渡の適用となりません。

借地権等を有する敷地面積が500平方メートルを超過しているケースでは、500平方メートル超過分に関する損失は、損益通算の適用となりますが、これは譲渡した年度である必要があります。

繰越控除を受けるのは、翌年以降は不可となっています。特例は住宅ローンを完済していても対象となります。

  • 新規取得の居住用財産の要件について

国内で取得・購入・建築を、譲渡する年の前年1月1日~翌12月31日までにすませていること。

居住の開始が取得年度の翌年12月31日までであること。床面積50平方メートル以上(登記上)の面積の家であること。

マンションにおいては、専有スペースが該当します。併用住宅(店舗・事務所など)では、床面積50平方メートル以上の居住用部分があることが条件となります。

住宅ローン(返済期間10年以上)を使用して購入すること。住宅ローンの残額については、取得年または繰越控除を受ける各年の12月31日まで残っていることが条件です。

損益通算・繰越控除の特例を受けるためには確定申告が必須となります。住宅ローン控除においては、給与所得者の場合は年末調整にて2年目以降の控除が可能となりますが、これらの特定では適用とはなりません。

確定申告を行う年度は、譲渡年のほか、繰越控除対象となる年度となります。翌年3月15日までに申告をすませてください。

損益通算の適用となりながら、居住用財産の取得時期が遅れたり、居住が遅れたりした場合は、修正申告が必須となります。納税額は正規の金額となります。住宅ローンを利用せずに取得・購入した場合なども対象となります。

  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

家を買い換えない場合に利用する特定対象金額については、譲渡損失額、または譲渡代金だけで返済できない住宅ローン残額の低いほうに対して適用となります。

これらの特例を受けるためには、居住用財産を5年超所有することが必須となります。5年以下では特例は利用できません。

特例対象となるのは、住宅ローンの残債と考えていいです。家を買換える場合と同様に、確定申告をしたうえで特例の対象となります。

ただ、住宅ローンを完済できない場合は、抵当権の抹消ができませんので、特例の利用者は少なくなります。

それ以外の要件については、合計所得額3,000万円以下(繰越控除を受ける年度)、3,000万円の特別控除、買換え・軽減税率などの特例を、譲渡年の前年・前々年に受けていない。

他の居住用財産の譲渡損失(譲渡年の前年から3年以前)が発生し、これらの特例を受けていない。

【参 考】
家を売る時に発生する諸費用について
家を売ることで火災保険料やローン保証料が戻ることも
家を売って売却益が出た場合の税金(譲渡所得税、住民税)について

特例に詳しい担当者に相談する

家を売却した場合の特例については、素人の方が理解するのは難しいでしょう。不動産取引実績の豊富な不動産会社に依頼して、売るようにしたいものです。

不動産会社の一括査定サイトは、家を売却して損失が出た場合の特例に詳しいプロを探すために役立ちます。

不動産業界の担当者には、売ることしか考えていないような人がいるのも事実です。よい担当者の特徴は、コミュニケーションを取りやすいことです。

話しにくいと気軽に相談できないため、肝心なことを聞き忘れてしまうことがあります。意思疎通がうまくできないような担当者に依頼してもうまくいきません。

契約実績もチェックしておくべきでしょう。業者全体ではなく、担当者が具体的にどのくらいの契約件数があるのか聞いてみます。

契約実績が少なく、知識だけ豊富でもいざというときに応用できないものです。ノウハウを確立するためには、豊富な経験が必須となります。

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