「土地・古家付き」よりも「中古住宅」としたほうが高く売れます。

「ご両親が建てたこちらの実家でしたら、耐震補強もしっかりしていますし、外装の状態も非常にいいので、中古住宅として売り出しましょう。その方が、見込客も多く集められますし、何より高く売れます。内装のリフォームについては、買主さんに委ねましょう。」

以前、親の家を売るにあたって、売主のBさんに上記アドバイスをしました。

家を売る際は実査定といって、実際の住宅を拝見してから査定額を出しますが、「住まいとしての価値があり、かつ建物としての価値」がアピールできる場合は、「土地・古家付き」よりも「中古住宅」として売りに出した方が、成約も早いですし、何より高く売れます。

「土地・古家付き」として売りに出す場合、基本的に取り壊しを前提としますので、土地のみの評価となります。

また、解体に伴う費用分の指値(値引き)交渉が入ることが前提で売値を設定します。

しかし、「中古住宅」として売りに出す場合は、建物の価値が売却価格に反映されるため高く売ることができます。

また、中古住宅の方が、いずれ建て替えの必要性があったとしても、10年以上はそのまま住むことができる。と考えますので、売り手にとっては有利な条件で売却活動を進めることができます。

新築物件ではない家を売る際は、「古家」か「中古」どちらかの扱いとなります。該当物件が、「古家」or「中古」どちらに該当するか?の明確な区分はありませんが、私の経験上、築年数が20年までは「中古住宅」として売却したように思います。

しかし、築年数が25年だから「古家」なのか?というと必ずしも、そうではありません。

内外装ともにリフォームされており、今後10年以上は十分住めると判断できる場合は、「中古住宅」としても十分通用します。

このあたりの判断は物件次第ですので、不動産の一括査定サイトなどを利用すれば中古住宅の売却に長けた不動産会社が見つかるはずです。

さて、Bさんの実家は、木造2階建の日本家屋で延床面積は30坪。敷地面積は35坪と建物、土地ともに十分な広さです。ただ、最寄駅からバス便であるのが多少不利ではありますが、その代わり住環境は申し分ありません。閑静な住宅街です。

Bさん宅の売却方針も固まり、権利関係を確認したところ、Bさんには他に2人の兄弟がいる関係上、売却代金はBさんを含む3名で均等に分けたいとのことでした。実際は、3名の共有名義ではなく相続の際、Bさん単独での名義変更だったため権利関係は非常にシンプルでした。

【参 考】
境界が決まっていない親の家を売る際の注意点とは
親の家を売るのもチラシの撒き方一つで売れ行きが全く異なります。
親の家を売る際のQ&A

相続人が複数いる場合、早めに話し合いの場を持つことが重要です。

isan_souzoku今回のケースでは、売却代金を3兄弟で均等に分ける。という方針が決まっているため、Bさんの単独名義にすることを他の兄弟が了承していたのでスムーズに売却活動を進めることができました。

しかし、両親が亡くなった後の親の家を相続する際は、「家の処分をどうするのか?人に貸すのか?売るのか?

あるいは兄弟の誰かが住むのか?」等も含めて早めに話し合いの場を持つことが非常に重要です。

特に血を分けた兄弟とは言え、相続人が複数存在する場合は、葬儀直後にでも話合いの場を設ける。くらいの気構えで臨まないと、なかなか結論が出ません。

幸いなことにBさんの場合は、3兄弟とも非常に仲が良いため、何のトラブルもなく「たとえ実家とはいえ誰も住まなくなった家を売るのが一番」という結論に至りました。

実際の売却活動はどうなったのでしょうか?

さて、実際の売却活動ですが、物件的に隠れた瑕疵(雨漏り、白蟻)や心理的な瑕疵(嫌悪施設や事故)は無かったものの、相場よりも5%増しの4,000万円での売却活動を進めたため、開始当初は3件しか反響がありませんでした。

しかし、買主が決まって、4,000万円を切る指値交渉が入ったとしても、売り出し価格が3,000万円台後半の場合、物件に対する印象が悪くなると考えました。

つまり、Bさんは「お金に困っているわけでもなく、売り急いでいるわけではない。」ため多少強気の価格設定であったとしても、時間をかけることが可能でした。

経験上、いくらで売れるかは、売主側の事情によりかなり左右されます。売り急げば当然足元を見られます。足元を見られることは、当然、値引きすることが前提での売却活動となります。

Bさんの場合は、多少時間がかかっても構わないので、「家の価値をわかってくれる本当の買主に出会いたい。」という希望でしたので、成約するまで半年程度の時間を費やすことができました。

しかし、値引きすることなく、当初の4,000万円で成約したことで、Bさんは非常に満足されていました。

その後、親の家を売ったお金で、不動産会社への仲介手数料や残置物を片づけるための費用、さらに税金を支払い3,000万円程度が残ったため兄弟で仲良く3等分されていました。

希望価格で家を売りたいのであれば、不動産会社選びが非常に重要です。大手だから安心というわけでは決してありません。自分に合った不動産会社を選びたいのであれば、売却専門の一括査定サイトで探すのが非常に便利です。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

サブコンテンツ

このページの先頭へ