買った土地から防空壕!物件調査は難しい。

平成10年頃の話ですが、某大手仲介会社からの情報提供によりJR中央線K駅北口徒歩12分ほどの住宅街に売却予定の土地があるという話をいただき現地に行きました。(当時私は建売住宅の仕入れ担当営業です。)

一般住宅が立ち並ぶ街並みは不動産広告によくみる「閑静な住宅街」という街並みそのものでした。広さ約90坪若干の立木と草に覆われ家屋が一棟(約30㎡)建っておりました。

その家屋は築年数60年とも70年とも思われる位の建物で室内は映画等でみるような間取り・水回りがありました。

売却理由としては所有者の体調が思わしくなく相続する方もいないので意思が伝えられる内に売却したいのだ、と営業担当者からは話を聞きました。

万が一として、所有者が亡くなると財産は一定の法的手続きを経て「国庫に帰属する」ことになる・・・とよく理解できない説明を言われたのを記憶しております。(今は相続人不存在の手続きという項目で法律事務所がHPに記載しておりますのでご参照ください)

手続きにおいては弁護士さんもついており権利関係は問題がないと判断し物件調査に入りました。

通常の物件調査をして現地にも何度か足を運びました。隣地との境界・ブロック塀についての確認、境界石の確認(境界がない部分もありましたが測量時確認をすることで合意)

取引上は測量しての実測売買、売主は一度も現地で暮らしたことがないので申し送り事項はなく建物については現況渡しという条件で売買契約を行いました。

残金決済までに測量の打ち合わせや分譲予定の説明をするため隣地の方々とお会いしてお話をしましたがこの土地については誰も建築当時を知る方はおりませんでした。

契約は無事に進み決済を迎えました、実測精算をして滅失登記に関する書類も預かり引き渡しは終了しました。営業マンとしてはすぐに土地を分筆し販売を開始します。現地は建物解体作業に入り10日ほどで整地作業までを予定しておりました。

しかし現地から「家屋の下に空洞があります。かなり大きいのですが・・・」と連絡がありました。すぐに現地に向かいました。「空洞?どういうことかなあ」と作業員に状況を確認します。

boukugou

すると現場の親方が「これは防空壕だな、最近はなかなか見ないけど・・・ハハハ」とのことです。「冗談じゃないよ・・・」と思いつつも防空壕は初体験でしたのでしばらくは覗き込んでしまいました。

急に現実に戻り親方に防空壕の処理を聞きましたら「埋めりゃいいんだけど金がかかるかな。」それが以外に高かった記憶があります。(○○十万?とか言われたような・・・)

営業マンの立場としては事業計画の変更になるので、この費用についての負担先は誰になるのかということを考えました。

  1. 隠れたる瑕疵にあたるのか?・・・売主の知りえない瑕疵担保にあたるのか
  2. 仲介業者の調査不足?説明不足?
  3. 買主の事前の準備不足?

等々仲介業者と交渉しましたが売主は現地のことは何も知らず最初から現況有姿でという前提だったので負担の請求には応じないという返事となりました。結局、仲介業者が少し負担、残りは買主負担としてこの件は終わりました。

現在の重要事項説明においての瑕疵担保責任では売主の負担となる可能性が高いのではと思われます。現実的に同じケースでの売買が行われた場合は現場としては同じような決着になるのではないかと個人的には思いますがいかがでしょうか・・・?

しかしながら今は地盤調査が約5万円程度で簡単に行えるようになりましたので前記の土地の場合には決済前に地盤調査を行ってからの決済となるのかもしれません。

当時、営業マンとしては調査不足だったのか同業者からは賛否があるところかも知れません。

もしも今後同じような案件と巡り合うことがあればこの経験を生かしたいと思いますが目先の取引にうかれて同じことを繰り返してしまうのかも知れません。

余談ですが、その土地を購入されてお住まいのお客様たちは街並みにふさわしい方々で今も幸せにお住まいです。

先述の通り現在は、売主の告知義務が必要になり物件調査が非常に重要になっています。その際は、土地の売買経験が豊富な不動産会社に仲介を依頼するのがベストです。

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