転勤する前に、持ち家を売るか貸すか決めたいです

質問

関西在住の者です。2年ほど前に40坪の新築一戸建てを35年ローンで購入しました。転勤のない職場だったので安心して家を購入したのですが、最近になって転勤を命じられました。

関西から関東に引越すことになるので、2年前に購入した家を売るか貸すか迷っています。

できれば売却してローンを完済したいのですが、売却価格で住宅ローンを相殺することは難しく、ローンが残りそうなのです。

そこで貸し出すことも考えたのですが、手続きが面倒ですし、売却したほうがメリットは大きいように感じました。今後は転勤の可能性を考えて、新たに住宅を購入する気はありません。

賃貸マンションを利用するつもりですが、借りるにもまとまった費用が必要なので、なるべく手元に現金を残したいと考えています。

貯金も50万円程度しかないのが現状です。このような状況では、家を売るべきでしょうか?貸すべきでしょうか?

回答

今後、購入した物件に住むことがないのであれば売却するべきです。40坪の新築一戸建てを貸すにしても、物件の価値に見合った賃料を設定するのは難しいです。

しかし、売却するためにはローン完済が条件となります。売却したお金でローンを相殺できるなら売ることも可能ですが、ローンが残ってしまうようならば無理なのです。

残債をなくすためには貯金が必要になるので、貯金が増えるまで賃貸として貸し出すのが無難でしょう。

40坪の一戸建ては賃貸物件としては不向きなので、かなり賃料を安くする必要がありますが、それは仕方のないところです。

法人契約でも高い賃料は設定できない時代ですから、高く貸そうという期待は持たないほうがいいでしょう。

具体的な流れとしては、まずは高く売ってくれる不動産会社を探していくことです。業者によって売却額に500万円の差が出ることはめずらしくありません。高く売れる業者をみつければ、ローン完済の可能性もあるかもしれません。

不動産会社を探すときは、物件付近の業者に依頼するといいでしょう。地域密着型の業者は、地域の不動産情報に詳しいのです。

付近の学校、コンビニ、医療機関、図書館などの場所を把握していることは意外と重要です。いずれにしても、焦らずに長期的に活動することです。すぐに売れないなら、売れるまで貸し出せばいいのです。

相続を受けた家は貸すべき?売るべき?

質問

家・土地の相続を受ける予定です。この家には83歳の祖父が住んでおり、築年数は18年で外観・内装も綺麗です。

水回りのリフォームも行っており、築年数を考えるとよい物件だと思います。

ただ、私は現在住んでいる住居があり、相続を受けても住むことはありませんので、賃貸住宅として貸し出すか、そのまま売却査定に出すか迷っているのです。

そこで、売却・賃貸について、それぞれのメリット・デメリットについてアドバイスをしてください。最終的にお得になるほうを選びたいと思っています。

回答

一番確実なのは、お近くの不動産会社に査定してもらい、どの程度の売却益を見込めるか聞いてみることです。

一度にまとまった金額を得たいのか、継続的な収入が欲しいのか、といった状況によっても変わってくるでしょう。

売却した際に発生した利益については、通常、譲渡所得として扱われています。譲渡所得には2種類あって、所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得と呼んでいます。

今回のケースですと、祖父からの相続になりますので、税率の低い長期譲渡所得に該当するはずです。メリットは一度に大きなお金が入ること、賃貸のような面倒な管理がないこと。

デメリットは不動産を失うこと、継続収入を得られないことです。お金の使い方にもよりますが、手元にあるだけ使ってしまうという方なら、大金を得てもすぐになくなってしまうでしょう。

賃貸物件として貸し出せば、毎月コンスタントに利益を得ることができます。貸出して利益を得る場合は、賃貸収入から固定資産税・修繕費などを引いた不動産所得を得ることができます。

サラリーマンの確定申告の場合ですと、税金は給与所得と合算することが可能です。メリットは不動産という資産を残せること、継続的に収入を得られることです。デメリットは管理が面倒なこと、空室があると余計な出費がかさむことでしょう。

売却・賃貸のどちらがお得になるかについては、物件の価値にもよるでしょう。物件の価値が低く、売っても300万円程度というならば、貸出したほうがお得になることが多いです。

月5万円で貸出しても、年間60万円、5年間で300万円になり元を取れてしまいます。5年以上貸し出せば、それ以降はプラスになるわけです。

2,500万円といった高額で売れるならば、賃貸として貸出して元を取るまでに20年~30年以上かかるかもしれません。

それなら、一度にまとまった金額を得たほうがいいという人も多いでしょう。不動産会社に希望を伝えたうえで、最適な方法を提案してもらうのがベストです。

不動産売却の一括査定サイトなら売却、賃貸の両方に長けた不動産会社がきっと見つかります。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

引越しを予定しているのですが、家を売るか貸すか迷っています

質問

1月ごろ、転勤で大阪から鹿児島に行くことになりそうです。そこで、持ち家をどうしようか迷っています。

築2年の新しい物件ですが、売却してもローンを完済できそうにありません。

貯金はある程度確保していますが、新生活のためにも残しておきたいと考えます。

完済できなければ売れるはずもないので、結局は賃貸として貸し出すことになるのかなと思っているのですが、リフォーム費用なども考えると、結局はどちらがお得なのでしょうか。同じような経験のある方なら、どちらを選択しますか?

回答

同じような状況の人は多いですし、私の知人もその一人です。今まで転勤がないと言われていたのに、急遽会社から転勤を言い渡されて、持ち家を賃貸として貸し出すことになったのです。

当初は売りたかったのですが、ローンがかなり残ってしまうようでした。そこで、賃貸仲介業者に相談し、家賃を決めて簡易リフォームの見積もりをしました。

築2年半と新しいこともあり、畳の表替えとハウスクリーニングで完了です。費用は7万円と思ったよりも安かったです。

賃料については、当初はローンを相殺できればいいと考えていたのですが、業者さんから2倍近くの金額が相場になると言われて喜んでいました。

賃料でローンを支払い、残りを繰り上げ返済に回せば、完済までは長くはありません。そのまま売却していたらローンしか残りませんでした。

賃貸物件として活用した場合、ローンを支払いながら繰り上げ返済して、将来的に不動産として物件を残せるので、将来のことを考えてもプラスになります。

将来もし住みたくなったときは、そのまま住むこともできますから。迷ったら賃貸の仲介業者に相談するのが一番だと思います。

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