Q1 隣家の所有者が精神障害者の場合、家を売るにあたって告知義務はあるのでしょうか。

家を売りたいのですが、隣人が精神障害者なのでいろいろと面倒があります。建築予定地の建物を解体しているとき、隣人が静かにしろと怒鳴り込んできたのです。

事前に解体作業を行うことは告げて了解を得ているのですが、感情の起伏が激しい人なので再度怒鳴り込んできました。

ご近所の方も、隣人は精神疾患を抱えている人なので、逆らうと何をされるかわからないと言っています。

隣人が精神疾患を抱えていることは、不動産業者は知りませんでした。隣人とトラブルがあって伝えたとき、はじめて気づいたと言います。

不動産業者がこの事実を把握していれば、トラブルは未然に回避できたはずです。
今回のようなケースでは、訴訟を起こすべきでしょうか?

回答

訴訟をしても勝ち目はないでしょう。自殺・他殺などがあった事故物件となれば別ですが、精神疾患を抱えている人は少なくありません。

また、どこから精神疾患に該当するのか専門家でも判断の難しいところです。不動産業者は医師ではないため、そこは専門外と言えるでしょう。隣人は病気ではなく単なる変わり者かもしれません。

雨漏り・白アリの被害がある、周辺に墓地・火葬場がある、といった心理的瑕疵物件の場合は告知義務が発生しますが、隣人の人格・性格まで把握することは業者といえども困難です。

ただし、売り手側が業者に対して、近隣住民とのトラブルが多発しているにも関わらず説明義務を果たさなかった場合においては問題となるかもしれません。円満解決が難しいのであれば、弁護士に相談してみるのもいいでしょう。

Q2 隣の家(古屋)から壁が一部 剥がれ落ち、我が家の家の一部にあたり補修をしてもらいました。家を売る際に告知義務はあるのでしょうか?

以前、台風による被害で、隣家の壁が剥がれ落ちました。そのとき、我が家の壁にぶつかって凹むというトラブルがありました。

その際は補修をしてもらい、今まで何も問題なく暮らしています。外壁の補修をしたことは、ご近所の人たちはみな知っています。業者が足場を組んで本格的補修・塗装したので。

ただ、家を売るにあたり、告知義務が発生するのか不安があります。本音をいえば告知せずに売りたいのですが、住民が知っているので不安があります。

話題の種にされてしまえば、後から損害賠償を請求されるといったトラブルにも発展するのではないかと。築4年の比較的新しい物件ですが、やはり告知するべきでしょうか?

回答

瑕疵担保責任を負わないという特約付きで売買契約を交わす事例は数多くあります。しかし、実際に住んでみないとわからない欠陥も多く、住んでから雨漏り、白アリの被害が発生することはあるものです。

多くの場合、リフォームをした際にトラブルに気づくものです。プロの不動産業者といえども、見ただけで異常に気づくのは困難です。

今回のケースでも、補修をした箇所から雨漏りをすれば、過去の補修歴がバレるかもしれません。その際、売主が瑕疵に関して知っていたのか?あるいは、知らなかったのか?が焦点となります。

知らずに売却した場合は、瑕疵担保責任を負わない特約が効力を発揮しますが、知っているのに隠していた場合は無効となります。ただし、買主が事実を証明するのには多大な時間と労力を必要とするため現実的ではないでしょう。

今回、質問者様は補修をした事実を知っていますので、後々のトラブルを考えて仲介業者・買主に話しておいたほうがいいでしょう。

目で確認できない部分については、売主からの告知がなければ業者側もわかりません。調べるために壁や床を剥がすのは現実的ではありません。そのため、査定では瑕疵がないとした上での金額が提示されるでしょう。

告知せずにトラブルになった場合、質問者様と買主の間で話し合って解決していくのが理想です。仲介業者からも、そのように勧められるはずです。

いずれにせよ、問題が解決しない場合は、買主から債務不履行、不法行為による損害賠償請求をされる可能性があるので、事実については告知しておくべきです。

不動産の一括査定サイトを利用すれば、こういったトラブルに強い不動産業者が簡単見つかります。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

Q3 家を売る際、再建築不可の場合は、告知義務がありますか?

両親が1,000万円の家を購入しました。退職金を利用したので住宅ローンは利用しませんでした。

そして、用事があって親の家に行ったとき、いろいろと問題ありの物件だとわかったのです。違法増築していることがわかり、間取りも普通ではありません。

それでも3年間は住み続けたのですが、とても住みにくそうでした。そこで、私が新居を建てるときに二世帯住宅にして、両親を招こうと思ったのです。

私が費用を全額負担することも可能でしたが、両親は遠慮しているようだったので、今まで住んでいた家を売却して建築費用の一部を負担する、という提案もしてみました。

両親はこれに納得したのですが、問題となったのは買主が見つかりにくいことです。不動産業者に相談したところ、違法建築なのでローンを利用できず、再建築も困難だと言われたのです。

両親に話を聞くと、この古屋を購入するときに不動産業者からは違法増築について何も聞かされていないそうです。

高齢者なので足元を見られてしまったのでしょう。素人の私でもわかる欠陥ですから、プロの業者がわからないでは通用しません。今回のケースは、告知義務違反に該当するのではないでしょうか?

回答

既存不適格住宅、いわゆる再建築不可の物件は、住宅ローンの利用ができないのが普通です。仮に審査に通っても、物件価格の50%程度が相場となります。

今回のケースは、不動産業者側が告知義務違反に該当するため、処罰の対象になる確率が高いです。まずは宅建指導者に相談し、場合によっては弁護士に相談して訴訟を起すことも必要でしょう。

業者の不手際により買主がローンを組めないと、売主が損害を被ることになります。売りたい物件を売却できなければ、物件の価値は下がっていく一方です。

既存不適格住宅かどうかは、通常は最初に調査するべき項目です。それを調べずに売却、もしくは隠していた場合、落ち度はすべて業者にあります。

完全なる瑕疵物件になるので、購入当時の金額で買取りするように交渉してみましょう。個人で問題解決できない場合は、弁護士に相談するべきです。

【参 考】
家を売る場合の告知義務に関するQ&A(その2)
家を売る場合の告知義務に関するQ&A(その3)

Q4 家を売る際、化学物質過敏症になってしまったことを告知する必要はありますか?

今年7月に築20年の中古住宅を購入したのですが、入居して間もなく化学物質過敏症で悩まされることになりました。

家は緑の多い場所にあるのですが、付近に清掃工場があって、その煙が室内に侵入するようです。

特に夏場は網戸にするので、この症状が強くなります。

花粉症の季節とは少しズレているので、花粉症が原因ではないはずです。

物件を購入する前も付近に住んでいたのですが、清掃工場の煙は届かない場所でした。

化学物質過敏症の症状は、目の充血、鼻水、くしゃみ、せきなどです。花粉症の症状とも似ているのですが、耳鼻科で検査を受けると違うと言われました。

しかし、アレルギー疾患であることは間違いないので、やはり清掃工場の煙が原因なのでしょう。

アレルギーは一度発症すると完治しないと言われています。今、3歳になる息子もいますので、アレルギーが発症する前に新居に住み替えをしたいと考えています。

そこで、物件を購入したときの不動産業者にアレルギーのことを説明するべきか悩んでいるのです。業者に告知義務があるなら、業者に落ち度があるはずなので。

回答

売却事由は説明しておくべきでしょう。説明せずに売却して買主が化学物質過敏症になってしまう可能性もあります。事実を知っていれば、購入しない買主も多いでしょう。

売主としては取引に不利になる話はしたくないものです。価値を下げないと売ることができませんし、売れ残り物件になる可能性もあります。

とはいえ、業者側がそれを買主に対して隠すことは通常しません。売主が業者に伝えたことは、業者が責任を持って買主に告げる必要があるのです。

告知せずにバレなければ得と考える人もいますが、バレたときのリスクの大きさを考えれば、話したほうが安心なのは間違いありません。事実を話したうえで買主が納得すれば何の問題もないのです。

自分たちがアレルギーで悩まされたから、ほかの住人も同じ症状が出るとは限りません。ご近所に化学物質過敏症で悩まされている方がいないなら、その旨も買主に伝えておくべきでしょう。

アレルギーの発生リスクが高い物件でも、値段を少し下げるだけで買い手がつくことはあります。そして、清掃工場に原因がないケースも十分にありえます。

まずは質問者様の症状を特定するため、もう一度詳しい検査を受けてみるべきでしょう。

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