Q1 親の家を売りたいのですが相続・確定申告について教えてください

質問

父親名義の家を相続したのですが、売却を考えています。空き家にしておいても、価値が下がるだけですので。

父が購入した当初は4,500万円でしたが、先日不動産業者に査定を依頼したところ、1,800万円程度なら売却できると言われました。

私自身、年金生活をしており、67歳という年齢もあり雇用先はありません。売却した翌年に、高額な税金がかかるのではないかと危惧しております。

契約書や領収書が見つかれば、譲渡所得税は免除されると聞いたことがありますが、物件購入はすでに25年も昔のことでして、書類関係はみつかりません。

このようなケースでは、税金は全額支払うことになるのでしょうか?あと、確定申告については、契約日・引渡し日のどちらを設定するのでしょうか?

回答

今回のケースでは、税金は発生しないです。4,500万円の物件を1,800万円で売却したので、2,700万円のマイナスとなります。売却額から取得費用・譲渡費用を差し引くとマイナスになるでしょう。

しかし、言葉だけでは証明になりませんので、購入当時の書類が必要となります。契約書や領収書を用意できるのがベストですが、パンフレットやチラシなども証明になりえます。

新築で取得したのであれば、不動産業者に連絡してみるといいでしょう。中古物件なら、チラシを探してみることをおすすめします。税務署は証明がなければ認めてくれませんが、書類を用意すれば取得費用について認可してくれることが多いです。

確定申告については、契約日と引渡し日の好きなほうを設定できます。今年度分として確定申告するなら、今年度中に契約したいものです。

【参 考】

Q2 両親から住宅をもらいました

質問

両親から住宅をもらうことになりました。住む予定はないので売ることを第一に考えていますが、所得税に関する不安があります。

不動産にある程度詳しい友人の話によると、住宅・土地を売却するなら3年以内が好ましいと言っていました。3年以内に売却すると節税効果が高いと言われたのですが、なぜお得になるのでしょうか?

回答

相続税の取得費加算の特例により、節税ができるからです。取得費用に支払った相続税をプラスできるもので、相続した不動産の相続税を納税した場合に対象となります。

取得原価に対して、相続税負担額の上乗せが可能となるのです。

遺産分割により、死亡した方の住宅を家族が相続するようなケースにおいては、売却する時期が問題となります。

分割には時間を要することも多く、その場合は複数人で相続をしてから売却・換金するという方法も用いられます。

この方法は換価分割と呼ばれています。高額な譲渡所得税が発生するケースとしては、相続税の取得費加算ができない場合があります。

代償分割という方法は、一人の相続人が十分なお金を有している場合に使えるものです。家を売却する必要性がないケースにおいて、一人が家を全相続して、自己の資産からお金として他の相続人に分配していきます。

相続から10年超で売却する場合は、相続した居住用財産の買い換えの特例の適用となります。特例の適用となるためには、その家に30年以上住むことが条件となりますが、独立して実家を離れることがあっても通算30年以上になれば適用になります。

以前、両親・祖父母と同居していた方は、この特例の適用となる可能性が高いです。

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