Q1 個人間の売買の取引でも告知義務が必要ですか?

家を売りたいのですが、仲介業者を介すると手数料が発生するので、個人間で売買契約したいと考えています。

そこで、業者を介さない場合は、告知義務は発生しないのでしょうか?

実は隣地との越境がハッキリしていないのですが、告知したら買い手が付かないのではないかと考えています。

仲介業者に依頼する場合は告知する必要がありますが、個人間の場合はどうなのでしょうか?

回答

個人間の売買におけるトラブルで多いのはローンの問題でしょう。基本亭には、住宅ローンが利用できないので、買い手は現金を用意するしかありません。

銀行の融資を受けるためには、個人の信用・担保が必要となります。担保の価値は個人で調査することは困難であり、ローン審査の際に提出が義務付けられる重要事項説明書を作成することすらできません。

銀行側は担保に相当する金額の融資しかしませんので、担保の価値を把握できない時点で融資を決めることはできないのです。

物件の価値というのは、土地・建物の状態のほか、事故物件、心理的瑕疵、違法増築、再建築の可否などの条件によっても変わってきます。

ローンを組むためには、不動産業者の作成した重要事項説明書が必須となるのです。

また、売却後に問題が発生した場合は、買い手・売り手の双方で解決していくしかないのです。

業者を介さないので高く売ることは可能でしょうが、トラブル発生時の対処が難しいことを考えるとおすすめはできません。

あとから問題にならないように、事前に必要書類を用意しておく必要もありますが、もともとは業者が行う作業なので面倒です。住宅の欠陥の問題については、個人間の売買においても売り手がハッキリと買い手に伝えておくべきでしょう。

住宅という高額な売買では、些細なトラブルが大問題に発展しやすいのです。特に親族同士の売買の場合、互いに遠慮しないでモノを言ってしまうため、そのまま関係が疎遠になることもめずらしくありません。

不動産業者に任せておけば、万が一問題が発生しても業者が賠償責任を負うことになります。欠陥のある物件ほど、個人で売却するのは難しいので、業者に任せるのが得策でしょう。

今は中古車の売買でも個人間取引をする方が増えていますが、家の場合はその何倍もの高額な取引になるのですから、より専門家を介する必要性は大きいと言えます。

Q2 越境している家をうまく売る方法とは?

家を売却したいのですが、不動産業者に依頼したところ、隣地の所有者から「外壁が越境している」と言われました。土地に関しては問題ないのですが、建物だけが越境している状態なのです。

越境部分はわずかなので、そのまま売却したいのが本音ですが、やはり仲介業者に対して告知する必要はありますか?

回答

土地には問題なく、建物の一部が越境しているというケースは意外と多いのです。土地には神経質になり、建物のことは忘れているというケースはよくあります。

この問題を解決するには、更地渡しを条件として売り出すことです。程度のよい建物であっても、欠陥がある状態では高く売ることはできませんし、所有者とのトラブルも予想されます。

また、瑕疵のある物件の場合、住宅ローンの利用ができなくなります。買い手が一括購入する資金を用意する必要がありますし、費用があっても欠陥のある物件は簡単には売れません。ローンの利用をするためには、更地にするなどして越境問題を解消するしかありません。

仲介業者にはしっかりと告知しておき、そのうえで売却活動していく必要があります。告知せずに売却の依頼をして後から問題が発覚した場合、取引不可の状態になる可能性もあります。

隠しておきたいことほど、早く伝えなければいけません。隣地の所有者と友人関係にあり、あまり気にすることなく売却したら、後から大問題になったというケースは実際にあります。

業者に告知せずに売却して買い手から訴訟を起こされたときは、売り手が責任を負わなければなりません。
特に越境問題は、非常にデリケートな問題ですので、一括査定サイトを活用するなどして、越境問題などの訳あり物件の売却に長けた業者に依頼されることをお勧めします。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

Q3 すが漏りの家を売るにあたって告知義務が必要ですか?

東北在住の者です。築32年の家を売りたいのですが、すが漏りが発見されました。屋根・外壁のリフォームはしっかり行ってきて、築年数の割には状態がいいと近所からも言われている家でした。

台風・大雨のときも、まったく雨漏りしなかったのですが、先日はじめて発生しました。不動産業者に相談したところ、雨漏り、白アリの被害のほか、主要な柱の腐食、給排水管のトラブルなどに関しては説明義務があると言われました。

すが漏りに関しても雨漏りの一種なので、心理的瑕疵として告知する必要があるそうです。かなり価格を下げないと売れないと考えており、また売却後にすが漏りが発生して修理代を請求される可能性もありそうなので、修理してから売りに出そうとも考えています。

ただ、築32年の物件なので不具合があるのは仕方なく、このまま売却することも検討しています。

回答

築年数が30年を超えていれば、不具合があるのは当たり前のことです。これは買い手側も想定しているでしょう。

建物の価値はゼロに等しいので、リフォームしてもその費用を価格に上乗せすることはできません。実質的に修理費用は自腹になってしまうので、瑕疵担保責任を負わない条件付き、もしくは古屋付きの土地として売却するべきでしょう。

中古物件として売り出すなら、不具合はすべて告知したうえで買い手に納得してもらうことです。築32年の物件であれば、売却後にトラブルが発生する可能性は高いです。

すが漏りを補修しても、それ以外の箇所に不具合が発生している可能性もあるでしょう。雨漏りがあれば、白アリがすでに住み着いているかもしれません。

白アリを見かけなければ、自分の家は大丈夫と考える方がほとんどですが、すでに土台が腐っていたというケースはよくあります。

とは言っても、見えない部分を解体することは困難ですし、余計な費用がかかってしまいます。築年数が32年となれば、見えない不具合はあると考えたほうがいいでしょう。

売却後のトラブルを避けたいなら、更地(もしくは古家付き)にして売るのが一番安心だと思います。買い手が建物を建てるつもりなら、解体して土地だけのほうが都合がいいでしょう。

【参 考】
家を売る場合の告知義務に関するQ&A(その1)
家を売る場合の告知義務に関するQ&A(その3)

Q4 空き巣の被害にあった家を売る場合、告知義務は必要ですか?

空き巣被害にあった家を問題なく売ることはできますか。現金は盗まれていませんでしたが、部屋を荒らされた形跡がありました。

買い手からすれば、空き巣が入った家はイメージが悪いので、事実を告げれば購入を控える方もいると思うのです。瑕疵のある物件には告知義務がありますが、今回のようなケースもそれに該当するのでしょうか?

回答

部屋に損傷があるといった被害があれば価値は下がるでしょうが、荒らされただけでは問題ないと思います。家財は質問者様の所有物であり、建物自体に問題がなければ告知する義務はないでしょう。

不動産取引における瑕疵とは、建物の問題を指しており、代表的なものには雨漏り・白アリ被害などがあります。

また、自殺・他殺が生じた事故物件、周辺に火葬場・墓地があるといった心理的瑕疵の場合も告知する必要があります。

空き巣に関してもよい印象を持たれる方はいないでしょうが、心理的瑕疵に該当しないと考えるのが普通です。実際に取引した実績からも、告知せずに問題になったことはありませんでした。

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