資産価値の下がらないマンションの条件とは?

このサイトを運営するようになって早いもので数年が経過しました。お蔭様で多くの方に訪問していただいております。

最近、よくいただくご相談として、築年数が30年、40年経過しても資産価値が下落しないマンションとはどんなマンションですか?といったご相談をいただきます。

残念ながら築年数30年、40年以上のマンションを売却する時の注意点でも解説しました通り、一般的なマンションは、築年数30年が経過すると建物としての資産価値が無くなり立地のみとなります。

新築時よりも高値で取引されている物件もあり

しかし、築年数が30年以上経過しても資産価値が下がるどころか。むしろ新築分譲時よりも高値で取引されている物件があります。

それが、日本が世界に誇るヴィンテージ・マンションと呼ばれる物件です。

ヴィンテージと聞くと、年代物で希少性の高い嗜好品として、時計、ジーンズや乗用車などを連想される方も多いと思いますが、実は、マンションでもヴィンテージ物件が存在するのをご存知でしょうか?

私は現役時代に某マンション開発業者に勤務しておりました関係上、新築、中古を含めて相当数のマンションを見てきました。

中には、初めから将来のヴィンテージ物件になることを想定して建築された物件もあります。

ヴィンテージマンションの条件としては、立地を選りすぐり、共用部を含めた一切の妥協を排除したマンションとして、後世に語り継がれる物件として世に出されます。

分かりやすい例としては、各マンション開発デベロッパーのブランド名を見れば、ヴィンテージを意識して建築されたのかが?わかります。

ヴィンテージの代名詞パークマンション

例えば、三井不動産レジデンシャルであれば、最上位ブランドの「パークマンション」。

同様に住友不動産の「グランドヒルズ」や三菱地所レジテンスの「ザ・パークハウスグラン」も将来のヴィンテージを目指すべく作られたブランド名です。

各社からのこれらのブランド名が付いた物件は、立地や物件情報を見るまでもなく、「このマンションは最高にいい物件だ。」とプロでも唸ってしまう、そんな魅力がヴィンテージの醍醐味です。

今日は、家の売却とは、あまり縁の無いヴィンテージマンションについて解説しますが、ぜひとも将来の我が家として一度はヴィンテージマンションに住んでいただきたい思いから、このコンテンツを制作しました。

ヴィンテージとなり得る条件とは?

ヴィンテージマンション足りうる条件としては2つあります。

  • 立地がピカイチの一等地であること。
  • 最上級の建築物を作るため予算の制約が無いこと。

この2つが条件になります。当然のことながら、上記2つを満たすことは、分譲価格は高額となります。

しかしヴィンテージマンションは中古になっても値段が下がるどころか、逆に新築時の価格を上回ることもあります。

中にはヴィンテージ物件の売り物待ちの層も存在し、「高くてもいいから欲しい。何とか紹介してもらえませんか?」という要望が、現役時代かなりありました。

しかし、要望があっても「売り物がなかなか出てこない。」のがヴィンテージマンションの特徴です。

代表的なヴィンテージマンションとは?

それでは、私が現役時代で引きが多かったヴィンテージマンションをご紹介します。

  • パークマンション千鳥ヶ淵
  • パークマンション六本木

いずれも、旧三井不動産が分譲しました。

1310100062_03[1]パークマンション千鳥ヶ淵は、築年月は2004年4月となっており、地下3階地上15階建、東西線「九段下」徒歩8分です。

現在、3LDK、156㎡、南向き、4億4800万円。なんと坪単価953万円です。

また、パークマンション千鳥ヶ淵は、オーナーが賃貸としても出しており家賃は95万円~145万円(2LDK~3LDK)となっています。

立地は、皇居の緑をすぐ近くで見れる千鳥ヶ淵という一等地です。私の知人曰く、皇居は江戸幕府の伝説的巨人の「天海大僧正」が天台密教の英知の限りを尽くしたパワースポットです。

間近が皇居ということもあり、宮中三殿が存在する聖地でもあります。皇居や霞が関が間近ということもあり、機動隊が常駐警備しているため、治安は最高です。また、皇居の自然は、本当に美しいです。

まさに、ヴィンテージマンションとしての条件である立地は最高です。なお、最上階の住戸は当時8億円で分譲されました。住んでいる住人もハイスペックな人達ばかりです。

私が現役時代は、「外資系企業の日本法人代表の宿舎で借り上げできないか?」や「アメリカ大使館から外交官の宿舎として利用できないか?」などの引き合いがあったのは、今でも覚えていますね。

パークマンション六本木は、築年月2008年12月となっており、地下2階建地上8階建、日比谷線「六本木」徒歩5分です。総戸数は24戸となっています。

六本木5分という超一等地でありながらも檜町公園の素晴らしい自然環境を満喫できるのが、素晴らしいです。

この公園は季節に併せてその風情を変えるとても美しい公園です。

私は現役時代、お客様とこのパークマンション六本木を訪れた後は、必ず檜町公園に立ち寄り、自然を満喫していました。

他にも紹介したいヴィンテージマンションがありますが、特に人気の高かった2物件のみ紹介したいと思います。

なお、三菱地所レジテンスの「ザ・パークハウスグラン」は、いまだに中古マンション市場には出ていません。今後のヴィンテージマンションとしての最右翼候補だと思います。

【参 考】

名称だけではヴィンテージだと判断できない物件もあります。

前述の「パークマンション」や「グランドヒルズ」のようにブランド名だけでヴィンテージマンションと連想できるケースとブランド名だけでは判断できないケースがあります。

野村不動産の看板ブランドで「プラウド」シリーズがあります。このプラウドには、実は都心の高級物件でもブランド名として使用されているため、野村不動産の分譲マンションの中には、ヴィンテージ化されているマンションもあります。

また、東京建物の「Brilia」も一部ヴィンテージ化していますし、三菱地所レジデンスのパークハウスも一部の物件では、ヴィンテージ化しています。

分譲後ヴィンテージ化した物件も!

これらのマンション開発デベロッパーが分譲したマンションでヴィンテージ化している物件としては、「プラウド南青山」「Briliaタワー二子玉川」「Brilia代官山プレステージ」「三番町パークテラス桜苑」あたりがヴィンテージ物件として該当します。

このように最上級ブランドを持つ不動産会社でも、予期せぬヴィンテージマンションも存在します。例えば、三井不動産レジデンシャルでは、大規模ファミリー物件のブランド名として、「パークシティ」があります。

例えば、「パークシティ浜田山」のようにCMにも登場しており、一部の住戸は新築時よりも値上がりしており、立地が準都心でありながらもヴィンテージ化しています。

独自名称のヴィンテージマンションもあります。

このように各社の冠ブランドでヴィンテージだと想起できる物件もあれば、一般ブランドであっても、ヴィンテージ化する物件もあります。

さて、ヴィンテージマンションは、物件ごとに独自の名称を付けるケースもあります。

まず、1つ目は、複数の不動産会社による共同事業(ジョイントベンチャー)のため、各社の独自色が出ないようにするため、名称を創出します。

例えば、代官山アドレス ザ・タワーは、鹿島建設・大成建設です。

他には、広尾ガーデンヒルズは、三井不動産、三菱地所、住友不動産によるジョイントベンチャー物件のため、「ガーデンヒルズ」という名称になりました。

2つめは、分譲主の深い思い入れがあり「このマンションは別格だぞ」という意味あいで付けられた名称です。

私が特に印象に残るブランド名としては、品川Vタワー、深沢ハウス、ラゾーナ川崎レジデンス、白金タワー、東京ツインパークなどが有名です。

【参 考】

新築分譲時に安かった物件もあります。

ヴィンテージ物件の中には、新築分譲時に価格設定の安かったお買い得住戸がありました。

例えば、2001年に分譲された品川Vタワー、東京ツインパークスには、3000万円台、4000万円台で購入できる1~2LDKの住戸がありました。

さらに上層階の100㎡でも1億円前後の価格設定の住戸も多数分譲されていました。

さらに、ラゾーナ川崎レジデンスは、3LDKがなんと4000万円台で購入できました。

投資家に買い助言

私は現役時代から某マンション開発業者に勤務しておりました関係上、この価格設定はかなり割安であると判断していました。

特に付き合いの深い不動産投資家の方へこの物件は「買い」だと助言し、実際に購入されました。

当然、これらの物件は非常に人気が高く住戸によっては数十倍~数百倍の倍率が付くため、この方が購入できるよう知人を介して分譲主側へ打診を行ったところ、この方は、運よく購入できました。

(超人気住戸をどうやって購入したのか?の具体的な手法については、あまりにもグレーなお話ですので書けません。悪しからずご了承ください。)

新築時の1.8倍での転売に成功

このような人気物件の強みは、何と言っても中古になっても人気が衰えないため、強気の価格設定であっても難なく売れます。前述の私の知人は、新築時の1.8倍の価格で売却に成功しました。

もし、自分たちが住んでいるマンションがヴィンテージ物件に該当するのであれば、ぜひ、一度査定を受けて見られることをお勧めします。

お勧めは、完全無料の一括査定サイトを活用すればヴィンテージマンションの売却に長けた不動産会社が多数登録されていますので、ぜひ活用をお勧めしたいです。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

また、ヴィンテージ物件でなくとも、都内のマンションであれば、台湾人投資家が積極的に購入しています。

彼らは、現金での決済が基本ですので、契約締結後の翌週には、決済代金の全額が入金されています。詳しくは、こちらの外国人に家を売る選択肢もありです。を参照してください。

ヴィンテージマンションが出やすい時期とは?

ヴィンテージマンションが分譲されやすい時期があるのをご存知でしょうか?私の経験上、不動産が売れない(不況)時期に分譲されやすい傾向にあります。

特に不動産不況がはじまり、地価が下がり出して、まさに底だと言われる頃に分譲される傾向にあります。

地価が下がると建築コストも下がるため、「唯一無二の立地に最高仕様のマンション」が建築されやすい傾向にあるからです。

この時期に分譲された物件は価格も二極化します。不動産不況時は、購入希望者が少ないため、「極端に価格が安いか」「ヴィンテージのような極端に価格が高いか」このどちらかになります。

当然、後者は一部の超富裕層を狙って「地価が底を打っており、最高の立地を仕入れることができた。

建築費も下落しているので、ヴィンテージマンションを作ってみるか?」という議論が社内で行われます。

不動産不況時に最高立地に最高仕様の物件を作ることで、「都心のマンションブーム」を牽引する材料にもなります。

デベロッパー各社は、不動産市場の活性化へ繋げるためにも、話題性が豊富なヴィンテージ物件を投入して不動産市場の変化を作り出していると言っても過言ではありません。

【参 考】

築30年以上ヴィンテージマンション

マンション名 総戸数 竣工 売り主 所在地域・最寄駅 特徴
広尾ガーデンヒルズ 1181 1983.08 (旧)三井不動産ほか 渋谷区・日比谷線「広尾」駅徒歩5分 (旧)三井不動産、(旧)三菱地所、住友不動産の財閥系不動産会社御三家が初めて共同事業を行った記念碑的事例。立地場所もピカイチ。まさに日本を代表するマンション。
ヒルサイド久末 65 1985.02 第一ホテルエンタープライズ 川崎市高津区・東急東横線ほか「日吉」駅バス15分【県営アパート前】徒歩5分 約6,600㎡の敷地に、土地の隆起を最大限に生かした3棟からなるデザイナーズマンション。豊かな自然の中での暮らしが実現可能。ここ限定で探す人もいる。

(引用)週刊ダイヤモンド別冊

築30年以上のヴィンテージ物件となるとこの2物件くらいでしょうね。それでは、広尾ガーデンヒルズの現在の資産価値について解説したいと思います。

広尾ガーデンヒルズの各面積は、53.4㎡(16.1坪)~362.2㎡(109.6坪)からなり分譲価格では8,000万円~49,000万円でした。坪単価に換算すると447万円~496万円です。

それでは、築31年が経過した現在はいくらで売却されているでしょうか?

売却価格 専有面積 間取り 坪単価
9,998万円 67.45㎡(約20.4坪) 2LDK 坪単価490万円
14,000万円 99.51㎡(約30.1坪) 2LDK 坪単価465万円
14,400万円 88.98㎡(約26.91坪) 3LDK 坪単価535万円

新築分譲時よりも高値で売却されていることがわかります。むしろ、資産価値としては新築時よりも上昇していますね。

これが、ヴィンテージマンションの凄さです。築年数が30年以上経過しても資産価値が下がらない物件を希望するなら、今後ヴィンテージマンションになり得る物件を探すしかないと考えます。

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