家の購入は売却することを前提で考えてください。

このサイトは、住宅や土地などの不動産を高く売りたい人のために開設したサイトなのですが、「思いもよらない理由などで新築で購入したマンションを手放さなければならない。」人が後を絶ちません。

マンション売却を余儀なくされる理由

理由は、様々です。
「住宅ローンが払えなくなった。」
「離婚に伴う財産分与によって不動産売却を行う必要ある。」
「転勤によって物件を手放す必要が出た。」
「中古住宅としての資産価値がある状態で売却した方が賢明だ。」
「不動産業者へ査定依頼に出したところ思いのほか高く売れそうなので売却を決断した。」

等々。100人家を売る人がいれば、売却理由も100通り存在するほど理由は様々です。

なぜ売却を前提に考えるべきなのか?

しかし私は、過去に新築マンションや新築一戸建て等の販売を行っていましたが、ほとんどの方は、売ることを前提で住宅購入する方は、まずいませんでした。

なぜ、こういうことを書いているかと言いますと、「家の売却は購入より100倍難しいからです。」

詳細は、このサイトを作った理由で詳しく解説していますので、是非ご覧いただきたいのですが、「希望価格で売る。」あるいは「査定額や購入価格以上で売るためには、売却に精通している不動産会社の選定」と「売ることを前提に購入を考える」この2つがカギになります。

以下、この2点について解説したいと思います。

なぜ、不動産会社の選定が重要なのでしょうか?

「家の処分で非常に困っています。

以前、祖父母が住んでいた家なのですが、今は誰も住んでいなくて売るにしても地盤が悪くて建物も傾いてしまい売れない。と不動産業者に断られてしまいました。どうすればよいでしょうか?アドバイスをお願いいたします。」

以前、このような相談を受けたことがあります。

この方に対して私が行ったアドバイスは、「これは完全に不動産会社の力量不足ですから、他の不動産会社と専任媒介契約を締結して売却活動を再開してください。」とアドバイスしました。

売却初心者にありがちな2つのミス

この方のお話を詳しく伺っていると不動産業者の1社のみに打診を行っただけで、売却できないと「思い込まされてしまった。」ようでした。

不動産物件は、崖や坂の上であろうが、自殺や他殺があった物件であろうが、売却の成否は「価格」と「不動産業者の力量」この2つです。

1.価格設定

価格については、はじめから解体費用の値引きを反映させた価格にする必要はありません。「現状有姿での売買」を前提に売却活動を行えば良いだけです。

また、建て替えが必要な住宅であれば、「古家付き土地」として売ればいいだけですので、家の中の動産などの不用品処理も含めての価格設定にすることも可能です。

この場合、買主が不用品処理の負担を行うといった条件も設定することが可能です。

従って、不動産会社の言いなりになる必要は、一切なく自分たちの希望はしっかりと伝えておくことが重要です。

2.不動産会社の選択

さらに有利な売却活動を行うためには、依頼する不動産会社も売買仲介をメインで活動を行っている業者に依頼するのが絶対条件です。

多くの不動産業者は賃貸仲介メインのところが多く、売買に対するノウハウが圧倒的に不足している会社が非常に多いです。

お勧めは無料の不動産一括査定サイトを活用すれば、売買仲介に強い不動産会社が簡単に見つかります。ぜひ、ご活用いただきたいです。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

世の中には、「蓼(タデ)食う虫も好きずき」といったことわざがある通り、地盤や建物の傾きなど全く気にしない買主というのは必ず存在します。

不動産売却は、たった1人の買主を見つけることができれば大成功です。ぜひ自信を持って不動産売却に長けた業者に売却を依頼してください。

売ることを前提に購入を考えることがなぜ重要なのでしょうか?

それでは2つめの「売ることを前提に購入を考える」について解説したいと思います。

理解した上でマンション・戸建を選んでいますか?

住宅購入の際に、一般的な住宅として真っ先に検討する物件としては「一戸建て」「マンション」が挙げられるかと思います。

その際、どのような理由で「マンション」にするか「一戸建て」にするか?を検討されていますか。

  • 子供の学区内での物件を検討している。
  • 通勤、通学に便利な物件を検討している。
  • 買い物などの商業施設が充実しているエリアを検討している。
  • 4人家族なので最低でも4部屋は必要。

等々、現在の生活スタイルから検討される方が多いと思います。私の知り売る限りでは、ハード面から「マンション」にするか「一戸建て」にするか?を検討する方は皆無だったように思います。

物件によっては、ハード面がボトルネックになって、売りづらくなるケースもありますので、注意が必要です。

マンション保有のデメリット

例えばマンションの場合ですと、共用部分が多い関係上、修繕の際の問題が後から必ず発生します。例えば、地デジのアンテナを取り付けるにも管理組合で決めます。その際、設置に伴う費用は折半となります。

自宅にテレビが無い人にとっては、そもそも地デジのアンテナ等不要なわけですが、残念ながら本人の意思とは関係なく多数決で決まった内容については従わなければなりません。

また、エレベーター付きのマンションであれば、エレベーターを利用しない1階の人も修繕費を負担しなければなりません。

一戸建保有のデメリット

一方、一戸建ての場合は、そんなことは一切なく「全て自分で決める」ことができます。しかし、一戸建ての場合は、屋根や外壁の管理やメンテナンスは自分で行う必要があります。

管理会社が管理を行ってくれるマンションと違ってこの辺りが煩雑になる可能性があります。

売却・建て替え時の注意点

さらに、戸建ての場合は、築後30年も経過すると、建物自体もかなりボロボロに近い状態になりますので、売却の際は土地のみの価値となります。

しかし、売却せずとも建て替えを行う際は、自分たちの意思のみで実施できます。

しかし、マンションの場合は、管理組合での決議で5分の4以上の賛成が無いと建て替えすることができません。いくら建物が古くなったからと言っても、「1個人ではどうすることもできません。」

特性を理解した上で購入することが重要

私が申し上げたいのは、「一戸建て」「マンション」どちらが、良い悪いではなく、特にハード面において、どちらも一長一短があることをわかった上で購入しないと「後々、売るのが非常にやっかい。」になります。

重要なのは、売ることを前提で物件を購入すると「買う人の気持ち」が理解できます。例えば、「マンションは管理を買え!」と言われます。

それでは、自分が購入を検討している物件の管理会社は、「どんな管理会社で他の管理組合などのトラブルが無いか。」や「修繕費や管理費の収支管理がずさんだった。」等の悪い噂があれば、未然に購入をストップすることができます。

また、いくら価格が安いからと言って、入居率が30%のマンション(地方都市に多い)ですと、管理組合自体が機能しない可能性が高く、入居後に分譲主が倒産すれば、もはや廃墟同然となり売るに売れない事態となってしまいます。

購入をストップするということは、裏を返すと、あなたの物件を購入しようとしていた買主も同じことを考える可能性が高いわけです。

生活スタイルから購入物件を検討することも重要ですが、売ることを前提に購入を考えると違って角度からも検討が可能になります。ぜひ、覚えておいて欲しいです。

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