親の家を売るのは大変です

最も大変は不動産取引の一つとして、「親の家を売る」ことだと思います。

まずは、空き家数と空き家率のグラフをご覧ください。

(引用)総務省「平成25年 住宅・土地統計調査

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空き家数、空き家率ともに右肩上がりなのがご理解いただけるかと思います。2013年の空き家は約820万戸、総住宅に占める割合が13.5%といずれも過去最高を記録しました。つまり7軒に1軒が空き家ということになります。

この空き家数の増加は、1970年代から日本の住宅ストックは、総世帯数を上回っており、住宅供給が過剰過ぎることが挙げられます。

例えば、某戸建て開発業者のCMは、「住宅一日100棟、年間36000棟」というキャッチフレーズです。これから、ジャンジャン新築物件を供給しますよ。という意思表示の現れでもあります。

結局、元になる住宅総量を抑えないと空き家だらけになります。また、土地に家が建っていると固定資産税が優遇されるという税金の問題も発生します。

さて、それでは本題です。空き家と親の家に何の因果関係があるかと言いますと、現在は親が住んでいるかもしれませんが、親の死後どうするか?今から考えておかないと大変なことになります。

親の家は今後ますます売りづらくなる

理由は、至ってシンプルです。戸建てやマンションを含む分譲住宅が毎年20万戸以上供給されています。これによって、親の家がどうなるか?と言いますと「ますます売りづらくなる」からです。

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私が現役時代に仲介した親世代の住宅の特徴としては、以下のケースでした。

  • 敷地面積が100坪以上。⇒個人でこんなに広い面積の土地を探している人は皆無
  • 首都圏某市の築30年の木造戸建て。バス便のため車が無いと生活ができない。⇒1次取得者(子育て世代)には敬遠されがち
  • 戦後の混乱期に地場業者が開発した地域に立地しており、私道に複数の所有者がいるため権利関係が複雑。購入者が建て替えできない可能性大⇒やっかいな物件には手を出したくないため購入希望者が極端に少ない

他にも敷地に対して容積を目一杯使用しているため、建て替えを行うにしても同規模の物件を作ることができず、面積を圧縮するしかない(既存不適格物件と呼びます)物件なども扱いました。

既におわかりだと思いますが、親世代の家は、大昔に分譲されたものがほとんどのため、非常に売却しづらい物件が多々あります。

「今のところ売却は検討していない。実家に移り住むつもりは無いが、幼年期から青年期にかけて育った実家を売却するには抵抗がある。」そんな方も多いと思います。

人が住まなくなった家はたった1年で無残な姿に・・・

心情的には非常に理解できますが、私は人が数年生活していない空き家を何百軒も見てきましたが、1年でも人が生活しなくなった家はホコリと虫の死骸だらけになります。

以下は、2年空き家だった家の写真です。白い斑点のようなものがありますが、これは「ネズミの糞」です。

ホコリのように見えますが実は、「ネズミの糞」です。たった2年の空き家でも見るも無残な姿となっています。

また、親の家は築40年、50年経過している物件が多く、遅かれ早かれ解体は避けられません。

例えば私が住んでいる東京都調布市では30坪程度の戸建てでしたら、固定資産税が年間15万円程度です。

しかし、家屋を解体し更地にすると固定資産税が3~6倍に跳ね上がります。私の住所地ですと年間90万円になります。

これだけの金額を毎年払っていけるだけの経済的な余裕がある方であれば、いいのでしょうが・・・多くの方はそんな余力はないと思います。

地方では家を所有していることのリスクが大きい

首都圏でしたら需要と供給のバランスが比較的取れているため、最終的には、親の不動産を売却することは十分可能ですが地方だと切実です。

特に高齢化、過疎化が進んでいる地域は、働き口も少ないため若い人は東京などの大都市に移り住むため、「そもそも需要がありません。」

仮に年間3万円の固定資産税であったとしても、家屋の解体によって6倍に跳ね上がります。おまけに、需要のない(売れない)不動産を所有しなければならないリスクは金銭面だけではありません。

住まなくなった空き家を放置することで、「2階に設置してあったエアコンの室外機が落下し女児に当たり大怪我をさせてしまった。」「ある地域では59軒のうち26軒が空き家として放置されておりうち9戸が火災によって全焼した。」

何かあった場合の責任は全て所有者が負う

これは、空き家を放置して実際に発生したケースです。全ての責任は、親の家を相続した相続人である「所有者」の責任となります。

「いえいえ、私はこの家には住んでいませんから、関係ありません。」といった理屈は一切通用しません。登記簿上に登記されている所有権者が全ての責任を負うことになります。

特に地方の空き家問題は切実です。

(引用)週刊東洋経済

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個人的には、今のうちに売り切っておかれることをお勧めしますが、実際に売却するかは別として親名義の家がいったいいくらくらいで売れるのか?を把握しておくことは非常に重要です。

なぜなら、この後解説する「実家を相続する。」際に損をしないための賢い継承方法を行う際は、実家(親の家)がいくらで売れるのか?を把握しておかないと打つ手がないからです。

お勧めは完全無料で利用できるこちらの不動産査定一括サイトです。全国対応していますので売却が難しい地方でも対応しています。また私が現役時代に在籍していた不動産会社も登録されていますので、お勧めです。

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損をしない賢い相続方法とは?

それでは、実家が空き家になったり、実家を相続したりする場合、
損をしない賢い承継方法について、税務上の基礎知識を解説したいと思います。

(引用)週刊東洋経済

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① 親の生存中に売却

「子供世帯が実家に戻る予定がない。」あるいは「相続することによるリスクを回避したい」人には、お勧めです。

私が現役時代に携わったケースとして最も多かったのが、親が介護施設に入居することになったので、実家を売却するケースです。

この場合、親が住まなくなってから3年経過後の12月までに売却できれば、売却益から3000万円を特別控除することができます。つまり、売却益が出たとしても3000万円までなら譲渡所得税が発生することはありません。

毎年20万戸以上の新築供給とは約820万戸の空き家問題を抱えている状況では、家を売りに出しても半年や1年売れないことはざらです。そのために3年という非常に長めの特例となっています。

なお、3000万円特別控除を利用する際の注意点としては、土地だけ譲渡すると対象外となりますので、空き家になってもすぐに取り壊さない方が良いです。

実は、不動産会社の担当者は、税金に疎い人がかなりいます。「速やかに売買契約を締結するためには、更地の方が売れやすいですよ。」と言ってきても無視するようにしてください。

ちなみに、この3000万円特別控除の凄いところは、共有名義であればそれぞれが控除できる点です。

例えば建物も夫婦共有であれば、限度額は6000万円になります。

実際、ここまで売却益が出ることは、稀(まれ)かもしれませんが、贈与税の配偶者控除を活用して奥さんに贈与しておき建物も共有名義にしておくことで、後々かなり有利になります。

現役時代、私は東京都世田谷区のエリア担当だった時は、敷地が50坪を超える物件は、成約価格も1億円を超えるケースもざらにありましたので、3000万円特別控除についてよくお話ししていました。

売却益が確実に出る可能性が高い人は、税金に詳しい不動産会社へ相談されることをお勧めします。

②親の生存中に賃貸

次に親の生存中に賃貸に出す場合です。これは、将来親や子供が戻ってくるケースや賃貸需要が見込めるケースなどです。

まず、賃貸に出した場合は、確定申告を忘れずに行ってください。家賃収入から経費を差し引いて所得を算出します。

その際に、青色申告として届け出を行えば、10万円を経費として特別控除が認められます。10万円と聞くと少額と思われるかもしれませんが、物件によっては固定資産税と相殺できる金額です。

また、賃貸ならではのメリット10万円の特別控除だけではありません。賃貸のまま相続不動産を相続することで、上物(家屋)には他人の借家権が付いているため固定資産税評価から30%減額されます。

土地に関しても評価が減額されます。上物(家屋)を通して借家権の影響が土地にも及ぶため、20%減額されます。

おまけに、小規模宅地等の特例によって、200㎡までの宅地でしたら、50%減額されます。

いづれも相続時に借主がいる場合が条件となります。

③相続後に相続人が活用する

これも前述の②と同様に相続税の評価額が80%と大幅に減額されます。これは、被相続人(親)同居していた相続人(子)がいれば適用されますが、申告期限まで住み続けていることが条件です。

これは、賃貸などの用途に活用されていなければ、既に親が介護施設に入居していた場合も適用されます。

小規模宅地等の特例は、判定が難しいので、相続前に税理士などに相談されることをお勧めします。

④相続後に売却する

既に相続税を支払った後に、相続後3年10ヶ月以内に売却し売却益が発生した際の譲渡税が軽減されます。

家を売却する際は、成約価格から取得費(購入代金)を差し引いて、売却益が出ていると税金が発生することになるのですが、「取得費加算の特例」によって、既に支払った相続税を取得費に加算することができます。

取得費は、売買契約書で証明することになるのですが、古い家の場合は売買契約を締結していない。あるいは紛失したケースもかなりあります。

その場合は、譲渡価格の5%を取得費とみなします。都心の物件ですと、大幅な譲渡益が発生する場合もありますが、最近の国税では、市街地価格指数を使って取得費を概算で計算する例も出ていますので、譲渡税が軽減されることもあります。

相続しても空き家のまま放置することが、税制面での恩恵も受けることができず、所有者としての責任を追及される可能性が高いため、「何もしない」ということが最大のリスクになることがご理解いただけましたでしょうか。

  • 家があって、古くなって取り壊して、固定資産税が6倍
  • 空き家問題が深刻化するため、ますます家を売りづらくなる
  • エアコンが落ちてるイラスト、家事のイラストで所有者としての責任が追及されている。

まず、「親の家」あるいは「相続した家」がいったいいくらで売れるのか?これがわからない限り最初の一歩を踏み出すことはできません。

全国対応ですし完全無料で使えるこちらの不動産一括査定サイトを活用すれば、家の査定価格がわかるだけでなく、相続に詳しい不動産会社も登録されています。

自分たちでは、解決が難しいことも専門家の手を借りれば一発で解決するものです。ぜひ、活用をお勧めしたいです。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、高値での成約を追及しているこちらの不動産業者も悪くありません。現役時代の仲間が多数在籍していますので、まず売却で失敗することはないでしょう。

親の家を確実に売る方法とは?

さて、ここまでお読みいただけた方でしたら、実家を空き家にするリスクがどれだけ大きいか?ご理解いただけたと思います。

しかし、前述の通り、新築物件が毎年20万戸分譲されている状況であることと、地方の場合、特に山梨県は5軒に1件が空き家といった状況ですと、いざ売りに出しても「1件の反響もなく、1年以上売れない。」ことは、珍しいことではありません。

地方、築古、などの条件が厳しい親の家の場合はどうすれば良いのでしょうか?

不動産会社の選定が非常に重要

「価格を下げましょう!」判を押したように不動産会社の営業マンは、まるで念仏を唱えるかのように異口同音に同じことを言います。

しかし、これでは不動産会社の存在価値はありません。難しい物件を仲介してこそ、不動産会社の腕の見せ所だからです。

そこで、こられから親の家を売る方へご提案です。

ご自身の実家が売却に苦戦する可能性が高いのであれば、営業担当者へ別途手数料の支払いを検討してみてはいかがでしょうか?

不動産売買の取引をされた方であれば、ご存知だと思います。不動産会社に売却を依頼して、売買契約が成立すると仲介手数料を支払います。

仲介手数料は取引額によって上限が法律で決められています。

売主から受領できる報酬額
売買価格 報酬額(税抜)
売買価格(税込)200万円以下 売買価格の5%以内
売買価格(税込)200万円を超え400万円以下の金額 売買価格の4%+2万円
売買価格(税込)400万円を超える 売買価格の3%+6万円

例えば、取引が活発な首都圏(1都3県)であれば、2015年4月~6月で約2,950万円(中古戸建)の平均価格です。近畿圏(2府1県)では同時期約2,280万円(中古戸建)が平均価格となります。

上記金額で成約した際の仲介手数料としては、首都圏が94.5万円(税抜)、近畿圏で74.4万円(税抜)となります。

以下は都道府県別の地価ランキングとなります。

(引用)土地代データ

最下位の秋田県を例に取りたいと思います。

例えば秋田県の市町村ランキング7位の能代市に所在する土地100坪が売れたとします。

成約価格515万2000円(5万1520円/坪×100坪)
となり不動産会社の仲介手数料として214,560円(515万2000円×3%+6万円)となります。

ただでさえ、売却が不利な地方です。価格を下げたところで、不動産会社の報酬が下がります。

仮に100万円値下げしたとしますと、184,560円(415万2000円×3%+6万円)となり、大手不動産会社ですとこの程度の報酬では積極的に仲介したがりません。

営業マンへの別途インセンティブも有効

そこで、営業担当者への別途手数料を支払うことで、何とか売り切ってもらいます。なお、別途手数料は通常の仲介手数料とは違い担当者への成果報酬となります。

不動産会社の営業担当者も所詮サラリーマンですから、毎月の給料は一定です。営業成績によっては、多少の歩合もあるかもしれません。しかし、それは会社の取り分と比較すると、微々たるものです。

従って、臨時ボーナスが入ると営業担当者もやる気が出ます。

それでは、営業担当者へいくらの別途手数料を支払うかですが、30万円~50万円も提示すれば、どんなに売りづらい不動産でも、何としてでも売却してきてくれるでしょう。

仕切り価格を設定する方法もあります。

前述の担当者への臨時ボーナス以外としては、仕切り価格を設定する方法もあります。

仕切り価格とは、売主として最低限売りたい価格のことを指します。

しかし、仕切り価格まで下げて売出し価格を下げるのではなく、仕切り価格以上で売れたら、差額分を仲介手数料とは別に支払うという契約形態です。

例えば、前述の秋田県能代市に所在する土地100坪を例に解説しますと仕切り価格を350万円と設定し、550万円で売り出したとします。

不動産会社による営業活動の結果、500万円で成約すれば差額の150万円が別途手数料となります。

現役時代の体験談

私は、現役時代この仕切り価格での取引を推奨していました。

理由は、売り手、買い手双方の不動産会社が介在すると、買い手側の不動産会社へも別途インセンティブとして支給が可能なため、売り手、買い手双方の不動産会社へ強烈なプッシュとなるからです。

物件的な魅力に乏しくても不動産仲介会社が「ぜひ売りたい」と思わせる物件、売却の優先順位を上げる物件にすることが重要です。

もともと、350万円で売れれば良いと思っていた物件ですから、差額の150万円は、広告費だと思えば良いのです。

このように、営業担当者への別途手数料が良いのか?あるいは仕切り価格が良いのか?

これは、物件によって様々ですので、こちらの完全無料で利用できる不動産の一括査定サイトを活用されることをお勧めしたいです。

私が現役時代に在籍していた会社も登録されていますので、「何としても親の家を売らなければならない。」方には、特にお勧めです。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、高値での成約を追及しているこちらの不動産業者も悪くありません。現役時代の仲間が多数在籍していますので、まず売却で失敗することはないでしょう。

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